Шпаргалка: Экономика недвижимости

Из рекомендуемых ниже техник оценки арендных ставок сравнительным анализом договоров аренды чаще других применяются техники парных сравнений и качественного (относительного) сравнительного анализа, с дополнительным использованием техник оценки издержек и анализа тенденций. При этом техника парных сравнений может быть реализована, если число объектов-аналогов на единицу или более превышает число элементов сравнения, причем имеется хотя бы одна пара объектов, различающаяся только одним элементом сравнения. Если число объектов-аналогов равно или меньше числа элементов сравнения, применяется техника качественного сравнительного анализа. Здесь абсолютные и процентные корректировки по отношению к объекту анализа.

Нередко число объектов сравнения оказывается меньше числа элементов сравнения, и в этом случае для определения рыночной ставки рекомендуется использовать метод относительного сравнительного анализа ставок.

Здесь стрелками показано направление корректировок ставок арендной платы для объектов-аналогов в сравнении с объектом исследования. Обратим внимание на то, что при наличии «стрелок» разного направления требуется дополнительное количественное сравнение соответствующих корректировок: может случиться так, что весомость одной корректировки окажется заметно больше весомости трех противоположно направленных. В этом случае требуется более детальное изучение влияния всех ценообразующих факторов в перечисленных пакетах. Здесь полезно использовать для корректировок технику компенсационных корректировок (сравниваются затраты на устранение различия), а также технику тенденций (изменение арендной ставки со временем оценивается с учетом инфляции и изменения стоимости строительства).

Нетрудно оценить и различие ставок (а, следовательно, и размер корректировки) при инвестировании средств арендатора в развитие объекта: сумма затрат должна быть равна текущей стоимости будущих выгод арендатора от снижения ставки с учетом не только возврата средств, но и дохода на капитал по норме, равной норме дохода для арендуемого объекта недвижимости.

Прогнозирование ставок арендной платы

При прогнозе доходов практикуется использование метода сценариев с вариациями этих сценариев - от пессимистического до оптимистического. При этом в качестве пессимистического рассматривается вариант, в котором одновременно устанавливаются минимально возможные ставки арендной платы и максимально возможные потери, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные ставки арендной платы сопровождаются минимально возможными потерями. Очевидно, что такая «сценарная разработка» позволяет аналитику оценить возможности «провала» бюджета и принять меры для минимизации и компенсации возможных потерь. В этом случае приходится ставить задачу управления рисками. Заметим, что более всего распространены модели изменения потоков будущих доходов, принимающих условия:

-  постоянства дохода Ipg = const;     (2.7)

-  изменения дохода по линейному закону: Ipgk = I*(1+kχ);    (2.8)

-  изменения дохода по схеме «сложных процентов» Ipgk = I*(1+χ)k.       (2.9)

Здесь k обозначает число прогнозных периодов, а χ - среднегодовой темп роста ставок арендной платы. Первый вариант может реализоваться только в случае, если инфляционная тенденция роста ставок арендной платы полностью компенсируется тенденцией уменьшения этой ставки вследствие превышения предложения арендуемых помещений над спросом на эти помещения. Что касается последнего варианта, то он реализуется, например, в случае роста ставок арендной платы исключительно за счет инфляции, характеризуемой темпом h = χ за период (это имеет место только при равенстве спроса и предложения).

Расчет эффективного валового дохода

Завершая анализ проблемы планирования доходов, обратим внимание на то, что упомянутые выше два типа валового дохода - потенциальный и эффективный - в практике управления недвижимостью имеют различное назначение. Потенциальный доход задает высокие цели и ориентиры роста качества управления объектом, в то время как величина эффективного валового дохода определяет доходную статью бюджета объекта и должна быть получена непременно. В связи с этим ясно, насколько важно по возможности точно прогнозировать величины потерь от недозагрузки и неплатежей.

В соответствии с отмеченным выше, эффективный валовой доход определяется соотношением

Iеg= (Iрс + Iph)(1-Kl) + Ipm (1-Kv)(1-Kl) + Iра (1- Kv*)(1- Kl*). (2.9)

Здесь учтено, что для помещений, занятых арендаторами, потери связаны только с неплатежами. Кроме того, учитывается, что потери от недозагрузки и неплатежей при аренде основных помещений отличаются от таковых при аренде технических и вспомогательных помещений, земельных участков и элементов конструкций (обозначения Kv* и Kl* соответственно).

В процессе исследования рынка выполняется анализ соотношения спроса и предложения в регионе и в окрестности анализируемого объекта. При этом используются определения понятий спроса и предложения применительно к аренде помещений, несколько отличающиеся от определений спроса и предложения для сделок купли-продажи:

-  предложением называется сумма Ss площади Sbs занятых помещений (уже сданных в аренду) и площади Sjs свободных помещений, предназначенных для сдачи в аренду.

-  спрос измеряется суммой Sd площади Sbd занятых помещений и площади Sfd незанятых помещений, аренда которых ожидается.

Соотношение между уровнями спроса и предложения служит основанием для анализа тенденций изменения ожидаемого уровня арендной платы:

-  если предложение превышает спрос (Ss > Sd), то можно ожидать, что со временем ставки арендной платы будут снижаться;

-  при равенстве спроса и предложения (Ss = Sd) уровень арендной платы будет оставаться неизменным;

-  в случае превышения спроса над предложением (Ss < Sd) уровень арендной платы будет повышаться.

Однако при прогнозировании изменения ставок кроме данных о текущих величинах спроса и предложения необходимо учитывать инфляционные ожидания, а также ожидания ввода в эксплуатацию новых доходных объектов и вывода из арендного оборота части ныне арендуемых объектов. Если рынок находится в состоянии равновесия (Ss = Sd), то арендная плата будет расти примерно с тем же темпом, с каким растет стоимость потребительской корзины. Если предложение превышает спрос (Ss > Sd), арендная плата будет расти с темпом, меньшим темпа инфляции. Изменения в предложении ΔSs определяются площадью SsN планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов за вычетом площади SsD помещений зданий, подлежащих сносу и (или) выводу из оборота вследствие переоборудования и перепрофилирования.

Изменения в спросе ΔSd определяются изменениями спроса на продукт деятельности потенциальных арендаторов и определяются величинами:

-  площади Sde помещений, занятых арендаторами, впервые появившимися на рынке,

-  площади Sda помещений, дополнительно занимаемых нынешними арендаторами,

-  за вычетом площади Sdq помещений, планируемых к высвобождению от арендаторов.

Полезной характеристикой состояния рынка аренды является показатель емкости Smc этого рынка, определяемый увеличением или уменьшением площади фактически занятых помещений за рассматриваемый период времени (площадь помещений, занятых за год): Smc= Sf0+ SN- Sq-Sf1

Здесь использованы обозначения:

Sf0 - площадь помещений, не занятых на начало периода, SN - площадь новых помещений, введенных за период, Sq - площадь помещений, выведенных из оборота за период, Sf1 - площадь помещений, не занятых на конец периода. Величина показателя Smc может быть не только положительной, но и отрицательной. В последнем случае делается вывод о нецелесообразности ввода в арендный оборот новых помещений.

Теперь можно определить и упоминавшийся выше важный показатель эффективности управления объектом - коэффициент Kv потерь от недозагрузки помещений арендаторами (коэффициент недозагрузки}. Величина этого коэффициента для объекта сопоставляется со среднерыночной величиной его Кvm и деятельность менеджера объекта подвергается критическому анализу как в случае, если Kv>> Kvm (ставка арендной платы может быть занижена), так и при Kv<< Kvm (ставка завышена или недостаточно эффективна работа по привлечению арендаторов). Среднерыночная величина Kvm коэффициента потерь от недозагрузки важна и для прогноза доходов от эксплуатации объекта в будущие периоды. В связи с этим в процессе исследования рынка полезно оценить величину этого коэффициента по отношению общей площади Sf свободных помещений к общей площади Ss предложенных помещений: Kvm =Sf / Ss

10. Планирование операционных расходов - [1]-стр. 92-122

Налогообложение недвижимости и учет налогов

К особенностям учета налогов в структуре операционных расходов относится то, что здесь кроме налогов на недвижимость (земля и строения) учитываются обязательные платежи (в бюджет и фонды), начисленные на заработную плату (пенсионный фонд, социальное и медицинское страхование, фонд занятости).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58