Книга: Комплексный финансовый анализ

Влияние ипотечного финансирования приносящей доход недвижимости про­является на трех этапах реализации права собственности на соответствующий объект, т. е. в процессе:

•  приобретения (покупки) объекта;

•  текущего использования (владения);

•  ликвидации (продажи).

Рассмотрим, какие операции происходят на каждом этапе.

11.6.2. Приобретение (покупка) недвижимости и условия финансирования

При покупке недвижимого имущества большинство инвесторов стремятся полу­чить наиболее благоприятные условия финансирования (за счет ипотечного кре­дита). При этом используют систему наиболее представительных финансовых показателей:

•  ставку процента;

•  уровень левериджа (рычага);

•  условия амортизации (погашения долга).

В любом случае, наибольшее значение имеет ставка процента.

Процент — плата за привлекаемые заемные средства. Чем ниже процент, тем более выгоден кредит для заемщика. Многие инвесторы готовы платить значи­тельно более высокий процент, чтобы снизить платежи наличными и получить больший леверидж.

Финансовый леверидж (рычаг) выражает приращение к доходности собствен­ных средств, получаемое благодаря использованию кредита, несмотря на его плат­ность.

Учитывая влияние данного эффекта, многие продавцы часто сами предостав­ляют кредиты покупателям или оплачивают по ним дисконтные пункты. Чтобы компенсировать свои потери, продавцы часто стремятся повысить цену на объект недвижимости.

Определенное значение имеет и срок амортизации (погашения) ипотечного кредита. Чем продолжительнее срок погашения кредита, тем ниже платежи по обслуживанию долга. Однако по мере увеличения продолжительности амортиза­ционного периода величина чистого операционного дохода снижается, так как динамика суммы выплат по обслуживанию долга не находится в линейной зави­симости от срока амортизации. Как только срок ипотечного кредита превысит предельно допустимый (например 30 лет), ежегодные платежи по обслуживанию долга снижаются. Однако эти изменения невелики. Правило: сумма ежегодного платежа по самоамортизирующемуся кредиту никогда не будет ниже процента, взимаемого с основной суммы долга.

При заключении кредитного соглашения учитывают и другие условия, к кото­рым относят:

•  право передачи имущества вместе с долгом и увеличение процента;

•  право кредитора требовать досрочного погашения долга;

•  принцип субординации.

Право передачи имущества вместе с долгом означает, что заемщик может пере­дать недвижимость и обязательство другому субъекту рынка. Поскольку лицо, которому передают имущество, не всегда надежно как первоначальный собствен­ник, многие кредиторы оставляют за собой право давать разрешение на смену владельца. В последние годы некоторые кредиторы охотно соглашаются на пере­дачу имущества другому собственнику, но при условии увеличения процентной ставки по долгу. Подобное требование делает право передачи имущества менее привлекательным для инвестора.

Право кредитора требовать ускоренного погашения долга предусматривает возможность осуществления «шарового» платежа. Несмотря на то что срок вы­платы кредита определен в 25-30 лет, кредиторы по своему выбору могут уско­рить выплату основной суммы долга по истечении 10-15 лет вне зависимости от того, нарушался или нет порядок платежей. Очевидно, что это усиливает пози­цию кредитора. При наступлении соответствующего срока кредитор вправе по­требовать ускорения платежей или увеличения ставки процента.

Принцип субординации означает возможность снижения приоритета ипотеч­ного кредита. Недвижимость, профинансированная продавцом путем предостав­ления первого кредита и готовая к освоению, не принимается в качестве залога строительным кредитором. Последний стремится получить право первоочеред­ного удержания имущества за долги. Если владелец существующей закладной готов уступить свою первоочередность, то данная закладная будет понижена до второй позиции. Приоритет будет отдан первой закладной. Кредиторы без энту­зиазма соглашаются на снижение приоритета своих кредитов. Субординированные кредиты более приемлемы для заемщиков, так как повышают гибкость фи­нансирования с использованием первой закладной.

11.6.3. Текущее использование (владение) имущества

Прежде всего, рассмотрим основные понятия, связанные с формированием дохода от использования объектов недвижимости.

Доход — финансовые и другие выгоды от эксплуатации недвижимости.

Действительный валовой доход — валовые денежные поступления от принося­щей доход недвижимости за вычетом потерь от недоиспользования и непогаше­ния арендной платы.

Чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта не­движимости за вычетом операционных расходов.

Операционные расходы — издержки по эксплуатации приносящей доход не­движимости, не включая обслуживание долга и подоходный налог.

Чистый располагаемый доход — денежные поступления после уплаты подо­ходного налога.

При распределении чистого операционного дохода ипотечный инвестор обла­дает правом первого требования на доход инвестора. Вся сумма чистого операцион­ного дохода сверх выплат кредитору поступает инвестору, который вправе израс­ходовать его по своему усмотрению или реинвестировать эти средства. Если этот доход будет меньше обязательных платежей по обслуживанию долга, то инвестор обязан возместить разницу из источников, не связанных с данным объектом не­движимости. В ином случае он лишается права выкупа закладной и утрачивает свой основной капитал. При условии, что сумма платежей по обслуживанию долга остается неизменной, весь прирост чистого операционного дохода поступает ин­вестору (рис. 11.5).

1.Обслуживание долга: право первого требования на ЧОД предоставляют ипотечным кредиторам.

2.Поступление денежной наличности: остаток ЧОД получают инвесторы.

Перейдем к рассмотрению методов измерения ипотечного кредита и дохода от инвестиций в недвижимость (рис. 11.6).

Исходя из метода инвестиционной группы для имущества в целом коэффици­ент дисконта определяют как средневзвешенную величину (по доле в суммарных инвестициях по покупке объекта) ожидаемых ставок дохода для каждого из участников ипотечной сделки — кредиторов и инвесторов. Полученный коэффи­циент дисконта используют для капитализации чистого операционного дохода и определения суммарной стоимости имущества. При расчете последней вели­чины предполагают, что рекапитализация не является обязательным условием сделки, поскольку в данном случае учитываются лишь ставки процента, но не от­числения на амортизацию (погашение) кредитов или возмещение капитала са­мих инвесторов.

Пример

Кредиторы предоставляют 80% средств, необходимых для выкупа имущества, и стре­мятся получить на свои вложения доход в размере 12%, а инвесторы — 15% годо­вых. Расчет коэффициента доходности для объекта в целом приведен в табл. 11.13.

Таблица 11,13

Расчет взвешенного коэффициента доходности для объекта недвижимости в целом

Зная взвешенный коэффициент доходности инвестиций, можно установить стоимость объекта недвижимости. Расчетная формула следующая:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155