Книга: Комплексный финансовый анализ
Баланс
имущества и операционный доход, который оно генерирует, приведены в табл.
11.8,11.9.
За
счет получения первого ипотечного кредита на $800 тыс. платеж наличными
деньгами снижен до 20% от цены (200/1000 х 100) вместо прежних 100%. Однако
собственник по-прежнему контролирует недвижимость.
Если
повысится стоимость объекта или вырастет чистый операционный доход, то
собственник (но не держатель закладной) получит дополнительное вознаграждение.
Если же имущество обесценится на 20% или на эту величину снизится получаемый
от него действительный валовой доход, то стоимость капитала станет отрицательной.
В том случае, если ипотечная задолженность превысит стоимость объекта,
образуется дефицит денежных средств. Если допустить, что указанный в данном
примере уровень притока наличности останется постоянным, то собственник
капитала повысит текущую ставку дохода с 13% (130/1000 х 100) до 14,44%
(28,89/200 х 100), т. е. появится задолженность по ипотечному кредиту. Эти данные
свидетельствуют о положительном финансовом рычаге. При отсутствии долгового финансирования
уровень текущей задолженности останется неизменным (13%). Поскольку
финансирование осуществляют за счет ипотечного кредита с константой ниже 13%
(101,11/800,0 - 0,126387 или 12,64%), то финансовый рычаг увеличивает текущий
наличный доход владельца объекта.
Таблица
11.8
Баланс
при первой закладной на имущество
| Показатели |
Величина показателя,
$тыс. |
| Активы |
|
| Основные средства |
900 |
| Земельный участок |
100 |
| Активы — всего |
1000 |
| Пассивы |
|
| Ипотечный кредит |
800 |
| Капитал (платеж
наличными) |
200 |
| Пассивы — всего |
1000 |
Таблица
11.9
Отчет
о движении денежных средств (наличности)
| Показатели |
Величина показателя,
$тыс. |
| 1. Потенциальный
валовой доход |
200,0 |
| 2. Поправка на
уровень загрузки и потерь при выборе платежей |
-15,0 |
| 3. Прочие доходы |
11,0 |
| 4. Действительный
валовой доход (200 -10 + 6) |
196,0 |
| 5. Операционные
расходы |
-66,0 |
| 6. Чистый
операционный доход (196 - 66) |
130,0 |
| 7. Расходы по
обслуживанию долга ($8425,8 х 12 мес.) |
-101,11 |
| 8. Поступление
наличности до уплаты налога (130,0 - 101,11) |
28,89 |
Наряду
с получением более высокого текущего дохода владелец может добиться
положительных результатов в трех сферах:
1.В
части снижения подоходного налога. Как правило, суммарные затраты на
усовершенствования ($900 тыс. без стоимости земельного участка) могут быть
начислены как износ для налогообложения. Величина износа основных средств
вычитается из налогооблагаемой базы.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155 |
