Шпаргалка: Экономика недвижимости
Шпаргалка: Экономика недвижимости
1.
Определение понятия и состав объекта недвижимости – [1] – стр.11-17
Для целей гражданского оборота в
части 1 ст. 130 ГК «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»,
т.е. понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» являются
синонимами применительно к объектам, ключевым признаком которых является
физическая неперемещаемость (объекты группы «А»).
В то же время во втором абзаце этой
части ст. 130 к недвижимости относятся и вещи, перемещаемые в
пространстве, подлежащие государственной регистрации (объекты группы
«Б»).
В статье 132 ГК к недвижимости
отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для
осуществления предпринимательской деятельности (объекты группы «В»).
Если обратить внимание на ст. 131 ГК,
а также на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», в которых говорится об обязательности
государственной регистрации прав на недвижимые вещи, то можно обнаружить
различие сути терминов государственной регистрации самой вещи и прав на нее,
Из обязательности государственной
регистрации самих объектов групп «А», «Б», «В» и прав на них следует, что
указанные объекты в той или иной форме «привязываются» к неподвижной,
неперемещаемой относительно поверхности Земли географической (адресной) системе
координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, с
индивидуализацией этих объектов описанием и регистрацией их важнейших
признаков. Из этого следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских
прав к недвижимости следует считать неперемещаемость юридической сущности
указанного объекта. Этот критерий является лишь следствием особой важности
объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей
человека и безопасности его жизнедеятельности.
Сказанное выше приводит к
необходимости особого отношения к определению понятия назначения недвижимой
вещи. На всех этапах жизни вещи (как материальной субстанции) ее назначение
определяется не потенциальной полезностью для человека и общества вообще, а
полезностью для конкретного человека и конкретной общности людей, имеющих
соответствующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения объект
недвижимости всегда нужно рассматривать как совокупность физической (материальной)
сущности (субстанции) и имущественных прав на нее с обременениями этих прав.
В связи с такой трактовкой сущности
объекта недвижимости следует особо выделить имущественные права основных
пользователей объекта недвижимости: права собственности, хозяйственного
ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения,
постоянного пользования (ст. 131 ГК). По отношению к ним права всего общества
или «сторонних» (не основных) правообладателей - сервитут, ипотека, правила
зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны
памятников и другое, относящиеся к этому объекту, - выступают как обременения.
Именно наличие таких обременений обосновывает упомянутую выше необходимость
учета в экономическом анализе объекта недвижимости интересов всех субъектов
права по отношению к этому объекту.
Обратим внимание на существующее в
зарубежной литературе и важное для целей экономического анализа разделение
понятий «недвижимая вещь» (real estate) и
«недвижимая собственность» (real property). При
этом первое понятие относится к материальной, физически осязаемой сущности
недвижимости, а второе обозначает юридическую сущность недвижимости как
совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной
вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление
собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий,
касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости.
недвижимость = недвижимая
собственность = недвижимая вещь + имущественные права
|
Здесь имеется в виду, что в пакет
прав включаются права, подлежащие государственной регистрации и перечисленные в
ГК (ст. 131). Изложенное выше позволяет для целей экономического анализа
предложить следующее определение понятия недвижимости:
недвижимость –
субстанция, объединяющая в себе вещь (как ее материальную сущность) с пакетом
прав и обременений, связанных с этой вещью (как юридической сущностью
недвижимости)
|
При этом в состав материальной
сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные
коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть
перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. Здесь к элементам,
указанным в статье 130 ГК, добавлены инженерные коммуникации (дороги,
инженерные сети и передаточные устройства, внешние по отношению к зданиям и
сооружениям), представляющие собой особую группу сооружений.
В соответствии со статьей 131 ГК в
юридическую сущность включены: право собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого
владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитута, а также иные права
в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.
объект
недвижимости = (земля + улучшения) + (права + обременения)
|
земля = земельный участок + участки леса + участки
недр + обособленные водные объекты
|
улучшения
= насаждения + инженерные коммуникации + здания + сооружения
|
Для наглядности представим структуру
понятия также в виде табл.
Недвижимость = недвижимая
собственность |
Вещь = материальная сущность |
Права = юридическая сущность |
Земля
|
Улучшения
|
Права
|
Обременения
|
Земельные участки |
Здания |
Собственности |
Ипотека |
Участки недр |
Сооружения |
Хозяйственного ведения |
Сервитуты |
Обособленные водные объекты |
Инженерные коммуникации |
Оперативного управления |
Правила зонирования |
|
|
Наследуемого владения |
Охрана памятников |
Леса |
Насаждения |
Бессрочного пользования |
Прочие ограничения |
Следует иметь в виду условность
разделения элементов юридической сущности на права и обременения. Очевидно, что
при одновременном действии для одного и того же объекта права собственности и
любого из вариантов дополнительного имущественного права (хозяйственного
ведения, оперативного управления и пр.), это дополнительное право выступает в
качестве обременения по отношению к праву собственности. Если объект
недвижимости сдается в аренду, то собственник «продает» права пользования и
владения, оставляя за собой только право распоряжения на время действия
договора аренды. В этом случае договор аренды выступает обременением по
отношению к праву собственности, оказываясь в группе «Прочие ограничения».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58 |