Шпаргалка: Экономика недвижимости
Привлекательной для целей оценки в
ближайшее время будет и техника коэффициентов покрытия долга (ТКПД), т.к.
расширение ипотечного кредитования коммерческой недвижимости потребует от
банков углубленного анализа рисков и принятия решений о рекомендуемых величинах
коэффициентов покрытия долга DCR. В этом им
сегодня могут помочь рекомендации о рыночно обоснованных и приемлемых для
заемщиков величинах DCR, получаемых
оценщиками-консультантами в результате сравнения (4.7) и (4.13).
Анализируя достоинства техник
остатка, обратим внимание на то, что, например, в технике остатка для земли ТОЗ
удалось избавиться от недостатка техник группы компонентов ТГКС собственности,
заменив пока что недоступную величину L относительно легко определяемой величиной рыночной
стоимости улучшений Vb. В случае доступности информации о рыночных сделках с земельными
участками, можно решать и обратные задачи: например, сопоставляя с (4.15)
найденную сравнительным анализом сделок рыночную стоимость земли, можно оценить
величину потерь стоимости из-за всех видов износов или из-за трудно определимого
внешнего устаревания улучшений в составе Vb.
Завершая раздел, обратим внимание на
то, что все техники метода прямой капитализации просты в употреблении, но не
учитывают динамику изменения доходов и цен на рынке недвижимости. С этой
задачей более успешно могут справляться техники метода капитализации доходов
нормой отдачи на капитал, описываемые в следующем разделе.
15.
Метод капитализации доходов нормой отдачи на капитал- [1]-стр. 227-243
Метод капитализации доходов нормой
отдачи устанавливает
(с использованием общей нормы дохода на капитал Yo в качестве нормы дисконта) связь
искомой рыночной стоимости Vo с величинами чистого операционного дохода Ioj, вычисленными для каждого j-го года всего прогнозного периода в n лет, и стоимостью реверсии Von на конец последнего года прогнозного
периода - в соответствии с (4.1):
 , (4.20)
Заметим, что в общем случае Yoj в (3.17) обозначает общую норму
отдачи - среднюю для первых j
периодов из горизонта планирования.
Техники
непосредственного дисконтирования
Данная техника обеспечивает
дисконтирование потоков чистых операционных доходов и реверсии по (4.1) с
использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Yo, найденных обработкой рыночной информации о доходности
инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием
объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов,
ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.
Первой в этой группе позиционируется техника
дисконтирования с суммированием рисков (ТДСР), которая предусматривает
расчет по (3.14) общей нормы отдачи Yo на капитал, вложенный в объект
оценки, добавлением к безрисковой норме суммы премий за все виды рисков: Yo=Yrf+∑Yri,(4.21)
Здесь Yrf – безрисковая норма, включающая в себя
безинфляционную составляющую и темп «расчетной» инфляции; Yri - премия за i-й тип риска из полного набора k типов, характерных для проектов,
связанных с недвижимостью.
Если имеется возможность
корректировки величины капитализируемого дохода с учетом влияния риска
соответствующего типа, то нет необходимости вносить поправки на риск в норму
отдачи как норму дисконтирования (или наращения). Однако в этом случае учет
влияния рисков должен базироваться на анализе представительного множества
возможных сценариев реализации проекта с построением «дерева решений» и
дальнейшим «свертыванием» полученных результатов. Поскольку количество рисков,
подлежащих учету, весьма велико, анализ представительного множества сценариев
оказывается практически нереализуемым. Вследствие этого, из-за снижения уровня
представительности рисков «сценарный» подход теряет преимущество перед подходом,
предусматривающим приближенный учет рисков введением соответствующих премий в
структуру нормы отдачи.
В состав общей нормы отдачи не должны
включаться премии за те виды рисков, которые учтены корректировкой будущих доходов
(например, за риски, ущерб от которых будет покрываться страховщиком). Тогда: Yo≈Yrf+Yr+Yl+ Yfin, (4.22) где Yr - премия за основной пакет рисков, характерных для
проектов, связанных с недвижимостью, кроме рисков низкой ликвидности (премия Yl) и рисков принятия
инвестиционно-финансовых решений (премия Yfin), которые выделяются из состава
пакета для того, чтобы подчеркнуть особенность недвижимости, отличающую ее от
других типов финансовых инструментов.
В этой связи здесь уместно
рассмотреть модель оценки финансовых активов (CAPM – Capital Asset Pricing Model), которая является разновидностью
техники суммирования рисков и предназначена для оценки нормы отдачи на
собственный капитал Ye, вложенный в портфель ценных бумаг: YCAPM=Ye=Yrf+β(YM-Yrf). (4.23)
Здесь аналогично (4.22) представлены:
безрисковая норма Yrf, премия за основной пакет рисков, характерных для ценных бумаг
β(YM-Yrf), где YM -средняя за несколько последних лет норма отдачи для ценных
бумаг, представленных на фондовом рынке; β - коэффициент,
измеряющий относительный уровень специфических рисков рассматриваемого проекта
по сравнению со средними рисками инвестиционных проектов того же типа.
Для закрытых и малых компаний, чьи
акции не продаются на фондовой бирже, в дополнение к премиям за риски,
представленным в (4.23), вводятся также премии Y’,Y"за специфические риски, связанные с
особенностями компании (малое предприятие, закрытое акционерное общество): YCAPM=Ye=Yrf+β(YM-Yrf)+Y’+Y" (4.24)
Следует иметь в виду, что техники
суммирования рисков оказываются трудно реализуемыми в российских условиях из-за
отсутствия статистических данных о проявлении тех или иных рисков и трудностей
оценки величины премий за риски.
Техника сравнения с альтернативными
проектами (ТСАП) предусматривает
определение для общей нормы отдачи Yo диапазона возможных значений с границами снизу Y1 и сверху Y2 - путем сопоставления уровней рисков, снижающих величину отдачи от объекта
оценки, - в сравнении с объектами альтернативного вложения капитала. Реализация
техники обеспечивается ранжированием проектов по степени рискованности с целью
отыскания альтернативных проектов, максимально приближенных к проекту с оцениваемым
объектом.
Техника дисконтирования с нормами,
полученными техникой экстракции (ТДЭН) обеспечивает определение общей нормы отдачи с
использованием соотношения, записанного для инвестиционного цикла с известными:
ценой купли P0, ценой последующей перепродажи объекта Pn и величинами чистых операционных
доходов Ij, полученных или прогнозируемых для
всех периодов от момента покупки до момента перепродажи объекта, - как правило,
при условии неизменности во времени величин потоков доходов и обшей нормы
отдачи Y:
 (4.25)
Здесь NPVp - чистая текущая стоимость
благоприобретений и издержек данного конкретного инвестиционного проекта, а IRR - внутренняя норма рентабельности
проекта. Искомая величина среднерыночной нормы отдачи Yo определяется обработкой результатов
итерационных расчетов локальных величин Y для разных инвестиционных проектов.
Техника квалиметрического моделирования
(ТКМ) оказывается
полезной для установления величины общей нормы отдачи для объекта оценки в
случае, если известен диапазон возможных значений этой нормы - от минимального
значения Ymin до максимального значения Ymax. Локальное значение искомой нормы отдачи для объекта
оценки внутри указанного диапазона устанавливается с использованием ТКМ,
позволяющей решать задачи количественной оценки качественных показателей. При
этом определяется интегральный показатель качества K объекта оценки и применяется процедура интерполяции с
использованием линейной связи:
Yo=Ymax-K(Ymax-Ymin)(4.26)
Модельные
техники
Эти техники обеспечивают определение
рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных
случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам
или меняющихся, но по простейшим моделям - с использованием одинаковой для всех
периодов общей нормы отдачи.
Тогда: Vo=Ioan(Yo, n)+Vondn(Yo, n).
Здесь использованы обозначения: dn=1/(1+Yo)n -дисконтный множитель, текущая
стоимость единицы; an=(1-dn)/Yo -текущая стоимость единичного аннуитета.
Если в (4.27) ввести величину
относительного приращения стоимости объекта Δo=(Von-Vo)/Vo, разделить
обе части равенства (4.27) на Io и вспомнить, что среднерыночная величина общего коэффициента
капитализации равна Ro=Io/Vo, получим
формулу Эллвуда:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 |
