Книга: Комплексный финансовый анализ

На практике кредиты под залог недвижимости предоставляют заемщикам с дис­контом, а ипотечные обязательства продают инвесторам со скидкой. В обоих случаях номинальная ставка процента не является действительным коэффициентом до­ходности (конечной отдачи) на дисконтированную основную сумму кредита.

Дисконты (скидки) по кредитам оценивают в пунктах. Каждый пункт равен одному проценту. Например, кредит в $800 000 с тремя дисконтными пунктами означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от номинальной основной суммы кредита, т. е. $776 000 (800 000 х 0,97). Однако заемщик должен выпла­тить полностью $800 000 плюс процент на всю эту сумму. Таким образом, дис­контируя ссуду, кредитор увеличивает свой доход от кредитных вложений.

11.4.2. Ипотечный кредит с переменными платежами

Не все ипотечные кредиты погашают на условиях фиксированного уровня плате­жей.

К ипотечным обязательствам с переменными платежами относят:

•  кредит с «шаровым» сроком;

•  фиксированные платежи в счет основной суммы долга;

•  совместное участие;

•  кредит с нарастающими платежами;

•  обратный аннуитет;

•  кредит с переменной ставкой;

•  завершающую ипотеку;

•  добавленный кредит;

•  участие кредитора в приросте стоимости недвижимого имущества.

При любом виде ипотечного кредита банки стремятся получить доход на свои вложения и вернуть денежные средства, которые они предоставили в ссуду.

Кредиты с «шаровым» сроком предусматривают крупный итоговый платеж по долгу («шаровой» платеж). В течение первых нескольких месяцев (лет) основ­ную сумму кредита не погашают либо выплачивают малую его часть. Затем на­ступает срок выплаты всего остатка долга.

Владельцы недвижимости стремятся заранее договориться с банком о новом финансировании, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не потерять имущество вследствие несоблюдения договоренных обязательств. Ипотечные кредиты с «шаровыми» платежами могут иметь следующие разновидности:

•  приостановка выплат процента вплоть до истечения срока кредита;

•  выплаты одного процента — после чего наступает «шаровой» платеж;

•  частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.

Приостановка процентных платежей предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплачивают всю сумму долга и банковский процент.

Заемщику предоставлен «замороженный» ипотечный кредит в $800 000 под 12% годовых со сроком погашения через два года. При этих условиях «шаровой» платеж составит $ 1 003 520, что следует из приводимого расчета:

1.Сумма кредита - $800 000.

2.Процент в первый год - $96 000 ($800 000 х 12%).

3.Остаток долга на конец первого года — $896 000.

4.Процент во второй год - $107 520 ($896 000 х 12%).

5.Остаток долга на конец второго года — $ 1 003 520.

Чтобы минимизировать свои текущие расходы, заемщики часто стремятся по­лучить кредит с низким процентом и итоговым внесением «шарового» платежа. Однако проценты уплачивают регулярно в течение всего срока пользования кре­дитом.

Сумма ежегодного платежа по кредиту в $800 000, предоставленному под 12% годовых, составляет $96 000 ($800 000 х 12%), вносимых в конце каждого года ($8000 — в конце каждого месяца).

По истечении срока кредита погашению подлежит уже вся сумма долга в $800 000 как «шаровой» платеж.

Разновидностью «шарового» кредита являются обязательства, предусматрива­ющие частичную амортизацию (погашение) долга до истечения их окончательно­го срока. Они получили название «пружинных» кредитов, сумма которых явля­ется переменной величиной. Подобный вид кредита часто используют продавцы земельных участков, так как началу погашения основной суммы долга предшест­вует несколько лет одних процентных платежей. Цену подобного кредита (с уче­том задаваемого уровня отдачи на капитал) можно определить на основе каждого платежа в отдельности.

Рассмотрим кредит в $800 000, взятый в банке по ставке 12% годовых. Он пред­усматривает пятилетний период одних лишь процентных выплат с последующим, в течение четырех лет, погашением основной суммы долга. Для оценки данного кредита (при 25%-ной отдаче) необходимо дисконтировать платежи каждого года по фактору реверсии (табл. 11.5).

Закладные с нарастающими платежами предусматривают переменные выпла­ты по ипотечному кредиту. При анализе данного кредита платежи можно сгруп­пировать по времени их осуществления. После этого для определения их теку­щей стоимости проводят процесс дисконтирования платежей по заданной норме отдачи. Данную модель используют главным образом домовладельцы, которые рассчитывают на получение высокого дохода от продажи недвижимости в буду щем. В течение первых лет платежи по основной сумме долга остаются низкими, однако впоследствии они достигают уровня, позволяющего погасить ипотечный кредит.

Таблица 11.5

График погашения «пружинного» ипотечного кредита (с выплатами только одних процентов), $

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155