Книга: Комплексный финансовый анализ

•  использование различных схем ипотечного кредитования и страхования риска непогашения кредита;

•  привлечение средств местных и государственных денежных фондов по программам жилищного строительства.

Относительная экономическая стабильность России позволяет прогнозиро­вать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые дадут возмож­ность снизить кредитное бремя каждого конкретного ссудозаемщика посред­ством уменьшения процентных ставок.

11.2. Виды ипотечных кредитов

Ссуды под залог недвижимости получили распространение в странах развитой рыночной экономики как один из основных источников долгосрочного финанси­рования инвестиций.

При ипотечной сделке владелец имущества (залогодатель) получает ссуду у кредитора (залогодержателя). Недвижимое имущество служит обеспечением возвра­та долга. Одновременно заемщик передает заимодавцу право на преимущественное удовлетворение требований последнего из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного возврата суммы задолженности. Сумма кредита, как правило, несколько ниже оценочной стоимости закладывае­мого имущества. Например, в США не допускается выдача ипотечных кредитов, превышающих 80% оценочной стоимости объектов недвижимости. Наиболее важ­ными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля и другие виды не­движимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам.

Ипотечные ссуды предоставляют специальные ипотечные банки (земельные банки), ссудно-сберегательные ассоциации и др.

Систематизация видов ипотечных кредитов представлена на рис. 11.1.

Наиболее распространенными являются условия стандартной (типовой) ипо­теки. В самом начале операции заемщик получает от кредитора некоторую сумму на строительство или покупку индивидуального жилого дома. Далее он погашает задолженность равными (ежемесячными) платежами, которые направляют на покрытие основного долга. К концу срока долг погашают полностью. Срок ипотеки большой — 25-30 лет. Платежи по обслуживанию долга (проценты за кредит) вносят в конце периода или в его начале. Годовую амортизацию (А) выплачивают с учетом процентов, приносимых текущими выплатами, до конца срока кредита. Величину годовой амортизации (погашения долга) рассчитывают по формуле:

         (164)

где А — ежегодная амортизация долга, доли единицы; t — длительность пользова­ния кредитом, лет; i — ставка процента кредита, сложившаяся на рынке капитала, доли единицы.

Пример

Семья получила в банке кредит на покупку дома $960 тыс. сроком на 20 лет под 10% годовых. Она ежемесячно выплачивает $4000 долга, или $48 000 в год, и при­мерно $700 процентов за кредит по ставке 10% годовых (г = 0, 1), или $8400 в год ($700х12мес).

За 20 лет семья выплатит стоимость дома $960 тыс. ($48 000 х 20 лет) и $168 тыс. процентов за кредит ($8400 х 20 лет) или почти в 6 раз меньше взятой в ссуду суммы.

Поскольку постоянно выплачиваемые заемщиком денежные средства находятся в обороте кредитора (банка), принося ему доход (в форме процента), то к концу 20-летнего срока он будет иметь те же $960 тыс. В конце срока после указанных выплат закладная утрачивает силу и дом переходит в постоянную собственность се­мьи. Если она не выполнит денежные обязательства перед банком, то по решению суда дом продают с аукциона с соответствующим перерасчетом выплаченных сумм и оставшегося долга. Такая ситуация может иметь место в период экономическо­го спада.

Рынок залоговых кредитов является самым емким. Так, в США общая сумма закладных приближается к величине внутреннего государственного долга. При­мерно 60% закладных относится к залоговым кредитам на приобретение жилых домов, а остальные 40% — кредиты банков бизнесу на приобретение иной недви­жимости. Инвесторами по ипотечному кредиту выступают банки, страховые ком­пании, инвестиционные фонды и другие финансовые посредники. Существуют также частные кредитно-залоговые компании, предоставляющие кредиты насе­лению, а затем продающие закладные страховым фирмам и взаимным фондам.

Для активизации жилищного строительства федеральное правительство США образовало ряд государственных компаний залогового кредитования. Их назна­чение — кредитование семейных хозяйств, особенно в период высоких процент­ных ставок на финансовом рынке. Они представляют альтернативу частным кредитно-залоговым компаниям.

В 80-е гг. XX в. появились новые варианты залоговых кредитов — с возраста­ющими выплатами. По условиям такого кредита выплаты процентов и основной суммы долга начинают с малых сумм, которые значительно возрастают к концу срока. Этот вид кредита удобен для семей со средними доходами, так как приспо­сабливает выплаты к темпам роста доходов семейных хозяйств.

На практике применяют и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них имеют цель снизить уровень риска должника на начальных этапах сделки и отне­сти основную нагрузку по погашению долга на более поздние сроки. Подобные модификации ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают роста дохо­дов в будущем (например, начинающих предпринимателей, фермеров и др.). При­влекательна такая ипотека для молодых семей при строительстве или покупке жилья.

Рассмотрим нетрадиционные виды ипотеки.

1.Кредит с ростом платежей предусматривает постоянное увеличение расхо­дов должника в первые 5 или 10 лет. Взносы в оставшемся периоде пользо­вания кредитом постоянны. Такая схема погашения задолженности удобна для кредитора, поскольку основную сумму долга погашают на первых эта­пах сделки. Долг полностью возмещают последним взносом.

2.Кредит с изменяющейся суммой выплат предполагает наличие льготного периода, в котором заемщик выплачивает только проценты. Подобный спо­соб распределения долговой нагрузки дает преимущества заемщику, так как основная финансовая нагрузка приходится на более поздний период.

3.Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов по согласованному
графику, т. е. каждые 3-5 лет повышается сумма платежей по долгу.

4.Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и кредита с ростом платежей (для должника). В данном случае заемщик вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачи­вает периодические взносы. Последние осуществляют по схеме кредита с рос­том платежей. На начальных этапах они ниже взносов по традиционной схеме платежей. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности по кредиту. На первых этапах срока сделки при небольшом уровне взносов общий размер задолженности возрастает, а затем понижается.

5.Кредит со сниженной процентной ставкой используют в США при продаже жилых домов. По условиям сделки продавец (владелец дома) привлекает покупателя тем, что снижает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности (при продаже дома в рассрочку). На практи­ке подобную сделку оформляют следующим образом. Продавец открывает счет в банке, на который зачисляет некоторую сумму денежных средств. Списание с этого счета дополняет пониженные взносы покупателя. В опре­деленных условиях такой способ расчетов для покупателя и продавца оказы­вается более выгодным, чем непосредственное снижение цены долга. Ипотеч­ные кредиты выдают на длительные сроки. Даже в стабильных экономических условиях это связано для кредитора с определенным риском, в том числе с риском изменения процентной ставки на рынке ссудного капитала.

Некоторую защиту от такого риска обеспечивают условия выдачи с перио­дическим пересмотром процентной ставки. Схема такого кредитования пред­полагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на условиях пе­ресмотренной процентной ставки. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование должника при долгосрочном погашении задолженности.

В результате кредитную сделку адаптируют к изменяющимся условиям фи­нансового рынка. Такой вид кредита получил широкое распространение в Ве­ликобритании и Канаде.

7.Аналогичную цель — учет колебаний на кредитном рынке — преследует ипо­тека с переменной процентной ставкой. Уровень ставки фиксируют в кредит­ ном договоре банка с заемщиком в виде определенной величины процента. Он привязан к какому-либо финансовому показателю или индексу инфля­ции. Пересмотр ставки происходит один раз в полугодие. Чтобы ее колеба­ния не были слишком значительными, предусматривают предельную норму ее корректировки (например, не более 2%). Указывают и минимальную ве­личину подобной корректировки.

8.Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечного кредита можно решить с помощью его предоставления с дележом прироста стоимости имущества (применяют в США). Стороны при заключении контракта договариваются о том, что банк предоставляет кредит по сниженной процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стои­мости имущества к концу срока кредитной сделки. Обычно процентную ставку по сравнению с рыночной величиной снижают на 30-35%. Такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде ком­пенсации.

9.Для заклада жилья пожилыми домовладельцами в США используют осо­бый вид закладной с обратным аннуитетом.

Аннуитет — ежегодный платеж или периодически уплачиваемая сумма для погашения обязательств одного партнера по сделке перед другим. Такой платеж бывает в пользу кредитора (при погашении займа), включая ссудный процент. Таким образом, аннуитет — как получение какой-либо суммы, так и ее выплата. Авансовый аннуитет предполагает платежи в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты осуществляют в конце каждого периода.

Отсрочный аннуитет — серия периодических платежей или поступлений, ко­торая начинается с некоторого момента в будущем. Ипотека с обратным аннуите­том выражает финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При данной ипотеке остаток основной суммы кредита повышается на величину периодических выплат и всю сумму накаплива­емых процентов. Подобная ипотека направлена на получение определенного до­хода (от кредитора) от заклада дома его владельцем. Операция напоминает про­дажу недвижимого имущества с погашением его стоимости в рассрочку.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155