Шпаргалка: Экономика недвижимости
Обратим внимание на нередко
встречающееся желание использовать в расчетах «реальные» («очищенные» от
инфляции) денежные потоки и нормы отдачи. Реализация этого желания не
освобождает оценщика от необходимости учитывать упомянутый выше феномен конкуренции
двух тенденций в изменении потоков, усложняя решение задачи требованием
соответствующего пересчета (перевода в безинфляционное пространство) норм
отдачи альтернативных проектов, определяемых и задаваемых, как правило, в
номинальном исчислении.
Обратившись далее к проблеме учета
влияния рисков в составе нормы отдачи на капитал, сошлемся на позицию
банка, вынужденного учитывать возможность частичного (на δ долей единицы)
невозврата «шарового» кредита C,
выданного заемщикам на n периодов
под «безрисковую» годовую номинальную ставку процента, равную irf. Для этого случая было получено, что
с учетом риска невозврата части кредита планируемая сумма долга должна быть
равна Dnc=C(1+irf)n/(1-δ)≈C(1+irf)n(1+δ) ≈ C(1+irf)n(1+η) ≈C(1+irf+η+ηirf)n, (3.12) т.е. ставка процента с учетом риска невозврата
кредита, характеризуемого ежегодным недополучением доли η=δ/n от суммы долгов заемщиков по кредитам
общей продолжительностью n периодов,
должна составить величину icr≈ irf+η+ηirf≈ irf+η+o(η,irf) (3.13). Это соотношение легко трансформируется для
случая проявления нескольких источников риска путем включения в структуру
ставки процента icr дополнительных
слагаемых, представляющих собой премии за соответствующий вид риска – φ,
μ и других:
Здесь irf играет роль безрисковой ставки (rf – risk free), включающей в себя безинфляционную составляющую и темп «расчетной»
инфляции (надежно прогнозируемой величины годового темпа инфляции), в то
время как «нерасчетная» инфляция учитывается в составе дополнительных слагаемых
(φ, μ, ...).
Аналогичным образом обосновывается техника
суммирования премий за риски для общей нормы отдачи на капитал, вложенный в
недвижимость: (3.14).
Здесь Yrf – безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную
составляющую и темп «расчетной» инфляции; Yri – премия за i-й тип риска из полного набора k типов, характерных для проектов,
связанных с недвижимостью. Для общей нормы отдачи на капитал, вложенный в
недвижимость (Y0), соотношение (3.14) чаще всего
представляют в следующем варианте: Y0≈Yrf+Yr+Yl+Yfm (3.15), где Yr - премия за основной пакет рисков, характерных для
проектов, связанных с недвижимостью, кроме рисков низкой ликвидности (премия Yl) и рисков принятия
инвестиционно-финансовых решений (премия Yfm), которые выделяются из состава пакета
для того, чтобы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других
типов финансовых инструментов. Здесь вместо знака равенства поставлен знак
приближенного равенства, имея в виду, что в правой части (3.15) кроме
представленных четырех слагаемых должны быть показаны слагаемые, содержащие
произведения представленных величин и исключенные из рассмотрения как величины
весьма высокого порядка малости (см. (3.13)).
7. Моделирование цен предложения и
спроса – [1]-стр. 197-205
Инвестиционный проект спекулятивного
типа. Обратимся вначале к простейшему
(«спекулятивному») типу инвестиционного проекта, когда покупатель объекта
планирует «подержать» его после приобретения - без затрат и без извлечения
доходов - в течение k периодов,
а затем продать с выгодой, ожидая получить норму отдачи от проекта в размере Y. В этом случае он прогнозирует денежную сумму Pk ожидаемую к получению от перепродажи
объекта через k
периодов, и
определяет сумму Р0, которую он может позволить себе
заплатить за покупку, имея в виду достижение поставленной цели по величине
нормы отдачи на вложенный капитал: P0=Pk/(1+Y)k=Pkdk (3.16).
Здесь dk =1/(1+Y)k – дисконтный множитель, в котором норма отдачи на
капитал Y выполняет также и функцию нормы дисконтирования.
Таким образом, для данного типа инвестирования с помощью нормы отдачи на
капитал мы связали между собою денежные суммы, уплаченные при покупке объекта и
полученные при его перепродаже. Очевидно, что это соотношение позволяет решить
и обратную инвестиционную задачу: по какой цене Pk должен продать объект его
собственник через k
периодов после покупки его по цене P0 и «спекулятивного» владения им, для того чтобы гарантировать
себе получение нормы отдачи на капитал на уровне Y:
Здесь (1+Y)k - множитель наращения, в котором норма отдачи на капитал k выполняет также и функцию нормы наращения.
В рамках рассмотренной модели
«спекулятивного» инвестиционного цикла (от покупки до перепродажи без
промежуточных благоприобретений) может быть оценена и величина прибыли
предпринимателя (инвестора) от реализации проекта в конце инвестиционного
цикла:
Prof=P0[(1+Y)k-1] – абсолютная величина валовой прибыли (до выплаты
налога на прибыль), без учета инфляции;
Pr=Prof/P0=[(1+Y)k-1] – относительная величина (коэффициент) валовой
прибыли без учета инфляции;
Prereal=[(1+Yeif)n-1](1+h)n – коэффициент валовой прибыли (на
собственный капитал) с учетом инфляции;
PreT≈[(1+YeT)n-1] – коэффициент чистой прибыли без учета инфляции;
PrerealT≈ [(1+YeifT)n-1](1+h)n – коэффициент чистой прибыли с
учетом инфляции.
Если при покупке объекта используются
также и заемные средства, то аналогичные соотношения можно получить и для
совокупной прибыли. Например, коэффициенты номинальной Pr o и реальной Proreal валовой прибыли всего проекта при
использовании заемных средств определяются соотношениями: Pr o=(1+Yo)k-1; Proreal=[(1+Yoif)n-1](1+h)n (3.17) .
В несколько усложненном (в сравнении
со «спекулятивным») варианте инвестиционного цикла - доходной эксплуатации
объекта в течение первого года и перепродажи его в конце этого года - норму
отдачи на капитал Y
можно представить аналогично (3.1): Y=((P1+Io1)-P0)/P0 (3.18), где P0 - денежная сумма (Р - price), вложенная в объект при его покупке
в начале первого года инвестиционного цикла; P1 - сумма, полученная собственником от
перепродажи объекта в конце первого года (за вычетом налогов на сделку и
комиссионных платежей брокерам); Io1 -общий чистый операционный доход (I – income,
o – overall), полученный от использования объекта инвестором в
течение года и рассчитанный путем вычитания из эффективного валового дохода
всех операционных расходов.
Доход Io1 в общем случае включает в себя две составляющие, одна
из которых предназначается для возврата капитала (в операционные расходы
не включались амортизационные отчисления!), а другая - для получения дохода
на капитал. Существенно, что определение понятия нормы отдачи по (3.11)
справедливо при любых P1 и Io1, в том числе для двух предельных случаев: когда
операция имеет упоминавшийся спекулятивный характер (Io1=0) и когда актив полностью
амортизируется за время (год) его эксплуатации (P1 =0).
Проект с приобретением объекта как
финансового актива. Обратимся теперь к более сложному инвестиционному проекту: после
приобретения объект недвижимости используется новым собственником в течение
нескольких (n) лет для извлечения
дохода Ij (ежегодно), а в конце инвестиционного
цикла - перепродается.
Для этого случая используем иную
модель формирования дохода на капитал: исходный капитал (в денежном выражении С0=P0) «дробится» на части Cj, возврат которых и получение дохода
на которые распределяются во времени: (3.20).
По известным для проданного объекта
управления величинам P0, Ij, Pn из (3.20) можно рассчитать величину
«интегральной» (итоговой) нормы отдачи Y: (3.22)
Здесь NPVp– чистая текущая стоимость
благоприобретений и издержек данного конкретного инвестиционного проекта, а IRR – внутренняя норма рентабельности
проекта. Если среднерыночная норма рентабельности такого типа проектов
составляет величину Y0, то
управление объектом может быть признано эффективным, если Y > Y0.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 |