Шпаргалка: Экономика недвижимости
При оценке участка земли, входящего в
состав оцениваемого объекта, этот участок рассматривается как свободный (как
бы свободный) от улучшений и оценивается в предположении, что на нем
реализуются функции, соответствующие принципу наилучшего и наиболее
эффективного использования. Существует общепринятый перечень методов и техник,
которые в действительности могут быть позиционированы в трех подходах к оценке
- рыночном, доходном и комбинированном. При этом необходимо обратить внимание
на то, что оценку свободных земельных участков можно выполнять всеми
рассматриваемыми ниже техниками, в то время как при оценке участков земли как
бы свободных могут использоваться, как правило, только некоторые из них.
Это обстоятельство делает целесообразным анализ всего набора подходов, методов
и техник оценки рыночной стоимости свободных (действительно свободных) земельных
участков, выбирая затем из их числа техники, применимые для участков как бы
свободных.
Рыночный (сравнительный) подход к оценке земельных участков реализуется
всем набором техник метода моделирования рынка (при массовой оценке
земель поселений) и метода сравнительного анализа сделок (при индивидуальной
оценке участков).
Доходный подход осуществляется с использованием
некоторых техник обоих методов капитализации чистого операционного дохода, получаемого
от сдачи участка в аренду, - главным образом техниками коэффициентов
капитализации метода прямой капитализации и модельными техниками метода
капитализации нормой отдачи.
Комбинированный подход предусматривает использование
комбинаций методов и техник затратного, рыночного и доходного подходов.
Сравнительный
подход к оценке земли
В условиях активного рынка земли при
наличии данных о ценах реальных сделок (цен предложений) с земельными участками
или о ценах продаж прав застройки (прав заключения договоров аренды на
строительство и последующее использование) участка применение методов этого
подхода является наиболее предпочтительным. При недостатке данных о сделках
целесообразно использовать информацию о ценах предложений - с соответствующей
(понижающей) корректировкой этих цен поправкой, определяемой сопоставлением цен
сделок с ценами предложения хотя бы для малого числа сделок. Нецелесообразно
использовать информацию о ценах сделок или ценах предложений в районах,
местоположение которых существенно отличается от местоположения объекта оценки
(рынок земли является сугубо региональным). В любом случае сделки с объектами
рассматриваются как случайные события, а цены сделок - как случайные величины.
Из двух методов рыночного подхода
наиболее широко применяется метод сравнительного анализа сделок (метод
моделирования рынка востребован при массовой оценке земель для целей
налогообложения). На основании обработки рыночной информации выполняются
следующие операции реализации метода сравнительного анализа сделок:
-
выбираются
основные факторы, влияющие на цены сделок и называемые элементами сравнения;
-
выбираются
единицы сравнения, в качестве которых используются удельные цены единиц
количественных характеристик элементов сравнения;
-
из базы рыночных
данных выбираются объекты сравнения (объекты-аналоги), наиболее близкие к
оцениваемому объекту по составу и величине элементов сравнения, при условии,
что их использование после сделки является наилучшим и наиболее эффективным, к
тому же совпадающим с ННЭИ оцениваемого участка;
-
цены сделок с
объектами-аналогами корректируются поправками, компенсирующими отличия каждого
объекта-аналога от объекта оценки по элементам сравнения; при этом имеется в
виду использование возможности определения цены, по которой могла бы пройти
сделка с объектом-аналогом, если бы свойства этого объекта были бы аналогичными
свойствам объекта оценки, а условия сделки с объектом-аналогом - аналогичными
прогнозируемым условиям совершения сделки с объектом оценки;
-
рыночная
стоимость земельного участка - как цена моделируемой сделки с ним -
определяется статистической обработкой цен сделок с объектами-аналогами с
учетом корректирующих поправок или обработкой результатов корректировки цен
этих сделок с объектами-аналогами.
Методы
и техники капитализации чистой земельной ренты
Из принципа добавочной продуктивности
следует, что после распределения между всеми факторами производства регулярных
доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов
может быть отнесена к земельному участку. Величина этой части доходов,
зависящая от доходности бизнеса, может рассматриваться как справедливая плата
(рента) собственнику за пользование его участком. В рыночных условиях часть
дохода, относящаяся к земле (генерируемая землей) определяется величиной
годовой рыночной ставки арендной платы Al. Для свободного земельного участка как объекта оценки
величину этой ставки можно найти методом сравнительного анализа арендных
договоров. При этом анализируется информация о рыночных величинах ставок арендной
платы Alj для земельных участков, используемых
наилучшим и наиболее эффективным образом под ту функцию, которая соответствует
принципу ННЭИ оцениваемого участка. Если оценивается участок, уже сданный в
аренду, то для этого объекта известна контрактная ставка арендной платы Alc.
По одной из двух указанных ставок (Al или Alc) и площади участка S определяется потенциальный валовой
доход Ipgl, - как правило, включающий в себя
только одну статью дохода (скользящие и прочие доходы обычно не планируются): Ipgl=AlS, или Ipgl=AlcS. Учитывая, что земля в аренду
сдается обычно на сроки в десятки лет, а также то, что в условиях жесткого
земельного законодательства неплатежи по договорам аренды караются санкциями с
невосполнимыми потерями для бизнеса, обычно потери от недозагрузки и неплатежей
отсутствуют и могут приниматься равными нулю.
При расчете операционных расходов El в их составе обязательно учитываются
платежи Tl по налогу на землю. В тех редких
случаях, когда арендодатель включает в арендную ставку компенсацию предстоящих
ему или уже понесенных расходов по развитию инфраструктуры или благоустройству
прилегающей территории, в составе операционных расходов появляется сумма соответствующих
годовых расходов, определяемая в результате распределения по годам (с учетом
стоимости денег во времени) сумм упомянутых «разовых» платежей. Заметим, что в
состав арендных платежей за землю обычно не включаются платежи за пользование
ресурсами и вывод отходов, так как обеспечение таких платежей возлагается на
собственника улучшений и относится к операционным расходам по эксплуатации этих
улучшений. В случае, если на арендуемом участке коммуникации проложены
поставщиком ресурсов, то затраты на прокладку коммуникаций компенсируются
потребителем ресурсов путем включения соответствующих платежей в тарифную
ставку за поставляемый ресурс.
Полученный таким образом чистый
операционный доход (чистая земельная рента) Il=Ipgl –El=Ipgl (1-Koel) пересчитывается в рыночную стоимость полного права
собственности на земельный участок техниками методов капитализации (здесь Koel - коэффициент операционных расходов).
Если оценивается стоимость права застройки (заключения договора аренды) участка,
то капитализируется разность двух величин чистого операционного дохода ΔIl=(Al –Alc)Sl(1-Koel), рассчитанных соответственно по рыночной и по
контрактной ставкам арендной платы за землю на период после завершения строительства.
Заметим здесь, что, как указывалось
выше, право застройки имеет стоимость, большую нуля, только при условии Al > Alc. Для примера укажем, что стоимость права застройки
свободного земельного участка, выставляемого на торги от имени государства,
может быть оценена с учетом обычно устанавливаемого 30%-го превышения рыночной
ставки над контрактной ставкой: ΔIl ≈0,3AlSl(1-Koel). Следует иметь в виду, что в этом случае при расчете
и назначении государственным органом контрактных ставок в качестве рыночной
принимается ставка, определяемая по нормативной методике, обычно базирующейся
на результатах массовой оценки методом моделирования рынка аренды, менее точным
в сравнении с методом сравнительного анализа рыночных сделок.
При реализации доходного подхода к
оценке земельного участка методом прямой капитализации могут использоваться как
техники мультипликаторов равных между собой потенциального и эффективного
валовых доходов (Mpgl=
Megl), так и набор техник коэффициентов
капитализации Rl.
Из набора этих техник наилучшим образом рыночную ситуацию учитывает техника сравнительного
анализа сделок:
 (5.9)
Здесь γj - весовые коэффициенты
(удовлетворяющие условию ∑γj =1), введенные для учета степени близости элементов сравнения
для скорректированных цен сделок купли-продажи Pjls единицы площади (на дату сделки) и
ставок арендной платы Ali для земельных участков-аналогов, а также арендных доходов Il планируемых к получению годом позже
даты сделки. Величина рыночной стоимости участка, найденная с использованием
(5.9), окажется весьма близкой к величине стоимости, найденной сравнительным
анализом цен сделок Pj из того же набора k
сделок купли-продажи земельных участков. Это означает, что в данном варианте
реализации метод прямой капитализации фактически конкурирует с методом
сравнительного анализа сделок, а не дополняет его, но, тем не менее, может
использоваться в процедурах затратного подхода, если целью оценки является
выделение вклада стоимости земельного участка (El, Vl) в стоимость объекта (например, в
случае, если у земли и у улучшений разные собственники).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 |
