Книга: Комплексный финансовый анализ

Первая проблема возникает при снижении действительного дохода или росте операционных издержек. В данном случае поток наличности может стать отрица­тельным. Поэтому собственник должен найти денежную наличность для покры­тия ее дефицита или он утратит имущество.

Вторая проблема возникнет через период (лаг), когда наступит срок «шаро­вого» платежа. Собственник потеряет свое имущество, если он не решит задачу «шарового» платежа по второму ипотечному кредиту.

Возможные варианты решения данной проблемы:

•  предварительные переговоры со вторым кредитором о продлении срока кре­дита;

•  привлечение еще одного второго ипотечного кредита для погашения ранее полученной ссуды;

•  рефинансирование всего долга за счет получения нового первого или млад­шего кредита;

•  мобилизация $200 тыс. наличности из источников, не связанных с данным имуществом, для покрытия задолженности по второй закладной.

В случае неудачи этих попыток собственник потеряет имущество, т. е. лишит­ся права выкупа закладной. Ему также будет предъявлен иск о погашении суммы долга, которая превышает величину выручки от продажи заложенного имуще­ства.

Сумма иска равна стоимости имущества при его продаже минус остаток полу­ченного под него ипотечного кредита.

При первичной выдаче кредита существует возможность включить в его усло­вия положение об отказе от права оборота (оправдывающее обстоятельство). От­каз от права оборота означает, что при погашении задолженности кредитор может рассчитывать только на заложенное имущество, не предъявляя иных тре­бований к заемщику.

При включении данного положения в условия ипотечного кредита более при­влекательным становится имущество с высоким левериджем (рычагом). Заем­щик может потерять лишь те собственные средства, которые были вложены в дан­ный объект. Однако он не несет ответственности за долг.

11.5.5. Финансирование недвижимости продавцом

По некоторым объектам финансирование осуществляет сам продавец под низкий процент. Так часто случается при спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты редко кредитуют такое имущество. Они предпочитают предоставлять кредиты под имущество, которое приносит поток дохода, а не под неосвоенные земельные участки. Финансовые институты полагают, что поток дохода даст наличность, необходимую для обслуживания долга. Они не желают предоставлять кредиты под неосвоенные земельные участки, так как в случае по­тери заемщиком права на выкуп имущества финансовые посредники могут стать собственниками не приносящего доходов актива. Поэтому многие продавцы вы­нуждены финансировать реализуемую или земельную собственность. В данном случае продавец может предложить покупателю недвижимость по двум различ­ным ценам:

•  по низкой цене, которая целиком оплачивается денежной наличностью;

•  по более высокой цене, если он предоставляет покупателю финансирование под низкий процент.

Цена тем выше, чем продолжительнее срок кредита, ниже ставка процента и меньше платежи наличными деньгами.

Для выравнивания цен со стоимостью объектов в наличных деньгах необходи­мо провести «анализ наличного эквивалента». Его цель — сравнение различных цен и сроков, чтобы достичь одинаковой стоимости в наличных деньгах.

Пример

Предположим, что по ряду сделок по продаже сопоставимых объектов стоимость 100-акрового участка земли в наличных деньгах оценена в $10 тыс. за акр. Его пол­ная стоимость в денежном измерении $1000 тыс. (100 акров х $10 тыс.). Продавец предлагает участок земли за $1200 тыс. Эта цена включает платеж наличными $100 тыс. и ипотечный кредит на приобретение участка ($1100 тыс.), подлежащий погашению в течение 25 лет, под 8% годовых с ежемесячными выплатами $7718,16. По данной ситуации возникают два вопроса:

•  Имеет ли покупатель основание платить $ 1200 тыс., поскольку наличная цена превышена на $200 тыс. (1200 - 1000)?

•  Насколько обоснованно со стороны продавца запрашивать такую цену?

В данной сделке целесообразно учесть следующие обстоятельства. Если бы по­купатель оказался способен взять у третьей стороны ипотечный кредит в $800 тыс. по рыночной ставке 12% и заплатить наличными собственные $200 тыс., то смог бы выплатить продавцу $1000 тыс. (800 + 200). Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту в $800 тыс. составили бы $8425,8.

Вместо того чтобы привлекать заемные средства третьей стороны, покупатель мог бы заплатить продавцу $1200 тыс. ($200 тыс. наличными плюс $1000 тыс. де­нежный кредит по ставке 8% годовых). Такие условия для покупателя более при­емлемы, поскольку позволяют ему ежемесячно выплачивать на $707,64 (8425,8 -- 7718,16) меньше. При этом покупатель может заплатить на $200 тыс. больше за недвижимость, финансируемую продавцом под низкий процент, за счет предостав­ления продавцом дешевого ипотечного кредита.

11.5.6. Эквивалент стоимости объекта в наличных денежных средствах

Для определения наличного эквивалента рыночной стоимости объекта недвижи­мости, проданного на благоприятных условиях, необходимо рыночную стоимость закладной, акцептованной продавцом, прибавить к сумме платежа наличными, полученного продавцом.

Рыночная стоимость закладной будет ниже ее номинала. Определение рыноч­ной стоимости закладной, взятой продавцом, часто представляет большую слож­ность, так как торговая сделка с ней может носить разовый характер. С учетом преобладающей на рынке ставки в 12%, следует оценить сумму выплат по ней, используя фактор аннуитета: $7718,16 х 94,94655 = $732 812,68. Эквивалент стоимости объекта в наличных с учетом закладной под 8% годовых составляет: $732 812,68 + 200 000 = $932 812,68.

В ходе обсуждения сделки стороны (продавец и покупатель) должны сделать выбор между более высокой ценой и благоприятным финансированием или меж­ду более низкой ценой и более высокой ставкой процента, а также меньшим леве-риджем (рычагом) и менее продолжительными сроками кредитования. Перевод финансовых условий сделки в наличный эквивалент является более благоприят­ным вариантом, чем чисто «интуитивный» подход.

Выводы.

1.Финансирование недвижимости, как благоприятное, так и не являющееся таковым, может оказать существенное влияние на цену недвижимости. Од­нако оно не оказывает существенного влияния на стоимость недвижимости, поскольку любая надбавка, выплачиваемая с целью получения благоприят­ного финансирования, не является составляющей самого объекта.

2.Покупатели могут согласиться на высокую цену, чтобы получить больший финансовый леверидж, снизить ставку процента или увеличить срок амор­тизации (погашения) кредита.

3.Стремление к получению высокого финансового левериджа усилит неопределенность в получении ожидаемого дохода. Однако в случае использова­ния безоборотного финансирования покупатель снижает сумму взноса, ко­торую он рискует потерять.

4.Некоторые покупатели склонны выплачивать надбавку, чтобы получить низкопроцентные кредиты. Можно оценить текущую стоимость максималь­ной надбавки, хотя отдельные сделки предусматривают ее полную выплату из-за снижения финансового левериджа.

5.Продавцы могут выплачивать или предоставлять покупателям благоприят­ное финансирование, увеличивая тем самым цену имущества. В такой ситуа­ции из цены сделки необходимо выделить надбавку, уплачиваемую за льгот­ ное финансирование, используя анализ наличного эквивалента.

Таким путем определяют рыночную стоимость недвижимости без учета вели­чины низкопроцентного финансирования.

11.6. Основы ипотечно-инвестиционного анализа

11.6.1. Основные этапы анализа

Инвестиционный анализ — изучение приносящей доход недвижимости, которое определяет ее соответствие конкретным потребностям инвестора.

Техника ипотечно-инвестиционного анализа — способ оценки стоимости при­носящей доход недвижимости, базирующийся на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных по­ступлений и выручки от перепродажи объекта.

В ипотечно-инвестиционном анализе применяют принцип остаточного дохода (технику остатка). Формирование чистого операционного дохода компании пред­ставлено в табл. 11.12.

Таблица 11.12

 Расчет чистого операционного дохода заемщика

Кредиторы получают разумную гарантированную сумму дохода, а также обес­печение своего кредита. Они обладают правом первого требования на операцион­ный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по возврату задолженности. Инвесторы оплачивают остаток первоначальных затрат. Это озна­чает, что они получают остаток от чистого операционного дохода и цены перепро­дажи только после того, как произведены все выплаты кредиторам от текущей деятельности инвестора, так и после продажи объекта.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155