Шпаргалка: Экономика недвижимости

Эта процедура базируется на установленном практикой факте прямой пропорциональной связи цен продаж с соответствующими доходами для однотипных объектов. При этом коэффициентами пропорциональности оказывались упомянутые инструменты капитализации (мультипликаторы). Как было установлено, при некоторых условиях упомянутые мультипликаторы не зависят (или весьма слабо зависят) от времени сделки, местоположения объекта, от его физических и экономических характеристик. Это обстоятельство позволяет рассматривать указанные мультипликаторы как инструменты, универсальные в пространстве переменных характеристик, указанных выше, и находить величины мультипликаторов обработкой рыночных данных о ценах продаж Pj и прогнозах величин доходов на конец года, следующего за датой продажи (Ipgi и Iegi) для конкретных объектов:

; . (4.5)

Обратим внимание на выбор значения дохода Ij соответствующего цене сделки Pj: этот доход покупатель планировал получить к концу года, следовавшего за датой сделки. Потенциальный валовой доход Ipgi определяем по имеющимся в архиве оценщика данным о рыночных арендных ставках на дату сделки для объектов, аналогичных проданному (с использованием метода сравнительного анализа арендных договоров). При этом имеется в виду, что купленный объект практически мгновенно сдается в аренду по текущим рыночным ставкам, не подлежащим изменению в течение всего года (по ГК ставка аренды меняется один раз в год). Не следует забывать о том, что проданный объект мог быть частично занят арендаторами. В таком случае Ipgi рассчитывается суммированием контрактной и рыночной арендной платы. Полагается также не забывать и о возможном вкладе в Ipgi скользящих и прочих доходов.

При определении Iegi нужно выполнять требования, касающиеся Ipgi, и, дополнительно, необходимо обосновывать величину потерь от недозагрузки и неплатежей, предположительно прогнозировавшуюся покупателем для эксплуатации приобретаемого объекта в течение года, следовавшего за датой сделки.

Заметим, что в (4.5) каждое усредненное для рынка значение величин (Mpg и Meg) рассчитывается как средневзвешенное с использованием весовых коэффициентов γj. Эти коэффициенты учитывают степень «удаленности» объекта-аналога от объекта оценки. Дело в том, что качества прав, а также субъективные условия финансирования и сделки могут по-разному сказываться на ценах сделки и на доходах. Поскольку указанные различия факторов влияют на величину соотношения цены продажи и соответствующего дохода, не компенсируясь при делении одного на другое, то приходится корректировать цены сделок. С ростом размеров указанных корректировок уменьшается «вес», присваиваемый соответствующему слагаемому в сумме (4.5).

Сопоставим между собою две техники мультипликаторов валового дохода. Проявление ТМПВД в качестве универсального способа капитализации возможно при условии, что в первое из двух выражений (4.5) подставляются данные по ценам продаж и величинам потенциального валового дохода только для тех объектов, у которых с объектом оценки совпадают и соответствуют принципу ННЭИ:

Нетрудно обеспечить выполнение всех этих условий, если обе техники капитализации доходов с помощью мультипликаторов применяются при оценке жилой недвижимости. При оценке коммерческих объектов ТМЭВД имеет преимущество, т.к. при ее реализации приходится иметь в виду на одно ограничение меньше в сравнении с ТМПВД: из приведенного выше перечня условий «а-d» исключается условие «b», требующее равенства потерь от недозагрузки и неплатежей для объекта оценки и объектов-аналогов.

Однако обе техники имеют один общий недостаток: поскольку мультипликаторы определяются путем сравнительного анализа сделок с проданными объектами, применение этих техник в доходном подходе приведет к получению величины рыночной стоимости объекта оценки, практически идентичной величине стоимости, полученной методом сравнительного анализа сделок.

Техники коэффициентов капитализации

Техники второй группы обеспечивают капитализацию чистого операционного дохода путем деления его на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации Rо: Vo=Io/Ro. (4.6)

Заметим, что здесь можно было бы использовать и соотношение, рассмотренное выше Vo = Io/Мo,однако ведение в рассмотрение общего коэффициента капитализации вместо обратной ему величины мультипликатора чистого операционного дохода Мo оказалось удобнее при представлении связей инструмента капитализации с другими параметрами.

Техника сравнительного анализа (ТСА) обеспечивает определение коэффициента капитализации путем обработки рыночных данных о ценах продаж Pj и чистых операционных доходов Ioj на конец года, следующего за датой продажи (аналогично тому, как это делалось при определении величин мультипликаторов):

. (4.7)

При применении ТСА нет необходимости - в сравнении с ТМЭВД - оговаривать идентичность условий, касающихся учета операционных расходов: для признания Ro универсальным инструментом из перечня условий «а-d» исключается теперь не только п. «b», но также и пункт «c», касающийся учета структуры расходов и степени полноты включения их в арендную ставку. Однако ТСА обладает тем же основным недостатком, который отмечался для техник мультипликаторов валового дохода: использование Ro, полученного обработкой данных о сделках с объектами-аналогами (с корректировками по некоторым элементам сравнения), имеет своим результатом потерю независимости доходного подхода от сравнительного (рыночного) подхода к оценке объекта.

Техника коэффициентов операционных расходов (ТКОР) устанавливает связь между общим коэффициентом капитализации Ro, коэффициентом операционных расходов Koe и мультипликатором эффективного валового дохода Meg: Ro=(1-Koe)/Meg, где Koe=OЕ/Ieg – операционные расходы; Ме=Vo/Ieg.

Обоснованность формулы подтверждается прямой подстановкой выражений для величин Meg и Koe в правую часть (4.8) - с учетом (4.6).

Несмотря на то, что в расчете участвует мультипликатор Meg данная техника обладает преимуществами в сравнении с техникой мультипликаторов эффективного валового дохода. Важным преимуществом является исключение необходимости выполнения условия идентичности структуры операционных расходов и их представительства в арендной ставке для объекта оценки и для объектов-аналогов при определении Meg, так как изменения в структуре учитываемых операционных расходов отражаются одновременно и эквивалентно в числителе и в знаменателе (4.8).

Более существенным достоинством техники является ослабление зависимости инструмента и результата оценки рыночной стоимости по доходу от информации о рыночных сделках и от процедур сравнительного анализа с корректировками цен. Здесь расщепляются источники и потоки обрабатываемой рыночной информации: расчет опирается на среднерыночные величины мультипликаторов эффективного валового дохода, накапливаемые информационными центрами оценщиков, и на коэффициенты операционных расходов, публикуемые и накапливаемые информационными центрами объединений профессиональных управляющих недвижимостью. Необходимость последних публикаций обуславливается потребностью собственников недвижимости контролировать бережливость нанятых ими внутренних и внешних управляющих при существующей практике исчисления вознаграждения последних в процентах от Ieg.

Техника группы компонентов собственности (ТГКС) обеспечивает расчет общего коэффициента капитализации с использованием рыночных величин коэффициентов капитализации для земли Rl и для улучшений Rb, а также типичной для локального рынка недвижимости доли L стоимости земли в стоимости Vo всего объекта недвижимости: Ro=RlL+Rb(1-L), (4.9) где L=V1/Vo; Rl=Il/Vl; Rb=Ib/Vb; V1 – стоимость земли, Vb – рыночная стоимость улучшений, Vo=V1+Vb и Io=I1+Ib. Справедливость формулы проверяется прямой подстановкой в ее правую часть приведенных выше выражений для всех величин и сравнением результата подстановки с (4.6).

Обратим внимание на то, что в данном представлении параметр L может рассматриваться в качестве весового коэффициента, характеризующего вклад земельного участка в стоимость объекта, в то время как величина (1-L) характеризует вклад улучшений в стоимость объекта. Из этого следует, что общий коэффициент капитализации является величиной, средневзвешенной между Rl и Rb. Дополнительно отметим, что, как будет показано далее, всегда Rl<Rb, и, следовательно, Rl<Ro<Rb (4.10)

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58