Книга: Комплексный финансовый анализ

Ипотечному кредиту кроме долгосрочного характера свойственно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуати­ровать.

По договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) залогодержатель, выступающий как кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обя­зательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя в первоочередном порядке по сравнению с другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспе­ченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). К залогу недвижимого имущества, осуществляемому на основании действующего законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, применяют правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке. Общие правила о за­логе, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, используют также применитель­но к отношениям по договору об ипотеке.[59]

Обязательства, обеспеченные ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету как кредитором, так и должником, если они являются юридическими лицами в по­рядке, определяемом законодательством РФ о бухгалтерском учете. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному до­говору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в час­ти, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспече­ние исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, ему причитающихся:

•  в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вслед­ствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего ис­полнения обеспеченного ипотекой обязательства;

•  в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными сред­ствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством;

•  в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

•  в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает тре­бования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовле­творения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке приведена общая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязатель­ства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не счи­таются обеспеченными ипотекой.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной ре­гистрации прав на недвижимость, включая:

•  земельные участки (за исключением земель, находящихся в государствен­ной и муниципальной собственности, и сельхозугодий);

•  предприятия, а также здания и сооружения, используемые в предпринима­тельской деятельности;

•  жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

•  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского характера;

•  воздушные и морские суда внутреннего пользования и космические объекты.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяют на все входящее в его состав имущество. Передачу предприятия в ипо­теку допускают с согласия его собственника или уполномоченного им органа. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оцен­ку его стоимости определяют на основе полной инвентаризации этого имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обяза­тельными приложениями к договору об ипотеке.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременным зало­гом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей за­кладываемый объект. Возможна также ипотека принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части. На принадлежа­щее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на кото­ром находится предприятие, здание или сооружение, условия залога не распростра­няют. При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое приобретает его в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижи­мости. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма ко­торого составляет не менее 50% стоимости имущества, относящегося к предприя­тию. Ипотекой предприятия обеспечивают денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивают обязатель­ство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыска­ния на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залого­держателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Право об ипотеке недвижимого имущества применяют к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), так как иное не преду­смотрено федеральным законодательством России и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека может быть установлена на имущество, принадлежащее залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения. Договор об ипо­теке заключают с соблюдением общих правил, действующих в РФ, о заключении договоров. В этом договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, техническая характеристика, размер и сроки исполнения обязательства, обеспе­чиваемого ипотекой. Оценку предмета ипотеки осуществляют по соглашению между залогодателем и залогополучателем (кредитором). В процессе оценки ис­пользуют доходный, затратный или рыночный (сравнительный) подходы. Сто­роны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независи­мой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с ука­занием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обеспе­чиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) платежей и их размеры либо усло­вия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удосто­веряют закладной, то на это указывают в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит госуда­рственной регистрации. Несоблюдение данных условий делает его недействитель­ным. Договор об ипотеке считают заключенным и вступившим в силу с момента его государственной регистрации.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удовлетво­ряют закладной. Она является именной ценной бумагой, которая подтверждает права ее законного владельца:

•  право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченно­му ипотекой имущества, указанного в договоре, без представления других доказательств существования такого обязательства;

•  право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипо­текой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допус­кается, если:

•        предметом ипотеки являются:

♦  предприятие как имущественный комплекс;

♦  земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

♦  лесные массивы;

♦  право аренды указанной недвижимости;

•        ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не установлена и которое не содержит усло­вий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладную выдает первоначальному залогодержателю орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Закладная должна содержать следующие реквизиты:

•  слово «закладная», внесенное в название документа;

•  имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;

•  имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства ли­бо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

•  название кредитного договора или иного денежного обязательства, испол­нение которого обеспечивают ипотекой, с указанием даты и места его заклю­чения или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязатель­ства;

•  данные о должнике (физическом или юридическом лице) по обеспеченному
ипотекой обязательству;

•  указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера подле­жащих уплате процентов;

•  указание срока оплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой;

•  название и достаточное для идентификации описание имущества, на кото­рое установлена ипотека, и его местонахождение;

•  денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

•  наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

•  указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю;

•  другие сведения, предусмотренные федеральным законодательством об ипо­теке.

Все листы закладной составляют единый документ. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом коммерческих сделок. К закладной могут быть приложены доку­менты, определяющие условия ипотеки или необходимые залогодержателю для осуществления своих прав по закладной.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155