Шпаргалка: Экономика недвижимости

Для оценки неисправимого физического износа необходима группировка данных о затратах (сумме основных и прочих издержек) на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания (сооружения) в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и оборудования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, различающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих существенно короче жизни долгоживущих.

Если обозначить величину затрат на создание i-го короткоживущего элемента Eshi, возраст этих элементов tshi, сроки их жизни Tshi, то абсолютная величина потери стоимости всей совокупности этих элементов определится как ΔEsho=∑ΔEshi=∑(Eshi-Ewri)φshi; i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n. (5.42)

Здесь Ewri - сумма затрат на отложенный ремонт i-го элемента; φshi - коэффициент износа элемента, определяемый по данным технической экспертизы элемента или задаваемый соотношением φshi=tshi /Tshi.

Отличительной особенностью любого (j-го) долгоживущего элемента от короткоживущего является то, что его возраст tloj и срок его жизни Tloj совпадают с возрастом tb и сроком жизни Tb всего строения. В данной концепции величины коэффициента износа φloj для всех долгоживущих элементов оказываются одинаковыми: φloj=tb /Tb (они могут быть разными, если рассчитываются по данным технической экспертизы реального состояния элементов). Учитывая, что при планировании «отложенного» ремонта предусматриваются затраты Ewrj на устранение дефектов также и некоторых долгоживущих элементов, в общем случае можно записать ΔElo=∑ΔEloj= φb∑(Eloj-Ewri); i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n; (5.43) где k - общее число короткоживущих элементов; n - общее число долгоживущих элементов; Eloj - затраты на создание j-го долгоживущего элемента; φb=tb /Tb.

Из этого следует, что потери стоимости, связанные с физическим износом, могут быть представлены в виде суммы найденных выше взаимно независимых величин: ΔEw=Ewr+Ewir=ΔEwrsh+ΔEwrlo+ΔEwrlo+ΔElo (5.44) Ewr=∑Ewri+∑Ewrj=ΔEwrsh+ΔEwrlo; i=1,2, …,k; j=1, 2, …, n.

Упомянутая независимость элементов потерь между собой объясняется физической разделенностью носителей этих потерь и приводит к принципиально важному выводу о применимости аддитивной модели при учете потерь, обусловленных физическим износом, так что коэффициент потерь стоимости Dw из (5.8) может рассчитываться по соотношению Dw=ΔEw /Eb с использованием связей (5.42)-(5.44).

Выделение потерь «исправимого износа» из состава потерь стоимости, связанных с физическим износом, усложняет расчет и может быть оправдано только в том случае, если имела место небрежность в эксплуатации строения, приводящая к появлению сравнительно легко устраняемых дефектов. Если строение бережно эксплуатировалось, и его элементы своевременно ремонтировались (только в этом случае для расчета коэффициента износа можно использовать выражение типа φj=tj /Tj), то разделение износа на устранимый и неустранимый, полезное для целей управления объектом, теряет смысл с точки зрения обеспечения целей оценки. Тогда удобнее использовать более простое соотношение: Dw=ΔEw /Eb=∑φshiEshi /Eb+φb(Eb-∑Eshi)/Eb; i=1,2, …,k; Dw /φb=1+∑(φshi /φb-1)Eshi /Eb; i=1,2, …,k; (5.45)

Анализ функционального устаревания объекта

Функциональное устаревание связано с рассогласованием эксплуатационных, функциональных, эстетических характеристик улучшений с характеристиками, предпочитаемыми типичными пользователями в современных рыночных условиях. Аналогично физическому износу функциональное устаревание подразделяется на исправимое и неисправимое. Эти виды функционального устаревания различаются отношением затрат на их устранение к последующему приращению стоимости объекта. Потери стоимости, связанные с этими двумя видами устаревания, оцениваются разными способами:

-  при исправимом устаревании - по затратам на его устранение,

-  при неисправимом устаревании - по величине капитализированной потери дохода, вызванной наличием соответствующих недостатков.

Оба типа функционального устаревания чаще всего вызываются «элементными» недостатками трех типов: отсутствием элементов конструкций или инженерного оборудования, необходимых для типичного пользователя (группа «a»); несоответствием характеристик элементов конструкций или оборудования современным требованиям (группа «b»); избытком величины количественной характеристики какого-либо элемента («фактора производства») над величиной, предпочитаемой типичным пользователем (группа «с»). Кроме этих простейших форм проявления недостатков учету подлежат также упоминавшиеся выше несоответствия современным требованиям архитектурно-планировочных характеристик строения, стиля и качества дизайна интерьера и экстерьера, а также другие проявления сложных комбинаций «элементных» недостатков (группа «d»).

При анализе влияния исправимых функциональных недостатков целесообразно использовать алгоритм, основанный на расчете превышения суммы прошлых затрат (на создание оцениваемого объекта) с дополнительными затратами (на исправление недостатков) над суммой затрат на создание объекта без недостатков (все на дату оценки).

Учет устаревания юридической сущности объекта

Изменение правового статуса объекта за время его жизни - с ухудшением (или с улучшением) качества и ценности юридической сущности объекта оценки - должно быть учтено в качестве своего рода «износа» (обновления) этой сущности с соответствующей корректировкой величины стоимости воспроизводства или замещения, найденной расчетом в рамках затратного подхода. Это означает, что в случае возникновения за время жизни объекта каких-либо обременений прав собственности, надлежит учитывать величину «юридического устаревания» или «устаревания юридической сущности» объекта.

Величину потери стоимости (ΔElaw и Dlaw) вследствие этого вида устаревания можно оценивать техниками, аналогичными техникам компенсационных корректировок метода сравнительного анализа сделок. Однако, в отличие от рыночного подхода, когда корректировки применяются к ценам объектов-аналогов, в рассматриваемом случае упомянутая корректировка должна применяться к расчетной величине стоимости самого объекта.

Обратим внимание на некоторую особенность учета влияния «юридического устаревания» в упомянутом выше случае обременения объекта оценки договором аренды со ставкой арендной платы, меньшей рыночной. Направление корректировки стоимости воспроизводства может меняться в зависимости от среднерыночного уровня потерь доходов из-за недозагрузки и неплатежей. Таким образом, если обнаруживается, что оцениваемый объект сдан в аренду по ставке арендной платы, несколько меньшей рыночной, но с полной занятостью помещений, то обременение объекта арендным договором может оказаться как «износом» («юридическим устареванием») - с отрицательной корректировкой (уменьшением), так и «благоприобретением» («юридическим обновлением») - с положительной корректировкой (увеличением) стоимости. Это последнее увеличение стоимости может трактоваться как получение дополнительной прибыли предпринимателя.

Анализ «внешнего» устаревания объекта

Обратимся теперь к оценке потерь, связанных с внешним устареванием. Выше уже отмечалось, что этот тип устаревания определяется влиянием изменений в окружающей среде (физической, правовой, экономической и социальной). Поскольку указанное влияние проявляется через экономические характеристики объекта, внешнее устаревание иногда называют экономическим износом. Однако термины «устаревание» и «износ» оказываются недостаточно точными, поскольку, в отличие от физического износа и функционального устаревания, ухудшающих стоимостные характеристики объекта, «внешнее устаревание» (изменения характеристик среды) при определенных условиях может приводить и к росту стоимости объекта. В последнем случае более уместным было бы использование термина «внешнее обновление».

18. Методы оценки земельного участка– [1]-стр. 271-289

Рыночная стоимость Vl соответствующего права на участок земли оценивается (в методе компенсации издержек) на дату оценки всего объекта, в то время как рыночно обоснованная величина издержек El на приобретение права на этот участок оценивается (в методе капитализации издержек) на дату, предшествующую дате оценки объекта и отстоящую от этой даты на время создания улучшений.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58