Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения

Окончательные результаты оценки, тыс. руб.

Стоимость здания универсама                                              28 500 000

Стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка      7 450 000

Итого                                                                                      35 950 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному методу, 35 950 000 тыс. руб. (6 400 000 долл.).

Определение стоимости объекта оценки на основе доходного метода. По методу прямой капитализации (вариант доходного метода) стоимость имущества определяется отношением чистого дохода от его использования к соответствующему коэффициенту капитализации. Применение этого метода наиболее целесообразно в тех случаях, когда предполагается, что объект недвижимости будет приносить стабильный доход на протяжении всего периода владения.

Расчеты по метолу прямой капитализации включают определение:

·  потенциального валового дохода;

·  эффективного валового дохода;

·  операционных расходов и чистого эксплуатационного дохода;

·  ставки капитализации;

·  текущей стоимости объекта недвижимости.

Согласно классической теории четырех факторов производства различают доход, приносимый капиталом, вложенным в недвижимость, и доход бизнеса, связанного с этой недвижимостью. Доход от оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе средней арендной платы, получаемой владельцами данного имущественного комплекса и сопоставимых объектов.

Определение рыночной арендной платы для оцениваемого объекта и потенциального валового дохода. Оцениваемый объект недвижимости с момента его ввода в действие до момента оценки не использовался по назначению его владельцем и не сдавался в аренду. Полому ретроспективные данные о доходах, извлекаемых с данного имущественного комплекса, отсутствуют. Анализ московского рынка аренды торговых площадей в I квартале 1997г. позволил выявить следующие тенденции его стратификации:

1.По местоположению. Наиболее высоки ставки арендной платы за 1 м2 общей площади помещений в центральной части Москвы (в пределах Садового кольца). Эта категория объектов нами в дальнейшем не рассматривается. Прочие варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 62 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение торговым площадям, расположенным в "спальных" районах города, вблизи конечных станций метрополитена.

2. По площади. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью до 100 м2. По мере увеличения арендуемых площадей средняя стоимость арендной платы за 1 м2 снижается по кривой эластичного спроса (табл. 13.20).

Таблица 13.20

Зависимость арендной платы от величины арендуемых помещений

3.По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда помещений с техническим состоянием и оборудованием, обеспечивающим немедленное использование арендованных площадей по функциональному назначению. Разница в платежах обычно выражает величину дополнительных затрат арендатора на выполнение ремонта помещений и их дооснащение необходимым оборудованием.

4.По наличию парковки и охраны. Эти элементы дополнительных удобств — важные факторы увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно их влияние можно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его аналогов, а также по величине собственных затрат арендатора на охрану помещений.

По вышеуказанным критериям стратификации рынка недвижимости из массива оперативной информации за I квартал 1997 г. выбраны 4 сопоставимых объекта (табл. 13.21).

Таблица 13. 21

Характеристики объектов сравнения

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73