рефераты рефераты
Главная страница > Книга: Комплексный финансовый анализ  
Книга: Комплексный финансовый анализ
Главная страница
Банковское дело
Безопасность жизнедеятельности
Биология
Биржевое дело
Ботаника и сельское хоз-во
Бухгалтерский учет и аудит
География экономическая география
Геодезия
Геология
Госслужба
Гражданский процесс
Гражданское право
Иностранные языки лингвистика
Искусство
Историческая личность
История
История государства и права
История отечественного государства и права
История политичиских учений
История техники
История экономических учений
Биографии
Биология и химия
Издательское дело и полиграфия
Исторические личности
Краткое содержание произведений
Новейшая история политология
Остальные рефераты
Промышленность производство
психология педагогика
Коммуникации связь цифровые приборы и радиоэлектроника
Краеведение и этнография
Кулинария и продукты питания
Культура и искусство
Литература
Маркетинг реклама и торговля
Математика
Медицина
Реклама
Физика
Финансы
Химия
Экономическая теория
Юриспруденция
Юридическая наука
Компьютерные науки
Финансовые науки
Управленческие науки
Информатика программирование
Экономика
Архитектура
Банковское дело
Биржевое дело
Бухгалтерский учет и аудит
Валютные отношения
География
Кредитование
Инвестиции
Информатика
Кибернетика
Косметология
Наука и техника
Маркетинг
Культура и искусство
Менеджмент
Металлургия
Налогообложение
Предпринимательство
Радиоэлектроника
Страхование
Строительство
Схемотехника
Таможенная система
Сочинения по литературе и русскому языку
Теория организация
Теплотехника
Туризм
Управление
Форма поиска
Авторизация




 
Статистика
рефераты
Последние новости

Книга: Комплексный финансовый анализ

Закладная с изменяющимся процентом имеет процентную ставку, которая ко­леблется по индексу, определяемому ситуацией на кредитном рынке. Данная за­кладная позволяет заемщику и кредитору избежать фиксированной на длитель­ный срок процентной ставки. Максимальный уровень годовой ставки процента может быть ограничен определенным лимитом. Аналогично устанавливают предел для минимального уровня наивысшей и низшей процентной ставок. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации долга или размерах ежемесячных платежей. Рост ставки процента требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. При сниже­нии ставки произойдет обратный процесс.

Недостаток ипотечного кредита с изменяющимся процентом — невозможность точно предсказать будущий уровень процентных ставок.

Выводы.

1.Математические операции с коэффициентом отдачи и ценами (ставками) на ипотечные кредиты создают основу для проведения оценки любого потока доходов.

2.Во многих ипотечных схемах размер периодических выплат основной суммы долга и процента является фиксированной величиной. В случае соблюдения обязательств по кредиту это обеспечивает стабильный приток доходов. Ис­ходя из данного потока выплат по кредиту можно оценить стоимость про­гнозируемого дохода, которая зависит от времени осуществления платежей, срока кредита, суммы амортизации долга, заданной ставки процента и иных факторов.

3.Применяют множество различных типов ипотеки, в частности с равномер­ными выплатами и переменными платежами. Сумма залога по ним будет различна, поэтому следует проявлять осторожность при определении сум­мы и времени платежей при оценке риска и ожидаемой нормы конечной от­дачи от кредита.

Если соблюдать эти условия, то оценка стоимости для определения скидки или оценки кредита с дисконтом при расчете нормы отдачи становится чисто механи­ческим (упрощенным) процессом.

11.5.Влияние ипотечного кредита на цену недвижимости

11.5.1. Способы финансирования недвижимости

Большинство сделок по приобретению недвижимости в США, Великобритании, Канаде и других индустриально развитых странах совершают с помощью ипотеч­ного кредита. Если для завершения инвестиционной сделки используют заемные средства, то возникает финансовый леверидж, или рычаг {financial leverage), т. е. до­полнительная прибыль на вложенные средства. Он возникает из-за изменения нор­мы доходности собственного капитала вследствие повышения в структуре ка­питала доли заемных средств и связанных с этим выплат по обслуживанию долга.

За счет дополнительной прибыли на вложенный капитал заемщик надеется погасить стоимость кредита и проценты по нему. Нередко имущество рефинанси­рует его новый владелец. Это означает, что покупатель недвижимости получает новый кредит с основной суммой, большей, чем остаток прежнего долга. Новый кредит позволяет погасить прежние обязательства и понизить необходимый де­нежный платеж самого покупателя (инвестора). Он может покрыть свыше 70% цены покупки. В других сделках имеющиеся долги переходят вместе с продавае­мой недвижимостью и принимаются покупателями, которые оплачивают денеж­ной наличностью капитал собственника. Отдельные продавцы принимают от по­купателей вторые закладные и закладные более низкого порядка, суммы которых включают одну и более ипотек. Некоторые институциональные кредиторы также предполагают финансирование под закладные более низкого порядка (младшие закладные).

Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к по­лучению ипотечного кредита по ряду причин:

•  только немногие из них способны оплатить наличностью капитал собствен­ника, т. е. всю цену объекта;

•  даже те, кто обладает достаточными денежными средствами для покупки объекта, стремятся диверсифицировать (разнообразить) свои инвестиции и тем самым снизить деловой и финансовый риски;

•  почти во всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключают из облагаемого налогом дохода (прибыли);

•  привлечение кредитов позволяет покупателям (инвесторам) приобретать большие объемы собственности на рынке недвижимости.

Для заемщика кредиты имеют два негативных момента:

•  по ним уплачивают проценты, что увеличивает издержки по обслуживанию долга;

•  необходимость возврата основной суммы долга создает для заемщика дополнительные финансовые проблемы.

Несоблюдение долговых обязательств перед кредитором может привести к по­тере права выкупа заложенного имущества, утрате капитала и предъявлению иска к должнику (если выручка от реализации заложенного имущества не покрывает неоплаченный остаток долга).

Целесообразно проанализировать такие аспекты кредитного финансирования, как:

•  влияние финансирования на стоимость имущества;

•  виды финансовых институтов (посредников), оперирующих на рынке не­
движимости;

•  эффект финансового левериджа (рычага);

•  финансирование недвижимости продавцом;

•  эквивалент стоимости объекта в наличных денежных средствах.

11.5.2. Влияние финансирования на стоимость имущества

Финансирование недвижимости не оказывает существенного влияния на ее сто­имость, но сильно воздействует на цену имущества. Обратимся к нефтеразведке

Издержки остаются постоянными вне зависимости от того, получен ли в резуль­тате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Полу­чается, что стоимость и цена нефтяной скважины различны. Недвижимость про­дают как инвестиционный товар. Покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают не стоимость, а цену объекта недви­жимости. Поэтому финансирование влияет не на стоимость, а на цену. Любое финансирование не изменяет физические свойства недвижимости и не увеличи­вает рыночные ставки арендной платы. Однако финансирование влияет на сумму наличного платежа собственника и на последующие ежемесячные выплаты.

Например, если продавец готов финансировать приобретение имущества, пре­доставляя кредит под 1% с 25-летним сроком амортизации, то покупатель может согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость имущества плюс стои­мость благоприятного финансирования. Таким образом, выбранная схема финан­сирования воздействует на ставку дохода на собственный капитал, а также на инве­стиционный риск.

Оценивая рыночную стоимость объекта, следует помнить, что при его продаже будет использовано финансирование, типичное для рынка данного вида имуще­ства. «Типичным» финансированием считают денежную сумму, которая будет предоставлена третьей стороной — кредитором плюс взимаемый при этом про­цент. Часто цены на недвижимость слишком высокие, поскольку они включают несколько оплаченных продавцом дисконтных пунктов по кредиту, предостав­ленному третьей стороной. Данная операция изменяет цену, но не стоимость объекта недвижимости. На практике цена зависит как от потребительских свойств самой недвижимости, так и от способа ее финансирования. Если третья сторона (банк) не может предоставить кредит покупателю, то необходимые средства по­следнему может предоставить продавец. Чем выгоднее его условия, тем более вы­сокую цену назначает продавец за конкретный объект. Поскольку финансирова­ние не отражается на стоимости, то последняя остается значительно ниже цены приносящей доход недвижимости.

11.5.3. Виды финансовых институтов (посредников)

Наиболее важную роль на рынке недвижимости США выполняют следующие финансовые посредники:

•  компании по страхованию жизни;

•  сберегательные и кредитные ассоциации (СКА), взаимосберегательные банки;

•  коммерческие (ипотечные) банки;

•  трасты по инвестициям в недвижимость;

•  пенсионные фонды.

Дадим им краткую характеристику.

Крупные компании по страхованию жизни заинтересованы только в крупных кредитах бизнесу на сумму свыше $1 млн. Они не располагают возможностями для обслуживания множества мелких ссуд. Обладая активами в миллиарды дол­ларов, некоторые страховые компании способны достичь высокого уровня дивер­сификации операционной деятельности. Они предпочитают вложить в один проект $10 млн. и более, чем предоставлять ссуды на строительство жилых домов множеству мелких застройщиков. Страховые компании стремятся к такому уров­ню отдачи и защищенности кредитов, который обеспечивают постоянные заклад­ные на законченные строительством объекты.

Сберегательные и кредитные ассоциации (СКА) предлагают первые кредиты под залог жилых домов. Это дома на одну-четыре семьи. Только наиболее круп­ные СКА выдают кредиты на сумму свыше $ 1 млн. на единичный проект. Многие СКА активно кредитуют многосемейные дома в диапазоне от $100 тыс. до $1 млн. Такие ссуды покрывают до 80% стоимости жилых домов, остальные 20% оплачи­вают наличными индивидуальные застройщики.

Коммерческие банки активно предоставляют кредиты на приобретение любых видов недвижимости. Последние предлагают только при условии предоставле­ния постоянными кредиторами «обязательства о выкупе». После завершения проекта строительный кредит рефинансируют постоянным ипотечным кредитом.

Трасты по инвестициям в недвижимость вкладывают в строительные кредиты постоянные ипотечные ссуды, собственный капитал и лизинговые соглашения. Они специализируются на инвестициях одного или двух типов.

Пенсионные фонды приобретают постоянные закладные на приносящую до­ход недвижимость. За последние годы многие из них вложили свой капитал или приобрели имущество без использования залогового финансирования.


11.5.4. Эффект финансового левериджа (рычага)

Под финансовым левериджем подразумевают использование заемных средств для завершения сделки по приобретению недвижимости или других активов. На практике возможны три случая:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155

рефераты
Новости