Книга: Комплексный финансовый анализ

•  иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной вла­сти по фондовому рынку.

Наиболее значимые параметры эмиссии и обращения ипотечных облигаций следующие:

1.Их номинальная стоимость в национальной валюте, которую устанавливают
при их выпуске.

2.Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием. Данными эмитентами могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации (банки).

Ипотечные агенты приобретают требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладные, на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении имущества, в том числе связан­ной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом.

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, должны выполнять требования Центрального банка РФ по соблюде­нию обязательных экономических нормативов (соотношению определенных ак­тивов и пассивов):

•  минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным
покрытием и собственным капиталом;

•  минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии ипотечных облигаций;

•  максимальное соотношение совокупной суммы обязательств банка перед
кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований, перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием и соб­ственных средств (капитала).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осу­ществляющих выпуск облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов:

•  норматив достаточности собственных средств (капитала);

•  нормативы ликвидности;

•  размер процентного и валютного риска.

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотеч­ным покрытием, если она не выполняет требования Центрального банка РФ по соблюдению обязательных нормативов.

3.Формы выпуска облигаций — документарная или бездокументарная (элект­ронная) в виде записей на машинных носителях. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и об условиях выплаты дохода вла­дельцам таких облигаций, а также о порядке и об условиях их погашения.

4.Порядок выплаты процентов по облигациям с ипотечным покрытием. Такие облигации закрепляют право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплату процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляют не реже чем раз в год.

5.Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покры­тием. Такие облигации обеспечивают залогом ипотечного покрытия с мо­мента возникновения прав на ипотечные облигации у первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием обеспечивает ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облига­цию к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возника­ющие из залога ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие может быть за­ложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух или более выпусков.

6.Требования к ипотечному покрытию облигаций. Ипотечное покрытие обли­гаций могут составлять недвижимое имущество, государственные ценные бумаги, а также денежные средства. Сумма обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80% об­щей номинальной стоимости этих долговых ценных бумаг. Размер ипотечно­го покрытия облигаций, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны отражать полноту и своевремен­ность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. На момент представления документов для государственной регистрации вы­пуска облигаций с ипотечным покрытием сумма обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должна быть не ниже, чем их общая номинальная стоимость и величина процентов по ним. Для обеспечения полноты исполнения обязательств по данным об­лигациям размер их ипотечного покрытия на любую дату до их погашения должен быть не меньше размера обязательств по этим облигациям. Для обес­печения своевременности исполнения обязательств по облигациям с ипо­течным покрытием сумма денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, и платежей (которые должны поступить не позднее даты испол­нения обязательств по облигациям) по требованиям, обеспечивающим ипо­течное покрытие, на любую дату до погашения облигаций должна быть не ниже суммы обязательств (предстоящих платежей) по этим облигациям. Годовая сумма платежей по ипотечным облигациям не должна превышать годовую сумму платежей, которые должны поступить в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие об­лигаций.

Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций. В случае неис­полнения обязательств по ипотечным облигациям обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющее ипотечное покрытие облига­ций, осуществляют по решению суда. Владельцы ипотечных облигаций впра­ве заявить их эмитенту требования о получении денежных средств, выру­ченных от продажи ипотечного покрытия облигаций. Денежные средства, вырученные от продажи ипотечного покрытия облигаций, направляют ли­цам, которые являются их владельцами и заявили свои требования до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано ипотечное по­крытие. Если сумма выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций больше размера требований в отношении облигаций с ипотечным покрытием, то разницу (за вычетом удержаний на покрытие расходов, связанных с обра­щением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацию) возвращают эмитенту. Сумму выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций, оставшуюся после удовлетворения требований владельцев ипотечных обли­гаций (не превышающую размера требований по таким облигациям), зачис­ляют в депозит нотариуса. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием, не заявившие в письменной форме требований о реализации их ипотечного покрытия и не получившие денежных средств от его продажи, вправе полу­чить эти средства через депозит нотариуса в установленном законодатель­ством порядке.

8. Процедура погашения облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе потре­бовать от эмитента досрочного их погашения. Такое право наступает в сле­дующих случаях:

•  если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям пре­высит величину их ипотечного покрытия;

•  если нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;

•  если не соблюдены установленные условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием;

•  если эмитент облигаций с ипотечным покрытием совершает не разрешен­ные ему сделки.

Эмитент ипотечных облигаций обязан информировать их владельцев о нали­чии у них права требовать досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, цене и порядке проведения такого погашения. Он уве­домляет их в письменной форме или публикует информацию (сообщения) в пе­чатных периодических изданиях тиражом не менее чем десять тысяч экземпля­ров не позднее чем через пять дней со дня наступления события.

Для формирования цивилизованного рынка недвижимости в РФ недостает:

•  специального федерального закона об ипотечных банках и механизме их функционирования;

•  реально работающих инструментов залога имущества;

•  единой компьютерной сети регистрации объектов недвижимости и сделок с ними;

•  налоговых льгот для субъектов рынка недвижимости;

•  формирования положительного имиджа ипотеки;

•  эффективных схем ипотечного кредитования жилищного строительства (хотя такие попытки предпринимаются в отдельных субъектах РФ);

•  реальной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости по установленным мировым стандартам;

•  государственной поддержки программы строительства и приобретения жилья малообеспеченными гражданами;

•  действенной системы страхования риска непогашения ипотечных кредитов;

•  развитого рынка ипотечных ценных бумаг.

Необходимо отметить, что ипотека в целом повышает стабильность и надеж­ность банковской системы страны в силу следующих обстоятельств:

•  особенностей недвижимого имущества как объекта залога, что улучшает ка­чество обеспечения кредита;

•  высокой стоимости объектов недвижимости и риска их потери, что побуж­дает должников своевременно и в полном объеме выполнять свои обязатель­ства перед кредиторами;

•  целевого характера кредита при ипотечных сделках, что способствует сни­жению риска его непогашения;

•  при нормальном функционировании вторичного рынка закладных ипотеч­ные банки могут лучше маневрировать своими активами, постоянно укреп­лять платежеспособность и получать дополнительные средства для после­дующего кредитования клиентов.

Для снижения кредитного риска необходимо наличие достоверных данных о доходах заемщиков, чтобы правильно оценить их платежеспособность, а также о кредитных историях наиболее крупных ссудополучателей на уровне городов и субъектов РФ.

В силу особенностей ипотечного кредитования ипотечный банк должен иметь собственную инфраструктуру, которая обеспечивает выполнение следующих функций:

•  экспертные оценки прогноза роста стоимости недвижимости и строитель­ства объектов, а также земельных участков, предназначенных под застройку;

•  проверка прав собственности при покупке готового жилья;

•  контроль за юридическим оформлением сделок с недвижимостью;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155