Шпаргалка: Экономика недвижимости

Условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности: земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, относится к объектам природного происхождения (местоположение «отсылает» участок в столбец 1), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к столбцу 2. То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и т. п.

Объектом недвижимости будет называться любой набор элементов из табл., но с непременным условием, что в состав этого набора включены:

- земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта;

- право собственности на все элементы физической сущности. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

2. Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости – [1]-стр. 18-41

Жизненный цикл объекта недвижимости

Рассмотренные элементы объекта недвижимости претерпевают изменения в процессе развития объекта в пределах жизненного цикла. Этот цикл для типичного объекта состоит из фаз, реализующихся последовательно.

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. На основании анализа из множества юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых вариантов возможного использования выбирается максимально продуктивный вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этой фазе цикла осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременений на это право. На этом этапе происходит подготовка операции с объектом и регистрируемое государством изменение юридической судьбы последнего.

5. Использование (употребление) объекта по назначению, включая техническое и эксплуатационное обслуживание его. На этом этапе жизненного цикла профессиональная управляющая компания организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. При этом нужно иметь представление о возрастных характеристиках объекта и, в частности, о его хронологическом и эффективном возрасте - в сравнении с нормативным сроком и со сроком экономической жизни объекта:

-  хронологический (действительный) возраст - срок, который прошел с момента окончания строительства (ввода в эксплуатацию) объекта до момента приема его в управление;

-  эффективный возраст - возраст, обусловленный состоянием (степенью «изношенности») и полезностью сооружения;

-  нормативный срок жизни (эксплуатации) - срок использования по назначению, зафиксированный в нормативных документах и считающийся нормальным для данного типа объектов;

-  срок экономической жизни - период времени, в течение которого улучшения вносят какой-то вклад в стоимость объекта недвижимости и по истечении которого стоимость улучшений становится равной нулю вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания (после этого момента объект еще может эксплуатироваться, но перестает представлять интерес для доходного использования).

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной.

7. Утилизация - снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни.

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости продажи, реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения в варианте купли-продажи может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Если объект доходной недвижимости используется в качестве инвестиционного актива (капитала или финансового актива в вещной форме), то он, как правило, передается в доверительное управление с включением его в состав инвестиционного портфеля. В таком случае период, в течение которого данный объект находится в доверительном управлении (трасте) - с обременением права собственности на объект соответствующим договором, называется трастовым циклом.

Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды

Характеристики природных элементов объекта недвижимости

Две важнейшие группы типов объектов, описываемых различными наборами характерных признаков, имеющих различное назначение и, вследствие этого, нуждающихся в специфических наборах инструментов анализа:

- земля без улучшений - участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности – предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;

- земля с улучшениями - земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или/и сооружениями всевозможного назначения.

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности Земли, имеющая замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. К характеристикам земельного участка относятся:

- форма;

- размер площади;

- размеры формообразующих линий;

- глубина слоя;

- топографические параметры;

- геологические параметры;

- наличие (отсутствие) многолетней растительности.

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, и т.д. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека.

Для целей экономического анализа существенно, что земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

- зонирования территории - размещения объектов разных видов функционального назначения только в зонах соответствующего профиля;

- охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);

- ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:

- участки, предназначенные для выращивания с/х продукции (без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);

- прибрежные участки земель водного фонда;

- участки земель лесного фонда;

- участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения;

- участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения;

- участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значения;

- заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей.

К недрам относится часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы. Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58