Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
Примечание.
Требуется капитальный ремонт всех зданий.
Таблица 13.11
Сравнительный
анализ объектов
Показатель |
Объект |
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
Цена предложения за 1
м2. долл.
|
630 |
493 |
840 |
1150 |
Состояние объекта |
Немного хуже |
Хуже |
Хуже |
Одинаковое |
Площадь здания |
Немного лучше |
Одинаковая |
Одинаковая |
Немного лучше |
Местоположение |
Хуже |
Соизмеримо |
Соизмеримо |
Лучше |
Земельный участок |
Соизмерим |
Хуже |
Хуже |
Лучше |
Парковка |
Соизмерима |
Соизмерима |
Соизмерима |
Лучше |
Общая поправка |
Немного хуже |
Хуже |
Хуже |
Лучше |
Доходный
подход. В данном
случае использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы и
расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, поскольку он
позволяет:
·
учитывать
изменяющийся поток доходов и расходов, что
важно
при предполагаемой реконструкции объекта;
·
полнее учитывать
требования рынка к доходу от объекта недвижимости.
Для
анализа дисконтированного денежного потока необходимо знать:
• реальную рыночную арендную ставку;
• величину и динамику текущих расходов;
• ставки дисконтирования;
• период владения объектом;
• величину реверсии.
Определение
потока дохода. Обычно доход от использования недвижимости определяется
как годовой стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных
рыночных условиях, т. е.:
·
доход для оценки
недвижимости измеряется за год;
·
учитывается доход
от сдачи объекта в аренду (доход арендодателя);
·
рассматривается
доход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночных
вакансий (если, например, объект или его часть используется собственником для
своих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно должен
учитываться как доход от аренды);
·
доход должен
соответствовать типичным условиям рынка в данном районе (если, например, арендная
плата завышена или занижена по сравнению с типичной рыночной, то ее надо
привести к нормальной величине).
При
определении стоимости аренды 1 м2 учитывались сложившиеся на рынке
недвижимости цены за аренду офисных помещений и тенденции изменения
арендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |