Шпаргалка: Экономика недвижимости
Более интересным для целей реализации
затратного подхода является использование модельных техник метода капитализации
нормой отдачи - аналогично тому, как это было сделано для земли по (5.10).
Однако для улучшений модель существенно усложняется, поскольку строения в любом
случае теряют в стоимости и по истечении срока физической (экономической) жизни
они обесцениваются. В простейшем предположении постоянства доходов, не
меняющейся стоимости земли, но уменьшающейся стоимости улучшений можно записать:
Rl=Yo; Rb=Yo-Δbl /Sn(Yo,n); Rb-Rl=–Δbl /Sn(Yo,n). (5.20)
Здесь Δbl - относительное изменение стоимости
улучшений вследствие физического износа и функционального устаревания при
неизменной стоимости земли (всегда Δb < 0, | Δbl | < 1).
В другом крайнем (для Rl) предположении постоянства доходов и
изменения стоимости имеем: Rl=Yo-Δl /Sn(Yo,n); Rb=Yo-Δb /Sn(Yo,n).
При наличии причин физического,
юридического, экономического характера, приводящих к росту или к уменьшению
рыночной стоимости земли, эти причины приведут одновременно к эффекту
дополнительного удорожания или удешевления строения соответственно. Если
изменение стоимости земли не сопровождается изменением степени соответствия
принципу ННЭИ набора функций, реализуемых на объекте, то эффекту уменьшения
стоимости строения от Vb до Vbn (вследствие физического износа и
функционального устаревания) будет сопутствовать эффект дополнительного
изменения стоимости вследствие внешнего (экономического) устаревания или
обновления, с темпом, примерно равным темпу изменения стоимости земли.
Техника разбивки на участки. Вторая техника данного метода,
именуемая также техникой девелопера, используется при оценке
сравнительно большого массива земли площадью S∑, для которого - в соответствии с
принципом экономического разделения и принципом ННЭИ - максимальная
продуктивность достигается при разделении на несколько участков меньшего
размера Si. Техника реализуется после выявления
структуры спроса на участки разных размеров.
Система деления массива на участки S∑=n1S1+n2S2 устанавливается, исходя из максимальной величины NPV доходов от будущих продаж этих
участков по рыночным ценам P1s и
P2s за единицу площади - при
среднерыночной продолжительности периодов экспозиции t1 и t2 для каждого типа участков
соответственно. Прогнозируя график продаж и поступления доходов, оценщик за девелопера
планирует работы и расходы по разделению и межеванию участка, по очистке его от
лишней растительности, по устройству дорог и дренажа, по подводу и разводке
коммуникаций, по исследованию рынка и организации рекламы. Планируются также
расходы на подрядчиков и на персонал, рассчитываются платежи по кредитам. При
этом график расходных платежей согласовывается с графиком поступления доходов
от продаж таким образом, чтобы операционные расходы Ej покрывались эффективными валовыми
доходами Iegj=Ipgj(1-v) в одном и том же (j-м) году (недополученная часть v потенциальных валовых доходов Ipgj оценивается на основании изучения
опыта реализации подобных проектов и анализа рисков).
Стоимость оцениваемого массива земли
определяется методом капитализации чистого операционного дохода Ioj= Ipgj(1-v)-Ej от продаж нормой отдачи Yc, величина которой определяется на
основании опроса девелоперов, или принимается примерно равной внутренней норме
рентабельности девелоперских проектов аналогичной рискованности (Yc больше величины ставки процента по
кредиту под новое строительство, т.е. Yc>Ymc):
 . (5.23)
Техника дисконтирования доходов и
издержек - наиболее востребованная техника
комбинированного подхода, рекомендуемая к использованию в алгоритме выбора
варианта ННЭИ и при оценке свободного земельного участка. Базовая модель
техники иллюстрируется рис.
Модель может быть описана соотношениями:
 ; (5.24)
 ; (5.25)
 . (5.26)
Суть модели состоит в том, что в
конце k-го периода реализации
предполагаемого проекта застройки и последующей доходной эксплуатации
созданного объекта из рыночной стоимости этого объекта Voi вычитаются капитализированные
издержки Vbi* периода строительства. Полученная таким образом
разность в (5.24) представляет собой стоимость земли на дату завершения
строительства - на границе между k-м и (k+1)-м
периодами. Пересчитывая эту разность к дате оценки, получаем величину рыночной
стоимости полного права собственности или права заключения договора аренды
земельного участка Vl.
Для реализации техники необходимо,
прежде всего, определить издержки Eb и график платежей на создание нового
здания и всех дополнительных улучшений (насаждений, парковки, ограды и т.п.),
соответствующих принципу ННЭИ. Затем необходимо рассчитать величины Ioqj дохода, достижимого в будущем на вновь
созданном объекте.
19.
Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта–
[1]-стр. 330-348
Алгоритм
выбора варианта ННЭИ
Капитал, вложенный в создание или
развитие объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем должен приносить
максимальную прибыль. Эта цель может быть достигнута при условии, что для
созданного или развиваемого объекта выбран наилучший и наиболее эффективный
вариант использования (ННЭИ). Именно поэтому в группе принципов оценки объектов
недвижимости особое место занимает принцип ННЭИ, реализация которого,
обязательная в оценке рыночной стоимости недвижимости, необходима в консалтинге
и в практике управления недвижимостью, если решается задача обеспечения
максимальной продуктивности объекта.
По определению наилучшее и
наиболее эффективное использование (ННЭИ) земли и улучшений - это
вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово
осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности
объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и
обоснования выбора функций ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов
использования последнего называется анализом с целью выбора варианта ННЭИ (далее
АННЭИ), весьма часто именуемым анализом ННЭИ.
Для целей эффективного управления
объектом или для целей оценки его рыночной стоимости АННЭИ должен (кроме особых
случаев) проводиться сначала для участка земли как свободного, а затем - для
этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа
использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее
эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость
участка как свободного. Варианты функций или комбинаций функций,
соответствующих принципу ННЭИ для участка с существующими улучшениями и для
этого же участка без указанных улучшений, могут быть различными.
Если стоимость участка без
существующих улучшений выше (с учетом затрат на перемещение пользователей и
снос улучшений), чем при наличии этих улучшений, то с точки зрения оценщика
нецелесообразно оценивать рыночную стоимость объекта с улучшениями. С точки
зрения управляющего при превышении рыночной стоимости земли над стоимостью
всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством
обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его
ценности и доходности в течение холдингового периода.
Для каждого объекта (свободного
земельного участка или участка с улучшениями) алгоритм АННЭИ состоит из
пяти этапов.
Этап 1. Первоначально составляется максимально
полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые «в
принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе
включение функций в перечень осуществляется без ограничений, в режиме
«мозгового штурма», когда разрешены предложения, сколь угодно фантастические,
но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем
окружении. При этом для свободного земельного участка и для участка с
существующими улучшениями предусматривается возможность в будущем провести
дополнительные изменения характеристик объекта:
-
участок может
быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения
работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории,
прокладке дорог и разводке коммуникаций;
-
может быть
рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» соседнего участка к данному
участку;
-
строение может
быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано (но не снесено!),
на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное
здание или сооружение;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 |
