Шпаргалка: Экономика недвижимости

Форма поиска
Показать/спрятать результаты

Авторизация

Статистика

Последние новости

Новости

Шпаргалка: Экономика недвижимости

На практике страховая стоимость является предметом договора, чаще всего она трактуется как стоимость строительства точной копии застрахованного строения в данной местности за вычетом потерь стоимости вследствие износа (имеется в виду бухгалтерская амортизация) на дату заключения договора страхования. В особо оговариваемых случаях предусматривается выбор в качестве страховой стоимости рыночной или остаточной стоимости, уменьшенной на скидку за согласие страхователя на изъятие из перечня компонентов страхуемого строения части элементов - лепнины, отделки, фурнитуры и т.п. («страхование с франшизой»). При страховании отделки помещений страховая (действительная) стоимость определяется размером расходов, необходимых для восстановления отделки в прежнем виде за вычетом потерь из-за износа.

Залоговая стоимость – это стоимость объекта оценки, используемая как база для расчета суммы кредита при выдаче последнего под залог данного объекта. Величина залоговой стоимости устанавливается соглашением залогодателя с залогодержателем и не превышает рыночной стоимости. При оформлении кредита банку необходимо знать также величину и динамику изменения величины стоимости ограниченной реализации, обеспечивая далее мониторинг этого изменения. Разница между залоговой стоимостью и размером кредита должна быть больше разницы между рыночной стоимостью и ликвидационной стоимостью, которая оказывается весьма близкой к стоимости ограниченной реализации вследствие требования организации сверхсрочной (менее двух месяцев) продажи для обеспечения возвратности кредита.

Заметим, что в данной трактовке в качестве залоговой можно использовать рыночную стоимость - с дополнительным обоснованием величины кредита как доли от рыночной стоимости, - причем величина этой доли определяется из оговоренного выше условия о том, что размер кредита должен быть меньше ликвидационной стоимости объекта залога. Так, например, в американской практике величина ссуды под залог ликвидного объекта недвижимости коммерческого назначения не превышает ≈0,75 от рыночной стоимости объекта залога, в то время как ликвидационная стоимость такого объекта оказывается не меньше величины ≈0,85 от рыночной стоимости. В России уровень рисков невозврата кредитов несколько выше, ликвидационная стоимость для указанных типов объектов составляет ≈0,80 от рыночной стоимости, и здесь банки предлагают кредиты в размере ≈0,70 (очень редко - до 0,75) от рыночной стоимости объекта залога. Однако при этом банки используют в качестве залоговой стоимости уменьшенную (произвольным образом) величину рыночной стоимости.

Рекомендуется всем банкам считать залоговой стоимостью нижнюю границу доверительного интервала (интервала доверия) для значения рыночной стоимости, найденной с учетом всех рисков. Это позволило бы обеспечить повышение надежности кредитных договоров, избавившись от произвола в назначении залоговой стоимости.

Таким образом, при оценке объекта недвижимости для целей залога рекомендуется определять:

- для заемщика - рыночную стоимость с доверительным интервалом (интервалом доверия), определенным с учетом всех рисков возможного невозврата кредита;

- для кредитора - рыночную стоимость с доверительным интервалом (интервалом доверия), определенным с учетом всех рисков возможного невозврата кредита, а также ликвидационную стоимость - с прогнозом изменения ее в течение действия договора кредитования.

Из перечня видов стоимости, производных от рыночной, особого внимания заслуживает так называемая специальная стоимость:

Специальная стоимость объекта оценки – это стоимость, для определения которой в договоре об оценке оговариваются условия, не включенные в понятия рыночной или иной, рассмотренной ранее стоимости. К оговариваемым условиям относится, например, наличие физической, функциональной или экономической связи объекта оценки с некоторым другим объектом гражданских прав. Конкретным примером проявления специальной стоимости является приращение рыночной стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе. Таким образом, специальная стоимость может рассчитываться оценщиком в целях определения синергетического эффекта при группировке единичных объектов в комплексы, при реорганизации предприятия. Эта стоимость может проявляться при определении стоимости действующего предприятия и рассматриваться в качестве разновидности инвестиционной стоимости.

Понятие стоимости объекта оценки с ограниченным рынком как стоимости объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи товаров, свободно обращающихся на рынке. Собственно рыночная стоимость в «чистом виде» может быть использована при внесении объекта в уставный капитал акционерного общества или при целевой продаже государственного имущества.

Следует иметь в виду, что, если в нормативном акте, содержащем требование обязательного проведения оценки объекта, либо в договоре об оценке данного объекта не определен конкретный вид оцениваемой стоимости, то определению подлежит именно рыночная стоимость. Это правило применяется и при использовании в нормативном правовом акте не предусмотренных Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость».

Вид стоимости

Характеристики (признаки)

«Привязка» стоимости к шкале времени

Время экспозиции и старт предложения

Мотивы участников

Тип использования

Рыночная Vo

Дата оценки (момент t=0)

Рыночное Tem (старт t=- Tem)

Типичные

ННЭИ

Реализации Vs≤Vo или Vs≥Vo

Дата продажи (момент t=Tem)

Рыночное Tem, (старт t=0)

Типичные

ННЭИ

Ликвидационная Ve1<<Vo

Дата оценки (t=0)

Te1<<Tem (старт t=-Те1)

Дополнит, обременения

ННЭИ с дополн. ограничениями

Ограниченной реализации

Ve1 ≈Ve1

Дата продажи (момент t=Tem)

Te1<Tem

(старт t=0)

Дополнит, обременения

ННЭИ с

дополн. ограничениями

В текущем использовании Vu≤Vo

Дата оценки (t=0)

Тu>Tem

(старт t= -Тет)

Дополнит, обременения

Возможно не ННЭИ

Инвестиционная Vi<Vo или Vi>Vo

Дата оценки (t=0)

Tei<Tem

(старт t=-Тет)

Нетипичные

ННЭИ с дополн. ограничениями