Шпаргалка: Экономика недвижимости

В качестве примера рассмотрим решение [39] задачи об определении рыночной ставки арендной платы для бизнес-центра техникой квалиметрического моделирования (см. табл. 6.19).

Технику можно реализовать, имея данные хотя бы об одной сделке (цена такой сделки может заменить оговоренную выше максимальную для рынка цену сделки). Однако очевидно, что надежность результата оценки будет повышаться по мере увеличения количества сделок, цены которых используются в анализе. Эта техника позволяет не только получить собственно оценку арендной ставки, но также оказывается полезной для инвестора, указывая ему на основные источники снижения привлекательности объекта и подсказывая ему возможные направления деятельности по повышению доходности объекта

Рассмотренные техники метода сравнительного анализа сделок могут обеспечить определение стоимости или арендной ставки для любого объекта недвижимости при разумном выборе объектов сравнения и достаточном обосновании расчетных и экспертных оценок. Эти техники могут быть полезными также при определении величин инструментов капитализации доходов сравнительным анализом сделок. При этом следует иметь в виду, что упомянутые инструменты рассчитываются как средневзвешенные частные от деления цен сделок с объектами-аналогами на соответствующие доходы (для мультипликаторов валового дохода) или обратные им величины (для коэффициентов капитализации), генерируемые объектами-аналогами. Существенно, что до начала процедуры расчетов цены сделок с объектами-аналогами и соответствующие доходы должны быть скорректированы на отличия ценообразующих факторов для объекта оценки и объектов-аналогов.

В частности, не следует забывать, что в таких расчетах доходы должны определяться на дату, следующую за датой сделки и «отстоящую» от нее на один год. Как правило, для цен сделок и для арендных ставок оказываются разными направления и степени влияния правовых обременений, условий финансирования и особых условий сделок, а также экономических характеристик и качества сервиса. Это означает, что при определении инструментов капитализации доходов техники корректировок должны применяться, за редкими исключениями, одновременно как для цен сделок, так и для арендных ставок. Это обстоятельство существенно сужает возможности предложений об использовании техник соотнесения показателей дохода и цены в качестве самостоятельных техник метода сравнительного анализа сделок. Если отсутствует возможность выполнения корректировок цен сделок и соответствующих доходов для объектов-аналогов, то использование в корректировочных расчетах найденных таким образом величин мультипликаторов и коэффициентов капитализации позволяет получить лишь качественные представления о тенденциях изменения искомых величин рыночной стоимости.

17.Затратный подход к оценке недвижимости– [1] -стр. 259-270, 290-324

Метод капитализации издержек

Метод капитализации издержек предусматривает определение рыночной стоимости Vo объекта как будущей стоимости FV частей Ej (1<j<k) затрат (издержек), рассредоточенных по k периодам, предшествовавшим дате оценки (продолжительность периода принимается равной одному кварталу). При оценке объекта с новыми улучшениями выражение для рыночной стоимости можно записать в виде:

, (5.1)

. (5.2)

Здесь введены обозначения:

Ej - денежная сумма, выплаченная девелопером в порядке компенсации основных и прочих (проектных, строительных и эксплуатационных) издержек j-го периода, «приписанная» к концу этого периода - при типичном для рынка строительных услуг графике платежей по периодам, предусматриваемым подрядными договорами;

Eb* - издержки на создание улучшений;

Ed, Eid - прямые и косвенные издержки на создание улучшений;

Ead - дополнительные расходы, понесенные девелопером в период от момента приемки-передачи готового объекта до момента продажи или до начала полномасштабной доходной эксплуатации соответственно;

Eo - «стартовые» издержки (j=0), включающие в себя затраты El на приобретение права застройки земельного участка и авансовые платежи Ea подрядчикам (Eo= El + Ea);

Yocq – типичная для рынка общая квартальная («q» -quarter) норма отдачи на капитал, вложенный в новое строительство.

Оценка рыночной стоимости объекта с новыми улучшениями по (5.1) или (5.3) обеспечивает учет интересов типичного девелопера, с включением в расчетную сумму платежа по возможной сделке с объектом не только всех издержек El + Eb*, но и «приходящуюся» на них прибыль предпринимателя (общую прибыль девелопера и кредитора), равную Eb*Pr*

 (5.4)

Vo=El+Eb*+Prof*=El+Eb*(1+Pr*). (5.5)

Здесь величина Prof* прибыли предпринимателя (девелопера) как дохода на вложенный капитал определяется не только величиной издержек на создание улучшений, но также и величиной расходов на приобретение права застройки земли (в составе Eo=E(j=0) по (5.4) содержится El). Однако право использования этой прибыли принадлежит исключительно девелоперу, заплатившему за право застройки рыночно обоснованную цену. Расчетная величина прибыли может быть получена девелопером только в период экономической жизни улучшений, обращаясь в ноль одновременно с утилизацией улучшений. Именно поэтому здесь относительная величина (коэффициент) прибыли предпринимателя Pr* отнесена не к полной сумме издержек проекта, а только к величине затрат на создание улучшений (это уточнение окажется важным при применении аналитического метода оценки прибыли предпринимателя в методе капитализации издержек). Заметим, что во всех расчетах стоимости и прибыли предпринимателя с использованием алгоритмов метода капитализации издержек по соотношениям (5.4)-(5.5) учитываются изменения во времени рыночных цен на земельные участки, строительные материалы и работы - при условии, что премии, соответствующие этим изменениям, представлены в структуре нормы отдачи на капитал. Сказанное означает, что при определении нормы отдачи на капитал нужно учитывать возможность таких изменений из-за того, что за время от начала вложения средств в строительство до даты оценки изменилось соотношение спроса и предложения, появился физический износ строения в период вынужденной консервации строительства, проявились последствия устаревания или обновления объекта.

Обратим внимание на то, что базовая модель, обеспечившая получение соотношений (5.4)-(5.5), отражает позицию девелопера, создавшего объект недвижимости для продажи, - при определении им общего дохода на инвестированный капитал и своей прибыли от проекта. Это позволяет выявить зависимость величины прибыли, которую девелопер рассчитывает получить по окончании проекта, от параметров этого проекта. В частности, из (5.4)-(5.5) следует, что общая прибыль от проекта зависит от общей продолжительности и графика работ по созданию объекта, от затрат на приобретение прав застройки земли, от уровня цен и графика платежей за материалы и подрядные работы. При этом в рассмотренной модели используются только рыночно признанные величины указанных параметров.

Сложнее формируется модель метода капитализации издержек при оценке объекта, бывшего в употреблении. Здесь учитывается то, что при эксплуатации готового объекта собственник регулярно получает доход Io, «очищенный» от всех операционных расходов, но включающий в себя (в общем случае Eb=Ebe+Ebm) предстоящие платежи по кредиту. В составе этого дохода непременно имеются две части, одна из которых («амортизационная») Iof обеспечивает возврат собственного и заемного капитала (return of capital), а вторая Ion – доход на собственный и заемный капитал (return on capital). Видно, что доход Ion компенсирует (возвращает) часть издержек на создание объекта, соответствующую (квартальной или годовой) норме потери стоимости вследствие износа и устаревания улучшений. В свою очередь, доход на капитал Iof обеспечивает собственнику (и кредитору) объекта получение части полагающейся ему (и кредитору) по (5.4) прибыли предпринимателя. Следовательно, рыночную стоимость бывшего в эксплуатации объекта можно определить как сумму остатка «недоскомпенсированных» издержек и величины недополученной прибыли, с вычитанием из суммы справедливого вознаграждения девелопера по (5.4), также «наращенных» к дате оценки доходов Io= Iof+Ion, «приведенных» к дате оценки с учетом стоимости денег во времени:

. (5.6)

Заметим, что в моделях «совмещенных затратно-доходных проектов» здесь и далее все периоды выбираются одинаковыми и равными одному кварталу. Поэтому в (5.6) Yoq - общая квартальная норма отдачи на капитал, вложенный в готовый объект недвижимости, а Iojq - чистый операционный доход, полученный j-м квартале.

При реализации данной версии метода следует учесть, что упомянутые выше изменения потребительских качеств объекта и окружающей среды в процессе эксплуатации объекта могут привести к изменению (уменьшению или увеличению) дохода Iojq и, как следствие, к дополнительному изменению стоимости вследствие износа, устаревания или обновления. Для учета этого дополнительного изменения стоимости следует величины Iojq в (5.6) рассчитывать по фактически реализованным (за время эксплуатации) валовым доходам и расходам с поправками δlj, увеличивающими Iojq (при устаревании) или уменьшающими Iojq (при внешнем обновлении). Указанные поправки определяются техниками компенсационных корректировок или сравнительным анализом арендных сделок.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58