Книга: Комплексный финансовый анализ

Ипотека с залоговым счетом имеет свои особенности. Для заемщика этот вид ипотеки в отношении способа погашения долга ничем не отличается от кредита с ростом платежей. Для заимодавца (банка) — это традиционная ипотека. Такое совмещение двух схем достигается открытием специального залогового счета, на который должник вносит некоторую сумму. Залоговый счет в какой-то мере обес­печивает заем в начале сделки. Данный счет предназначен для компенсации на­растающих на первых этапах сделки взносов должника (рис. 11.3).

Продавец получает от покупателя денежную компенсацию стоимости объекта недвижимости. Она состоит из кредита ($230 тыс.), полученного под 12% годовых, суммы погашения $3,3 тыс. (2,3 тыс. проценты + 1,1 тыс. долг) и $10 тыс. соб­ственных средств. В то же время покупатель открывает залоговый счет на $30 тыс. На сумму счета начисляют проценты по ставке 10% годовых. Если в течение первых двадцати месяцев уменьшение списания со счета определено на уровне 2% в месяц, то сумма первого списания равна $1956. Таким образом, сумма списания со счета составляет: $1956, 1918,1878,..., 1306. В свою очередь должник увеличи­вает взносы в размерах:

1.3300 - 1956 = $1344.

2.3300-1918 = $1382.

3.3300 - 1226 = $2074 (сумма взноса в двадцатом месяце).

В этот момент счет оказывается полностью исчерпанным. Дальнейшие взносы равны $3300. Если сумма первого взноса задана в размере $2000, а остальные условия неизменны, то сумма залогового счета должна составить $39 130. Залог со сниженной ставкой аналогичен схеме ипотеки с залоговым счетом. В этом слу­чае также открывают отдельный счет, с которого компенсируется недостаток средств у должника в первый период погашения задолженности. Однако счет от­крывает не должник (покупатель), а продавец имущества. Для продавца откры­тие счета — своеобразная уступка в цене, которая в определенных условиях для покупателя более привлекательна, чем простое снижение цены приобретаемого объекта (рис. 11.4).

При использовании данной схемы продавец частично финансирует покупателя за счет своих средств, чтобы стимулировать успешное завершение торговой сделки. Впоследствии покупатель полностью погашает стоимость приобретенного им объ­екта недвижимости за счет полученного в банке кредита и собственных средств.

11.4. Условия предоставления и погашения ипотечных кредитов

11.4.1. Постоянный ипотечный кредит

Применение финансовых инструментов, положенных в основу оценки недвижимо­сти, создает базу для привлечения ипотечного кредита. Во-первых, сумму и время получения доходов, генерируемых данным кредитом, обычно можно прогнозиро­вать с более высокой точностью, чем по другим видам инвестирования капитала в недвижимость.

Во-вторых, применение в ипотеке техники кумулятивного процента является стандартной процедурой, не представляющей особой сложности. Цены на ипо

темные кредиты хорошо известны на финансовом рынке. Напротив, цены на ак­ции, вкладываемые в недвижимость, определяются конъюнктурой фондового рынка, возможностями вложения капитала в альтернативные проекты.

В-третьих, рассмотрение способов оценки постоянной закладной создает осно­ву для анализа потока доходов. Например большинство постоянных закладных, используемых в США, являются самоамортизирующимися, предусматривая пе­риодические равновеликие платежи.

При этом кредитор устанавливает:

•  максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости имуще­ства (часто 75-80%);

•  предельный срок кредита, который будет короче, чем срок оцененной полез­ной жизни объекта;

•  предполагаемый уровень процентной ставки исходя из ситуации, сложив­шейся на кредитном рынке.

Только после этого рассчитывают периодические (обычно — ежемесячные) пла­тежи по ипотеке исходя из:

•  основной суммы долга;

•  срока, на который кредит предоставлен (обычно остаточный);

•  ставки ссудного процента.

Периодический платеж находят расчетным путем. Предположим, что известны три фактора:

•  основная сумма кредита — $800 тыс.;

•  срок, на который его предоставляют, — 25 лет (300 мес.);

•  ставка процента — 12% (1% в месяц).

Если исходить из этих факторов, то месячный процентный платеж должен со­ставлять $8 тыс. (800 000 х 1%). Достаточными для покрытия основной части кредита и выплаты процента по нему будут ежемесячные платежи в размере $8425,8. В первый месяц из $8425,8 на погашение основной суммы долга пойдет только $425,8 (8425,8 - 8000,0).

Таким образом, через месяц остаток основной суммы долга составит $799 577,2 (800 000,0 - 425,8). Во второй месяц процент будет равен $7995,77 (1% от 799 577,2). Разница между суммарным платежом и процентом вновь пойдет на возврат основ­ной суммы кредита, т. е. $430,03 (8425,8 - 7995,77). С каждым последующим пла­тежом все большая часть из $8425,8 будет направляться на погашение основной суммы долга и все меньшая — на выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит должен быть погашен.

Ежемесячные взносы по данному кредиту ($8425,8) были определены с учетом двух факторов:

•  процента — отдачи на инвестированную кредитором основную сумму кре­дита;

•  возмещения капитала — возврат инвестированной кредитором основной суммы долга.

Годовая ставка в 12% в пересчете на месяц составляет 1% (12%/12 мес), или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда рекапитализацим, который обеспечивает возмещение основной суммы кредита в течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумуляции средств по той же годовой ставке 12%. Еже­месячный размер ставки рекапитализации равен 0,0005322. Следовательно, об­щие ежемесячные платежи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его самоамортизации в течение 25 лет при ставке в 12%, должны составлять: 0,01 + + 0,0005322 = 0,0105322.

Умножив эту цифру на $800 000 основной суммы долга, получим суммарный месячный платеж, равный $8425,8 (800 000 х 0,105322). В первый месяц он будет включать сумму процента за кредит — $8000, а также выплату в счет погашения основной суммы долга $425,8 (фонд рекапитализации).[63]

Далее определим константу по ипотечному кредиту (Кик):

        (165)

Месячные платежи в $8425,8 составляют за год $101 110 (8425,8 х 12).

Кик= 101 110/800 000 - 0,126387, или 12,6387%.

Константа включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы дол­га. Поэтому она должна превышать номинальную ставку процента за ипотечный кредит. Кредитная константа может быть найдена в графе 6 таблицы кумулятив­ного процента.[64]

Чем продолжительнее срок амортизации долга или ниже ставка процента, тем меньше константа, и наоборот. Для получения годового значения показателя ме­сячная константа умножается на 12 месяцев. Она является удобным инструмен­том для быстрого поиска соотношения между сроками амортизации кредита и про­центными ставками, а также для расчета платежей по обслуживанию долга. При заданных ставке процента и сроке амортизации долга константа равна обязатель­ному платежу в расчете на одну денежную единицу (на $1).

Для определения действительных выплат по кредиту константу следует умно­жить на его основную сумму. Многие заемщики стремятся выбрать самое низкое значение константы, с тем чтобы уменьшить сегодняшний отток наличности, что приводит к росту суммарных процентных выплат, замедлению накопления соб­ственного капитала инвестора за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Если известны ставка процента, срок до окончательного погашения ссуды и еже­месячные выплаты по ипотечному кредиту, то можно определить остаток его основной непогашенной суммы.

Три известные величины имеют следующие значения:

•  остаточный срок — 25 лет (300 мес.);

•  годовая ставка процента - 12%;

•  месячный платеж — $8425,8.

Для определения остатка основной суммы кредита достаточно умножить вели­чину одного ежемесячного платежа на фактор аннуитета (по таблице сложных процентов), который соответствует периоду, остающемуся до истечения срока кредита. Для приведенных показателей множитель аннуитета по кредитам с еже­месячными платежами равен 94,946551. Определим объем основной суммы дол­га: $8425,8 х 94,946551 = 800 000.

Как уже отмечалось, аннуитет — периодический платеж (ежегодный или еже­месячный) в погашение долга (включая проценты). Текущая стоимость аннуитета (при заданной ставке процента) равна остатку основной суммы кредита. Анало­гичным образом определяют текущий остаток ранее предоставленного кредита.

Известны величины: номинальной ставки процента, суммы ежемесячного пла­тежа и время, оставшееся до истечения срока кредита. Если после его предостав­ления прошло 5 лет, а до истечения срока его погашения остается еще 20 лет, то остаток ссуды равен $765 226 (8425,8 х 90,819416).

Значения остатков по этому кредиту (со сроком 25 лет) в различные годы по­казаны в табл. 11.3.

Таблица 11,3

Расчет основной суммы долга (по кредиту в $800 000 с годовой процентной ставкой 12%)

Как следует из табл. 11.3, платежи в счет основной суммы кредита в конечном итоге сравняются с остатком основной суммы долга. Соответствующий период является сроком, оставшимся до истечения кредита.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155