Книга: Комплексный финансовый анализ
Закладная
с изменяющимся процентом имеет процентную ставку, которая колеблется по
индексу, определяемому ситуацией на кредитном рынке. Данная закладная
позволяет заемщику и кредитору избежать фиксированной на длительный срок
процентной ставки. Максимальный уровень годовой ставки процента может быть
ограничен определенным лимитом. Аналогично устанавливают предел для минимального
уровня наивысшей и низшей процентной ставок. Повышение или понижение ставки
процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации долга или
размерах ежемесячных платежей. Рост ставки процента требует удлинения
амортизационного периода и увеличения выплат. При снижении ставки произойдет
обратный процесс.
Недостаток
ипотечного кредита с изменяющимся процентом — невозможность точно предсказать
будущий уровень процентных ставок.
Выводы.
1.Математические
операции с коэффициентом отдачи и ценами (ставками) на ипотечные кредиты
создают основу для проведения оценки любого потока доходов.
2.Во
многих ипотечных схемах размер периодических выплат основной суммы долга и
процента является фиксированной величиной. В случае соблюдения обязательств по кредиту
это обеспечивает стабильный приток доходов. Исходя из данного потока выплат по
кредиту можно оценить стоимость прогнозируемого дохода, которая зависит от
времени осуществления платежей, срока кредита, суммы амортизации долга,
заданной ставки процента и иных факторов.
3.Применяют
множество различных типов ипотеки, в частности с равномерными выплатами и
переменными платежами. Сумма залога по ним будет различна, поэтому следует
проявлять осторожность при определении суммы и времени платежей при оценке
риска и ожидаемой нормы конечной отдачи от кредита.
Если
соблюдать эти условия, то оценка стоимости для определения скидки или оценки
кредита с дисконтом при расчете нормы отдачи становится чисто механическим
(упрощенным) процессом.
11.5.Влияние
ипотечного кредита на цену недвижимости
11.5.1.
Способы финансирования недвижимости
Большинство
сделок по приобретению недвижимости в США, Великобритании, Канаде и других
индустриально развитых странах совершают с помощью ипотечного кредита. Если
для завершения инвестиционной сделки используют заемные средства, то возникает
финансовый леверидж, или рычаг {financial
leverage), т.
е. дополнительная прибыль на вложенные средства. Он возникает из-за изменения
нормы доходности собственного капитала вследствие повышения в структуре капитала
доли заемных средств и связанных с этим выплат по обслуживанию долга.
За
счет дополнительной прибыли на вложенный капитал заемщик надеется погасить
стоимость кредита и проценты по нему. Нередко имущество рефинансирует его новый
владелец. Это означает, что покупатель недвижимости получает новый кредит с
основной суммой, большей, чем остаток прежнего долга. Новый кредит позволяет
погасить прежние обязательства и понизить необходимый денежный платеж самого
покупателя (инвестора). Он может покрыть свыше 70% цены покупки. В других
сделках имеющиеся долги переходят вместе с продаваемой недвижимостью и
принимаются покупателями, которые оплачивают денежной наличностью капитал
собственника. Отдельные продавцы принимают от покупателей вторые закладные и
закладные более низкого порядка, суммы которых включают одну и более ипотек.
Некоторые институциональные кредиторы также предполагают финансирование под
закладные более низкого порядка (младшие закладные).
Большинство
покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к получению ипотечного
кредита по ряду причин:
• только
немногие из них способны оплатить наличностью капитал собственника, т. е. всю
цену объекта;
• даже
те, кто обладает достаточными денежными средствами для покупки объекта,
стремятся диверсифицировать (разнообразить) свои инвестиции и тем самым снизить
деловой и финансовый риски;
• почти
во всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключают из облагаемого
налогом дохода (прибыли);
• привлечение
кредитов позволяет покупателям (инвесторам) приобретать большие объемы
собственности на рынке недвижимости.
Для
заемщика кредиты имеют два негативных момента:
• по
ним уплачивают проценты, что увеличивает издержки по обслуживанию долга;
• необходимость
возврата основной суммы долга создает для заемщика дополнительные финансовые
проблемы.
Несоблюдение
долговых обязательств перед кредитором может привести к потере права выкупа
заложенного имущества, утрате капитала и предъявлению иска к должнику (если
выручка от реализации заложенного имущества не покрывает неоплаченный остаток
долга).
Целесообразно
проанализировать такие аспекты кредитного финансирования, как:
• влияние
финансирования на стоимость имущества;
• виды
финансовых институтов (посредников), оперирующих на рынке не
движимости;
• эффект
финансового левериджа (рычага);
• финансирование
недвижимости продавцом;
• эквивалент
стоимости объекта в наличных денежных средствах.
11.5.2.
Влияние финансирования на стоимость имущества
Финансирование
недвижимости не оказывает существенного влияния на ее стоимость, но сильно
воздействует на цену имущества. Обратимся к нефтеразведке
Издержки
остаются постоянными вне зависимости от того, получен ли в результате
поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Получается,
что стоимость и цена нефтяной скважины различны. Недвижимость продают как
инвестиционный товар. Покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее
стоимость. Они согласовывают не стоимость, а цену объекта недвижимости.
Поэтому финансирование влияет не на стоимость, а на цену. Любое финансирование
не изменяет физические свойства недвижимости и не увеличивает рыночные ставки
арендной платы. Однако финансирование влияет на сумму наличного платежа
собственника и на последующие ежемесячные выплаты.
Например,
если продавец готов финансировать приобретение имущества, предоставляя кредит
под 1% с 25-летним сроком амортизации, то покупатель может согласиться на более
высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту будут ниже рыночных. Более
высокая цена включает стоимость имущества плюс стоимость благоприятного
финансирования. Таким образом, выбранная схема финансирования воздействует на
ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск.
Оценивая
рыночную стоимость объекта, следует помнить, что при его продаже будет
использовано финансирование, типичное для рынка данного вида имущества.
«Типичным» финансированием считают денежную сумму, которая будет предоставлена
третьей стороной — кредитором плюс взимаемый при этом процент. Часто цены на
недвижимость слишком высокие, поскольку они включают несколько оплаченных
продавцом дисконтных пунктов по кредиту, предоставленному третьей стороной.
Данная операция изменяет цену, но не стоимость объекта недвижимости. На практике
цена зависит как от потребительских свойств самой недвижимости, так и от
способа ее финансирования. Если третья сторона (банк) не может предоставить
кредит покупателю, то необходимые средства последнему может предоставить
продавец. Чем выгоднее его условия, тем более высокую цену назначает продавец
за конкретный объект. Поскольку финансирование не отражается на стоимости, то
последняя остается значительно ниже цены приносящей доход недвижимости.
11.5.3.
Виды финансовых институтов (посредников)
Наиболее
важную роль на рынке недвижимости США выполняют следующие финансовые
посредники:
• компании
по страхованию жизни;
• сберегательные
и кредитные ассоциации (СКА), взаимосберегательные банки;
• коммерческие
(ипотечные) банки;
• трасты
по инвестициям в недвижимость;
• пенсионные
фонды.
Дадим
им краткую характеристику.
Крупные
компании по страхованию жизни заинтересованы только в крупных кредитах бизнесу
на сумму свыше $1 млн. Они не располагают возможностями для обслуживания
множества мелких ссуд. Обладая активами в миллиарды долларов, некоторые
страховые компании способны достичь высокого уровня диверсификации
операционной деятельности. Они предпочитают вложить в один проект $10 млн. и
более, чем предоставлять ссуды на строительство жилых домов множеству мелких
застройщиков. Страховые компании стремятся к такому уровню отдачи и
защищенности кредитов, который обеспечивают постоянные закладные на
законченные строительством объекты.
Сберегательные
и кредитные ассоциации (СКА) предлагают первые кредиты под залог жилых домов.
Это дома на одну-четыре семьи. Только наиболее крупные СКА выдают кредиты на
сумму свыше $ 1 млн. на единичный проект. Многие СКА активно кредитуют
многосемейные дома в диапазоне от $100 тыс. до $1 млн. Такие ссуды покрывают до
80% стоимости жилых домов, остальные 20% оплачивают наличными индивидуальные
застройщики.
Коммерческие
банки активно предоставляют кредиты на приобретение любых видов недвижимости.
Последние предлагают только при условии предоставления постоянными кредиторами
«обязательства о выкупе». После завершения проекта строительный кредит
рефинансируют постоянным ипотечным кредитом.
Трасты
по инвестициям в недвижимость вкладывают в строительные кредиты постоянные
ипотечные ссуды, собственный капитал и лизинговые соглашения. Они
специализируются на инвестициях одного или двух типов.
Пенсионные
фонды приобретают постоянные закладные на приносящую доход недвижимость. За
последние годы многие из них вложили свой капитал или приобрели имущество без
использования залогового финансирования.
11.5.4.
Эффект финансового левериджа (рычага)
Под
финансовым левериджем подразумевают использование заемных средств для
завершения сделки по приобретению недвижимости или других активов. На практике
возможны три случая:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155 |