Книга: Комплексный финансовый анализ

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуще­ствившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залого­держателя. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации послед­него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от данного или иного законного владельца закладной об уступке по ней прав.

Регистрационную запись о законном владельце закладной производят в тече­ние одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государ­ственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной на основании:

•  совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залого­держателем, на имя которого была совершена специальная залоговая пере­даточная надпись;

•  документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследова­ния;

•  решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Ипотечный кредит предоставляют банки, которые специализируются на выда­че долгосрочных ссуд под залог недвижимости (ипотечные и сельскохозяйствен­ные банки, выдающие ссуды под залог земельных участков).

Ресурсами ипотечных банков являются взносы учредителей в уставный капи­тал, собственные накопления (прибыль) и привлеченные средства (выпуск акций и ипотечных облигаций), а также доходы от оказания различных услуг клиентам.

Для оценки финансовой устойчивости и платежеспособности банков, предо­ставляющих долгосрочные кредиты своим клиентам, используют систему анали­тических показателей. Рассмотрим некоторые из них:

       (156)

Он указывает на степень достаточности капитала банка:

       (157)

Он характеризует способность банка заставить работать свои активы с наи­большей отдачей, т. е. с прибылью. Однако это зависит от способности самих активов приносить прибыль, минимизации затрат на обслуживание кредитных, фондовых, доверительных и других операций, что позволяет максимизировать долю прибыли в доходах банка. Приведенный показатель является более част­ным и отражает внутреннюю политику банка.

Обобщающим показателем деятельности банка следует считать норму прибы­ли на капитал:

(158)

В состав капитала включают собственный капитал банка. Соотношение между собственными и привлеченными средствами выражает степень надежности банка для его кредиторов и вкладчиков:

(159)

Данный показатель характеризует степень покрытия привлеченных средств собственным капиталом банка. Надежность банка выражает также и другой ко­эффициент:

(160)

Направления использования привлеченных средств характеризуют отдельным показателем:

(161)

Выбранную руководством банка стратегию по мобилизации средств выражают коэффициентом привлечения ресурсов:

    (162)

Он характеризует долю межбанковских кредитов в общем объеме привлечен­ных средств. Все показатели тесно связаны между собой и «работают» на пара­метр доходности (рентабельности) банка:

     (163)

Перечисленные показатели необходимы клиентам и акционерам банка, степень открытости которого внушает к нему больше доверия со стороны партнеров.

Приведенные финансовые коэффициенты можно использовать с учетом спе­цифики деятельности ипотечных банков. Для них характерны повышенный уро­вень кредитного и процентного рисков, дефицит ликвидных средств.

Ипотечные банки осуществляют следующие операции:

•  кредитование населения под залог (заклад) земельных участков, квартир, дач, гаражей, находящихся в личной собственности;

•  строительные кредиты подрядчикам и застройщикам на срок от одного до пяти лет;

•  совместное участие в хозяйственной деятельности, включая строительство и реконструкцию жилых домов (в порядке долевого участия);

•  прием временно свободных средств на депозиты, открываемые юридиче­ским и физическим лицам (для накопления средств на приобретение жи­лья);

•  прием гарантий предприятий и организаций по погашению долгосрочных
кредитов, выдаваемых их сотрудникам на приобретение потребительской недвижимости;

•  юридическое консультирование по ипотечному кредиту и сделкам с ипотеч­ными ценными бумагами.

Ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием — долговые ценные бумаги, исполнение обязательств по которым обеспечивают залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия — ценная бумага, которая удовлетво­ряет требование ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покры­тие. Данная ценная бумага предоставляет также право требовать от выдававшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, поступивших во исполнение обязательства, тре­бования по которому составляют ипотечное покрытие.[60]

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключи­тельным предметом деятельности которой является приобретение прав требова­ния по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных. Ипотечному агенту предоставлено также право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечным агентом может быть только акционерное общество.

В состав ипотечного покрытия включают обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, включая:

•  удостоверенные закладными требования;

•  ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

•  денежные средства в валюте РФ и иностранной валюте;

•  государственные ценные бумаги;

•  недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия, если они соответствуют следующим условиям:

•  основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не может превышать 70% рыночной стоимости (де­нежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

•  договор об ипотеке не должен включать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

•  недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответ­ствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока его действия. Страховая сумма должна быть не ниже,чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

•  если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физи­ческое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица;

•  предметом договора займа могут являться только денежные средства.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, включаемое в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

•  выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сде­лок с ней;

•  договором об ипотеке, на котором содержится специальная регистрацион­ная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации, или его нотариально удостоверенной копией;

•  кредитным договором или договором займа, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

•  закладной со всеми приложениями к ней или ее нотариально удостоверенной копией;

•  документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязатель­ству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись в слу­чае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

Учет требований и другого имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляют путем ведения реестра ипотечного покрытия с использованием электронной базы данных.

Информацию о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносят в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждо­го из них:

•  суммы (размера) требования (включая суммы основного долга и процентов) или стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества;

•  названия и описания имущества, на которое установлена ипотека, а также его местонахождения;

•  рыночной стоимости имущества, на которое установлена ипотека;

•  срока уплаты суммы требования;

•  степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипо­течное покрытие;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155