Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
Iояс = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1,15;
Iобс = 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 +
4/3 = 4,3;
Iокс = 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.
Как
видно, индекс загрязнения атмосферного воздуха в Капотне в 5 раз превышает
аналогичный индекс в Ясеневе. Отсюда уже можно предположить соответствующее
влияние рассматриваемого экологического фактора на рыночную стоимость объекта
недвижимости в рассматриваемых районах. Несмотря на условность цифр, принятых в
нашем примере, данные рынка недвижимости по Москве подтверждают этот факт. На
01.07.96 г. цена продажи 1 м- жилой площади в Ясеневе составила 900 долл., а в
Капотне — 600 долл. Важнейший источник загрязнения атмосферного воздуха в
Капотне — крупный Московский нефтеперерабатывающий завод.
Для
определения стоимости экологического фактора (загрязнение атмосферного воздуха)
и ее вклада в рыночную стоимость недвижимости продолжим рассмотрение этого
примера. Предположим, что нам удалось подобрать две идентичные по всем
элементам сравнения квартиры, в том числе и по месту размещения, транспортной
доступности, шумовому загрязнению, расположенные в Ясеневе и в Капотне. Тогда
есть все основания отнести разницу между ценами продаж 1 м2 жилой
площади в Ясеневе и Капотне в 300 долл. (900 долл. - 600 долл.) к стоимости
экологического фактора.
Исходя
из этого при необходимости определения рыночной стоимости 1 м2 жилой
площади однотипной квартиры в Бирюлеве (идентичной по всем характеристикам
таким же квартирам в Ясеневе и Капотне) можно использовать следующий алгоритм.
1. Определим
удельную стоимость экологического фактора в цене продажи 1 м2 жилой
площади в Ясеневе: 300/(5.8 - 1,15) = 64,5 долл./м2.
2. Определим
величину корректировки цены продажи 1 м2 жилой площади в Ясеневе,
если предполагается продажа (покупка) идентичной квартиры в Бирюлеве: 64,5 (4,3
- 1,15) = 203,2 долл./м2.
3. Определим
рыночную стоимость 1 м2 жилой площади с учетом экологического
фактора в Бирюлеве: 900 - 203.2 = 696,8 = 700 долл./м2.
Таким
образом, используя индексы загрязнения атмосферного воздуха (считая, что этот
вид загрязнения играет доминирующую роль в экологическом факторе для
рассматриваемого примера), можно с помощью метода сравнимых продаж
элиминировать величину стоимости экологического фактора и определить рыночную
стоимость объекта недвижимости с учетом этого фактора.
Глава 10. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
10.1. Цель оценки
Земля —
базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок,
связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за
интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость
самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических
обстоятельств.
Во-первых,
определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного
метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни
экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого
инвестора.
Во-вторых,
во многих субъектах РФ введена система дифференцированного налогообложения
земли. В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участков
устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе с
утверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран с
развитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой
базы по ее рыночной оценке.
В-третьих,
при страховании имущества возникает необходимость определения рыночной
стоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения. В отношении
земли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия,
последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения их
возможного влияния на снижение стоимости. Например, для земли предметом
страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение,
эрозия и снижение плодородия почвы, тогда как для зданий — пожаро- и
взрывоопасность, возможность землетрясений и т. п.
В-четвертых,
дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для
обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества,
раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.
И
наконец, важная функция оценки свободного участка земли — обоснование варианта
наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного
комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального
инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется
его стоимость. При этом критерий отбора рассматриваемых альтернатив —
максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полной
стоимости имущественного комплекса затрат на использование прочих факторов
производства (труда, капитала и менеджмента).
До
принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, и
ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости
приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и
дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся
ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его
местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными
параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного
решения или отказа от пего. Поэтому рыночная стоимость земельного участка,
адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом
экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее
основе стоимости объекта.
10.2. Предмет оценки
Начало
кардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось крушением
ряда "священных догматов". Один из самых устойчивых из них, о судьбе
которого до сих пор ведутся яростные политические споры, — вопрос о частной
собственности на землю.
Конституция
Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнего
перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться
ею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной
собственности:
• частная (граждан и юридических лиц);
• государственная (федеральная и
субъектов РФ);
• муниципальная (административных
районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).
По Указу
Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России" от 21 октября 1993 г. № 1767
собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать по
наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве
взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Таким
образом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как
товара.
Но земля
представляет собой товар особого рода. С одной стороны, она является средством
производства и предметом труда, а с другой — местом обитания и условием жизни
всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого
природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с
земельными участками.
Во всех
современных государствах права землевладельца подчинены интересам общества,
прежде всего в части целевого использования земельных участков, и установлены
иные законодательные ограничения в полномочиях собственника имущества, в том
числе посредством введения сервитутов, о которых шла речь в гл. 2.
Ограничение
прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом
предоставления земельных участков. Так, владелец земельного участка, находящегося
в пожизненном наследуемом владении, может передавать его в аренду или
безвозмездное срочное пользование, но он неправомочен продать или закладывать
этот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его
отчуждение. Еще более ограничено в правах распоряжения земельным участком лицо,
которому он передан в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправе
передавать участок в аренду только с согласия его собственника.
Разумеется,
оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его
товарного обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения
земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому
лицу.
Как
отмечалось в гл. 2, предметом оценки недвижимости является пакет имущественных
прав. Состав оцениваемых прав решающим образом влияет на рыночную стоимость
объекта.
Особенность
земли как товара состоит именно в том, что ее обращение строго регламентировано
с позиций как федерального, так и местного законодательства. Кроме того,
условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, но
также природоохранным, местным и водным законодательством, градостроительными
нормами и планами перспективного развития территорий.
Пока еще
земельное законодательство РФ находится в стадии реформации. Наблюдаются
несогласованность в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ,
расхождения в применении единых правовых норм. В этих условиях особенно
необходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав
землевладельца. Она позволяет обоснованно определить содержание этих прав и
назначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшего
использования. На основе юридического анализа представительной совокупности
сделок с земельными участками в регионе можно судить о состоянии земельного
рынка, действующих на нем силах и тенденциях его развития и, что особенно
важно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех или иных прав на
землю.
10.3. Земельный рынок
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |