Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
По
указанным выше причинам снос или перепрофилирование оцениваемого объекта
юридически недопустимы и экономически нецелесообразны. Резервы наиболее
эффективного использования недвижимою имущества следует искать в рационализации
управления функционирующим комплексом. Но оценка этих резервов в настоящее
время неосуществима, так как объект еще не использовался по целевому
назначению.
Определение
стоимости объекта оценки на основе затратного метода. Оно состоит в расчете
восстановительной стоимости, предпринимательской прибыли, накопленного износа и
стоимости прав аренды земельного участка.
Определение
восстановительной стоимости. Оно
выполнено с использованием программы "ValMaster", причем отдельно рассчитаны
стоимости строительства по зданию и по ограждению участка.
Расчет
стоимости нового строительства здания по укрупненным показателям
восстановительной стоимости
Исходные
данные:
• Шифр (наименование) объекта оценки:
универсам.
• Территориальный пояс № 1.
• Климатический район № 2.
• Группа капитальности объекта оценки
1.
• Расчетный объем объекта оценки 41 603
м3.
Коэффициент
перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,181.
Индекс
удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 170872.
Курс
доллара США на дату оценки 5642 руб.
Процент
косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в
соответствии с технической частью УПВС, принят равным 20.
Величина
НДС, учитываемая в расчете 20%.
В
соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и
объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС
типовых объектов в качестве аналога рассматривается (сборник 33, табл. 2)
торговое здание — универсам.
Характеристики
объекта-аналога:
·
Группа
капитальности 1.
·
Число этажей 2.
·
Здание с
подвалом.
Данный
коэффициент взят из постановления Госстроя СССР №94 от II мая 1983 г.
Данный
индекс взят из сборника фирмы "Ко-Инвест" "Индексы цен в
строительстве", где индексы на строительно-монтажные работы рассчитаны и
сформированы с использованием программно-информационного комплекса фирмы
"Ко-Инвест". Разработка публикуемых в сборнике индексов цен
корреспондируется с Методическими рекомендациями по использованию текущих и
прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении
свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные
работы, разработанными Госстроем России и ЦНИИ экономики и управления
строительством в 1993 г., и Порядком определения стоимости строительства и
свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития
рыночных отношений, введенным в действие с 1 апреля 1994 г. письмом Госстроя
России от 29 декабря 1993 г. № 12-349.
• Фундаменты монолитные железобетонные
и сборные бетонные, стены кирпичные, перегородки кирпичные и гипсобетонные,
перекрытия и покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные,
цементные и из релина.
• Центральное отопление, водопровод,
канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.
Стоимость
1 м3 объекта-аналога при объеме до 35 000 м3 для
территориального пояса № 1 и климатического района № 2 в ценах 1969 г.
составляет 17,10 руб.
В
соответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость 1 м3
объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных
решениях объекта оценки.
Сопоставление
характеристик объекта-аналога и объекта оценки представлено в табл. 13.15.
Величина
корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях
(без учета поправки на объем) составляет 1,05060. Корректировка стоимости на
объем сверх величины Vmax = 35
000, установленной УПВС, равна 0,95.
В
результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с
учетом корректировок на конструктивные отличия, отличия в составе и типах
инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем
составляет в ценах:
• 1969г. (без учета дополнительных
косвенных издержек) — 797384,9руб.;
• 1969 г. (с учетом дополнительных
косвенных издержек) — 956861,9руб.;
• 1984г.
— 1 129097,0руб.;
• на
дату оценки — 19 292 880,3 тыс. руб.;
• то же
с учетом НДС — 23 151 456,4 тыс. руб.
Распределение
стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с
данными УПВС представлено в табл. 13.16.
Таблица
13.15
Характеристики
объекта-аналога и объекта оценки
Отличительный фактор |
Объект-аналог из УПВС |
Оцениваемый объект |
Корректирующий
коэффициент |
Группа капитальности |
1 |
1 |
1,00 |
Этажность |
2 |
2 |
1,00 |
Тип фундаментов |
Мелкого заложения
Обычный |
Мелкого заложения
Бутобетонный с кирпичным цоколем |
1,02 |
Материал
и тип стен
|
Кирпичные |
Панели |
1,03 |
Тип крыши |
Плоская |
Плоская |
1,00 |
Основной тип полов |
Плитка ПХВ |
Плитка ПХВ |
1,00 |
Наружная отделка |
Не оштукатурено |
Отделочный слой
панелей |
1.00 |
Внутренняя отделка |
Простая |
Простая |
1,00 |
Оконные проемы |
Двойные |
Двойные |
1,00 |
Расчет
стоимости строительства нового ограждения земельного участка по укрупненным
показателям восстановительной стоимости
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |