Шпаргалка: Экономика недвижимости

- продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности; платежи покупателя продавцу - одномоментные или с рассрочкой (в общем случае под проценты);

- продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта); платежи покупателя продавцу - стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной платы ниже рыночной) и регулярные - по договору в течение всего срока действия последнего;

- продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта); платежи покупателя продавцу - те же, что и при продаже права арендатора;

- продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду); платеж покупателя продавцу - единовременный (при аренде с субарендой - в режиме регулярных арендных платежей).

При этом операции купли-продажи реализуются в формах:

-  индивидуальных сделок (с участием посредника);

-  публичных торгов.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукционом называют публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают открытый и закрытый аукционы.

Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Под тендером понимается конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Несколько подробнее рассмотрим реализацию системы управления недвижимостью как инвестиционным активом.

Управление – создание и видоизменение норм управляемой деятельности с последующим целенаправленным информационным воздействием одной системы (управляющего) на другую (исполнителей) - с целью упорядочения или изменения деятельности последней в определенном направлении. Менеджментом здесь называется совокупность принципов, методов и средств управления, обеспечивающих достижение целей и решение задач рационального хозяйствования на управляемой совокупности объектов недвижимости путем интеграции и скоординированного применения всех ресурсов (человеческих, финансовых, технических).

Применительно к объекту недвижимости или к комплексу объектов мы будем говорить о конкретных видах управленческой деятельности, обеспечивающей функционирование и развитие объекта управления с целью максимально полного удовлетворения потребностей субъектов права пользования, владения и распоряжения этим объектом. В то же время, имея в виду комплексный и разноплановый характер деятельности субъектов управления, обеспечивающей не только деятельность подчиненных, но и развитие отношений с собственником объекта, с органами власти, с подрядчиками и партнерами, мы будем называть саму эту деятельность и совокупность субъектов управленческой деятельности менеджментом, именуя менеджерами субъектов управления – физических лиц.

Описывая систему управления объектами и комплексами недвижимости, обратим внимание, прежде всего, на то, что любой объект недвижимости за время своей жизни проходит все представленные выше этапы жизненного цикла - от выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка до утилизации улучшений. В течение всего этого времени может неоднократно сменяться собственник объекта (на этапах «обращения») или/и изменяться назначение объекта («реконструкция», «перефункционализация»). Смена собственника и (или) изменение назначения объекта связаны с капиталовложениями, так что каждое такое изменение судьбы объекта означает смену одного инвестиционного цикла другим. В течение срока жизни улучшений объект проходит через несколько инвестиционных циклов и в пределах каждого из них оказывается целесообразным привлечение к управлению объектом команды профессионалов:

-  при «внешнем» управлении - путем привлечения профессиональной управляющей компании по договору;

-  при «внутреннем» управлении - путем создания собственником своего структурного подразделения.

Профессиональная управляющая компания обеспечивает решение задач, поставленных собственником, в пределах цикла третьего типа, называемого трастовым циклом, и реализуемого в три стадии, представленные в таблице.

При некоторых обстоятельствах реализация трастового цикла может несколько отличаться от варианта, представленного выше: собственник может поручить управляющей компании подготовить объект к продаже и организовать сделку. В этом случае покупатель имеет возможность высоко оценить качество управления объектом в предшествующем периоде, и предложить управляющей компании продолжить управление объектом - теперь уже по договору с новым собственником. Для выполнения заказа на организацию сделки купли-продажи управляющая компания должна приобретать соответствующий опыт, имея, например, в своей структуре брокерский отдел. При реализации такой схемы цикла существенно упрощается процедура приемки-передачи объекта.

Объектами управления могут быть:

-  единичный объект, состоящий из земельного участка и строения (здания или сооружения), предназначенный для автономного использования;

-  имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок (или множество участков) с совокупностью функционально связанных между собою зданий и сооружений, предназначенный для предпринимательской деятельности (бизнеса);

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58