Книга: Комплексный финансовый анализ

Финансирование ипотечной сделки продавцом можно осуществлять на любых условиях, согласованных сторонами, но каждый из способов финансирования отражается на финансовом положении продавца и покупателя.

Большинство покупателей недвижимости вправе рассчитывать, что при ее пе­репродаже они получат определенный доход.

Выручку от перепродажи имущества называют реверсией. Несмотря на то, что реверсия будет получена в будущем, можно достаточно точно спрогнозировать ее сумму и оценить текущую (настоящую) стоимость последней.

Пример

Выручка от перепродажи объекта ожидается в сумме S498 тыс., и она должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимость реверсии при различных ставках про­цента показана в табл. 11.20.

Таблица 11.20

 Расчет текущей стоимости реверсии при различных процентных ставках

Завершающим этапом ипотечно-инвестиционного анализа является суммиро­вание текущей стоимости реверсии, денежного потока и текущего остатка ипо­течных обязательств. Эти слагаемые все вместе показывают общую величину ожидаемого эффекта от вложений в недвижимое имущество.

Пример

Текущая стоимость ожидаемого за 10-летний период потока наличности составля­ет $144 тыс., предполагают, что после этого срока имущество будет передано. Теку­щая стоимость реверсии после вычета из цены перепродажи существующей ипо­течной задолженности и применения фактора реверсии составила $124 тыс.[67]

Тогда текущая стоимость собственного капитала равна $268 тыс. (144 + 124). Сумма $268 тыс. представляет собой текущую стоимость собственного капитала после учета расходов по обслуживанию ипотечного долга и остающегося неопла­ченным на момент перепродажи остатка кредита. Соответственно покупатели мо­гут заплатить за недвижимость $268 тыс. плюс сумму ипотечного долга. Если теку­щий ипотечный долг равен $800 тыс., то реальная цена объекта составит $1068 тыс. (268 + 800).

Выводы.

1. Ипотечно-инвестиционный анализ является завершающим этапом осуще­ствления сделки с недвижимостью. Период реализации права собственно­сти может быть разделен на три стадии: приобретение, использование и лик­видация (перепродажа) объекта. На каждой из этих стадий собственники капитала получают остаточный доход.

2.Покупатели вносят обязательный платеж наличными, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее суммы ипотечного кредита, который пере­ходит к ним как долговое обязательство.

3.Собственники капитала получают остаточный чистый доход от использования недвижимого имущества после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга. При перепродаже они получают денежную налич­ность из цены реализации.

4.Стоимость приносящей доход недвижимости может быть определена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала.

5.Базой для расчета стоимости собственного капитала является текущая сто­имость ожидаемого в будущем эффекта: остаточного потока денежной на­личности на этапе использования объекта недвижимости и остатка цены после его перепродажи.

6.Сумма ипотечной задолженности и оценочной стоимости собственного ка­питала представляет собой оценку объекта.

Глава 12

ПОРТФЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ

12.1. Характерные особенности финансовых инвестиций (вложений)

Привлечение свободных денежных средств и помещение их в различные виды активов акционерного общества (АО) осуществляют посредством выпуска и об­ращения на фондовом рынке эмиссионных ценных бумаг (акций и корпоратив­ных облигаций).

Ценной бумагой признают документ, удостоверяющий с соблюдением уста­новленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществ­ление и передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги удостоверенные ею права переходят в совокупности к другому лицу. Утрата ценной бумаги (финансового инструмента) лишает ее владельца возможности реализовать выраженное в ней право.

Согласно ГК РФ (часть первая) можно выделить следующие отличительные признаки эмиссионных ценных бумаг (ЭЦБ):

•  это документы;

•  их составляют по установленной форме;

•  они удостоверяют имущественное право;

•  осуществление или передача имущественных прав возможны только при предъявлении этих документов;

•  их размещают выпусками.

С позиции корпоративных финансов можно выделить дополнительные осо­бенности ЭЦБ:

•  ценные бумаги — денежные документы, удостоверяющие имущественное право в форме титула собственности (акции корпораций) или имуществен­ное право как отношение займа владельца документа (инвестора) к эмитенту (корпоративные облигации);

•  ценные бумаги — документы, свидетельствующие об инвестировании де­нежных средств;

•  акции акционерных обществ выражают требования, предъявляемые к реаль­ным активам;

•  ценные бумаги приносят их владельцу доход в будущем в форме дивиден­дов, процентов либо прироста стоимости бумаг (в виде разницы между це­ной продажи (погашения) и покупной стоимостью);

•        вместе с ценными бумагами к их владельцу переходят все финансовые рис­ки (например, риски изменения цены, неплатежеспособности должника, ликвидности и др.).

Эти свойства делают их собственников капиталовладельцами.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155