Шпаргалка: Экономика недвижимости
Заметим, что при длительной
эксплуатации объект подвергается косметическому, капитальному ремонту (или
реконструкции) с дополнительными затратами Erep (repair expences), частично компенсирующими
физический износ (а при реконструкции - и функциональное устаревание), а также
увеличивающими стоимость объекта. Учитывая сказанное выше о поправках на износ
и устаревание (обновление), а также то обстоятельство, что к указанным
поправкам добавляются поправки на снижение доходов из-за вывода части помещений
из доходной эксплуатации в период ремонта и реконструкции, можно записать:
 (5.7)
Здесь δlj - суммарная относительная поправка к величине дохода за j-й период, Erepj - затраты на ремонт или реконструкцию в j-м периоде. Норма отдачи Yocq для периода строительства отличается
от нормы отдачи Yoq для
периода эксплуатации большим набором источников рисков и большей величиной
премий за риск (Yocq>Yoq).
Следует иметь в виду, что во всех
вариантах реализации данного метода весьма важным является условие полного
соответствия графика платежей нормативам или (и) рыночным предпочтениям. Если
девелопер (продавец) приобрел ресурсы (земельный участок, строительные
материалы) гораздо раньше начала реализации проекта, не следует включать в
стоимость капитализированную часть дохода, обеспечивающую компенсацию потерь,
связанных с «замораживанием» средств на период от момента приобретения ресурса
до момента начала реализации инвестиционного проекта. В расчете не следует
также учитывать издержки и величины дохода на «замороженный» капитал в периоды
задержки строительства в сравнении с нормативными сроками (потери, связанные с
«затягиванием» сроков строительства). При любом «нестандартном» развитии сценария
реализации проекта девелопером (продавцом) расчетными моментами внесения
упомянутых платежей считаются моменты типового графика, а не того
специфического графика, который был реализован в действительности заказчиком
оценки. Девелоперу (и оценщику-консультанту) должно быть ясно, что перерасход
средств (против рыночно обоснованного уровня) и удлинение сроков завершения
работ должно компенсироваться уменьшением величины прибыли.
Рассмотренный метод капитализации
издержек целесообразно использовать для расчета рыночной стоимости только
что построенного объекта или объекта, бывшего в доходной эксплуатации не более
10 лет. При больших сроках функционирования объекта предпочтение отдается второму,
широко используемому методу затратного подхода, обычно называемому (как и
сам подход) затратным, но по сути своей предусматривающему определение
стоимости объекта путем суммирования подлежащих компенсации (реальных и вмененных)
издержек на приобретение земли и создание улучшений, с учетом прибыли
предпринимателя и потерь стоимости, связанных с износом и устареванием.
Метод
компенсации издержек
Этот метод предусматривает
суммирование рыночной стоимости права использования (права собственности или
права заключения договора аренды) земельного участка vi как свободного и рыночной стоимости
улучшений Уь, равной сумме издержек на создание последних и
прибыли предпринимателя (девелопера) - за вычетом потерь стоимости вследствие
физического износа, функционального и внешнего устаревания - все на дату
оценки:
Vo= Vl+Vb=Vl+Eb+Prof-Dep=Vl+Eb(1+Pr)(1–D).
(5.8)
Здесь введены обозначения:
Eb=Ed+Eid+Ead - сумма всех издержек, обеспечивших создание улучшений,
но рассчитанных на дату оценки - так, как будто объект был построен мгновенно
(в этих суммах отражены как собственные средства, так и сумма кредита,
полученного на строительство);
Prof - прибыль предпринимателя как сумма, которая
обеспечивает доход на весь капитал (Eb), вложенный в создание улучшений
(включая доход на собственный капитал и проценты по кредиту);
Dep - потери стоимости из-за физического износа,
функционального и внешнего устаревания;
Pr=Prof/Eb;
D=Dep/(Eb+Prof).
Прежде всего, отметим, что, как
сказано выше, прибыль предпринимателя отнесена к улучшениям, поскольку со
временем улучшения стареют («изнашиваются»). Экономическая жизнь объекта
заканчивается, когда вклад улучшений в стоимость объекта становится
пренебрежимо малым, т.е. выполняется условие Vb≈0. Это означает, что при
совпадении даты оценки с концом срока экономической жизни улучшений стоимость
объекта становится равной стоимости земельного участка, сохраняющего свой потенциал
под новую застройку. Здесь нужно иметь в виду, что последнее условие должно
предусматривать освобождение земельного участка от устаревших улучшений в том
состоянии, при котором затраты на снос и утилизацию улучшений могут быть
полностью скомпенсированы продажей «продуктов» сноса - элементов конструкций и
материалов. Таким образом, сказанное выше подтверждает обоснованность
избранного способа представления зависимости рыночной стоимости объекта от
степени изношенности объекта соотношением (5.8): к моменту полной амортизации
улучшений (D=1) стоимость объекта становится равной
рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, из представленных
рассуждений следует, что прибыль предпринимателя, проявляющаяся вследствие
создания улучшений, «изнашивается» одновременно с ними. Это означает, в
частности, что при расчете потерь стоимости Dep абсолютные величины затрат на ремонты, планируемые с
целью устранения «износов», должны рассчитываться с добавлением прибыли предпринимателя,
определяемой по правилам, предусмотренным для расчета величины Prof.
Дополнительно обратим внимание на
вопрос о том, «изнашивается» ли земля и как такой износ отразится на рыночной
стоимости объекта. В связи с этим следует учитывать, что земля как актив:
-
изнашивается
физически - вследствие эрозии, радиоактивного и химического загрязнения,
подтопления, зарастания;
-
подвергается
функциональному и внешнему устареванию или обновлению из-за появления или
отмены отраслевых, градостроительных и юридических обременений,
неблагоприятного или благоприятного изменения экологической обстановки, изменения
внешней транспортной и ресурсной инфраструктуры и др.
При оценке объекта недвижимости
методом «капитализации издержек», а также методами доходного подхода необходимо
учитывать влияние различных видов изменения характеристик участка и среды на
капитализируемые издержки, доходы и реверсию.
Величина введенной в (5.8) рыночной
стоимости Vl права собственности на землю или
права заключения договора аренды участка отличается от введенной выше величины
издержек El на приобретение аналогичного права
«привязкой» к моменту времени. Дело в том, что Vl – рыночная стоимость на дату оценки,
а El – та же стоимость, но рассчитанная на дату, предшествующую
дате оценки и «отстоящую» от этой даты на время реализации девелоперского
проекта создания улучшений оцениваемого объекта. Это замечание касается и
величины издержек на создание улучшений: здесь все эти издержки Eb «привязываются» к дате оценки, в то
время как по (5.4) и (5.5) издержки Eb* рассредоточены частями по горизонту
реализации проекта создания улучшений. В условиях непрерывного роста цен на
строительные материалы надлежит учитывать, что Eb*< Eb. Это следует учитывать при индексации строительных
издержек, рассчитанных по ценам базисного уровня, а также иметь в виду при
подлежащем обсуждению способе определения прибыли предпринимателя в (5.8) с
использованием (5.4)-(5.5): для нового объекта (D=0) оба метода должны дать одно и то же значение стоимости, но в
действительности Prof*>Prof из-за того, что Eb*< Eb и El<Vl.
Заметим также, что представленная
ранее сумма El платежей
за право застройки (право собственности, право аренды, право пользования),
несомненно, связана с возможностью застройки участка под ту или иную функцию:
чем выгоднее функция, тем выше плата за пользование. В (5.8) введено
обозначение коэффициента Pr общей
нормы прибыли
предпринимателя (девелопера), не совмещающего свои функции с функциями
подрядчика. Можно ожидать, что (по аналогии с (5.4)) эта норма зависит от
ожидаемой общей нормы отдачи на капитал Yoc (внутренней нормы рентабельности для
проекта) и обеспечивает справедливое вознаграждение инвестору за использование
его средств, «замороженных» на период строительства и ввода объекта в
полномасштабную эксплуатацию.
Теперь обратимся к введенному в (5.8)
обозначению коэффициента D
(depreciation) суммарных потерь стоимости.
Величина этого коэффициента связана с коэффициентами физического износа Dw и функционального устаревания Df физической сущности улучшений,
устаревания юридической сущности объекта Dlaw, а также Den внешнего (экономического, экологического, инфраструктурного)
устаревания или обновления (Den может быть как больше, так и меньше нуля).
Алгоритм
реализации методов затратного подхода
При реализации затратного подхода
работы выполняются в следующей последовательности.
Вначале для земельного участка с
имеющимися на нем растительностью и обособленными водоемами естественного
происхождения, предназначенного под функцию, соответствующую принципу ННЭИ:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 |
