Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
В
результате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов,
характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставка
арендной платы может быть принята на уровне 420 долл. в год за 1 м2,
для подвальных помещений — 100 долл. Указанные ставки арендной платы не
являются максимальными для подобных объектов недвижимости, и можно с
уверенностью прогнозировать их устойчивый рост в размере 5% с последующим
снижением к концу прогнозного периода до 3% в год. В дальнейшем предполагается стабилизация
дохода.
Недозагрузка
(незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода
исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузки
производится по следующей формуле:
Кнд
=DпTс/Nа,
где Dп — средняя оборачиваемость помещений (доля помещений,
по которым в течение года перезаключаются договоры);
Тс
— средний период, в течение которого помещение свободно;
Na —
число арендных периодов в году.
Для
аналогичных оцениваемому объектов коэффициент недозагрузки определяется исходя
из следующих предположений: маркетинговый период для конторских помещений
составляет сейчас около 2 месяцев, средняя оборачиваемость — 20%, число
арендных периодов за год — 1.
Кнд
= 0,2 х(2/12)/1 = 0,03, или 3%.
В
расчетах исходим из того, что указанный коэффициент недозагрузки характерен для
стабильно функционирующего
объекта
и для оцениваемого объекта может быть достигнут к третьему году прогнозного
периода. В течение первого года планируется реконструкция объекта, и поэтому
коэффициент недозагрузки равен: Кнд = 1 х (10/12)/1 = 0,83. Для
второго года в период проникновения объекта на рынок маркетинговый период
составит 4 месяца и соответственно Кнд = 0,07.
Расчет
текущих операционных расходов.
Постоянные
расходы. Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть
уменьшен на величину арендной платы за земельный участок, налога на имущество и
страховых платежей. Согласно "Дополнительному соглашению к договору аренды
земельного участка" установлены новые ставки в соответствии с ГК РФ и
распоряжением мэра Москвы от 01.10.96 г. № 347/1-РМ "О мерах
экономического регулирования использования земель Москвы", которые
применяются при расчете арендной платы с 01.01.96 г. Базовая ставка ежегодной
арендной платы за 1 га 57 575 ЭКЮ, или 66 787 долл. Ежегодная арендная плата за
весь участок с учетом поправочного коэффициента разрешенного использования
земель, равного 1,2, составила 6 929,73 ЭКЮ, или 8 038,5 долл. Плата за землю
производится в рублях путем ее пересчета по официальному курсу рубля к ЭКЮ на
15-е число срединного месяца квартала, в котором производится оплата.
Налог на
имущество рассчитан исходя из существующих ставок и учитывает увеличение балансовой
стоимости объекта в результате реконструкции и дальнейшее уменьшение по мере
амортизации.
Договор
страхования на рассматриваемый объект в настоящее время отсутствует, но
предполагается, что начиная с 1997 г. он будет заключен и страховые платежи
составят 0,6% балансовой стоимости объекта.
Учтены
также затраты на управление объектом недвижимости. По рыночным данным, они
составляют 3—4% эффективного валового дохода.
Переменные
расходы.
1.
Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом
стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса
определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по
характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята
шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса
при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумевается
оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.
• Общая площадь здания 3313,8м2.
• Годовой расход электроэнергии 303 062
кВт•ч.
• Годовые денежные расходы на
электроэнергию 54551 086 руб.
Расчет
расходов на отопление.
Расходы
на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по
удельной тепловой характеристике здания.
• Объем здания 13248м3.
• Температура внутри здания 180С.
• Годовой расход электроэнергии на
отопление 638792кВт•ч.
• Годовые расходы па отопление 114 982
487 руб.
Расчет
расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании
устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.
• Годовой расход энергии на лифтовые
установки 40646 кВт•ч.
• Годовые расходы на лифтовые установки
7316352руб.
Расчет
расходов на кондиционирование.
• Число
кондиционеров 140.
• Суточная продолжительность работы 6
ч.
• Период работы 120 суток в год.
• Число рабочих дней в неделю 6.
• Годовой расход электроэнергии на
кондиционирование 188784кВт•ч.
• Годовые расходы на кондиционирование
33 981 120 руб.
Расчет
расходов на освещение.
Они
рассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых:
используются
люминесцентные лампы дневного света ЛБ20;
стены
помещений светлые.
Освещаются:
санузлы
площадью 10м2 каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде).
Годовой расход электроэнергии 7091 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 276
310 руб.;
машинные
отделения лифтов площадью 10 м2 каждый. Годовой расход
электроэнергии 762 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 137182руб.;
коридоры
площадью 56 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 9244 кВт•ч.
Годовые расходы на освещение 1 663 939 руб.;
лифтовые
холлы площадью 5 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 2794
кВт•ч. Годовые расходы на освещение 502 999 руб.;
лестничные
клетки общей площадью 260 м2. Годовой расход электроэнергии 10 050
кВт•ч. Годовые расходы на освещение
1 809
089 руб.;
вестибюль
площадью 25 м2. Годовой расход электроэнергии 1576 кВт•ч. Годовые
расходы на освещение 283 737 руб.;
залы
заседаний площадью 50 м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 16
127 кВт•ч. Годовые расходы на освещение
2 902
847 руб.;
конференц-зал
площадью 100 м2. Годовой расход электроэнергии 6003 кВт•ч. Годовые
расходы на освещение 1 080 552 руб.;
кабинеты
площадью 15м2 каждый. Годовой расход электроэнергии 173 729 кВт-ч.
Годовые расходы на освещение 31 271 277руб.;
помещение
пожарно-сторожевой охраны площадью 26 м2. Годовой расход
электроэнергии 1576 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;
прочие
помещения площадью 590 м2. Годовой расход электроэнергии 28 579
кВт-ч. Годовые расходы на освещение 5 144 179руб.
Сводные
данные по энергопотреблению после завершения реконструкции представлены в табл.
13.12.
2.Расходы на водоснабжение.
Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки по фактическим затратам
4 588 430 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции затраты на
водоснабжение возрастут и составят сумму, эквивалентную 3000 долл.
3.Расходы на вывоз
мусора. Они составляют 4216 245 руб. Предполагается, что после завершения
реконструкции эти затраты возрастут и составят сумму, эквивалентную 10 000
долл.
4.Расходы на
уборку территории. Они составляют 2 038 685 руб. Предполагается, что после
завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 1200
долл.
5. Расходы
на вневедомственную охрану. Они равны 47 695 230 руб. Предполагается, что после
завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 49 000
долл.
Таблица
13.12
Расходы
на электроэнергию
Наименование
расходов
|
Расход
кВт-ч
|
Стоимость |
руб. |
долл. |
Электроснабжение |
1 171 284 |
210831 045 |
37953 |
В том числе: |
Расходы на
электроустановки |
303 062 |
54551 086 |
9820 |
Расходы на отопление |
638 792 |
114982487 |
20699 |
Расходы на лифтовые
установки |
40646 |
7316352 |
1 317 |
Кондиционирование |
188784 |
33981 120 |
6 117 |
Освещение |
257532 |
46355848 |
8345 |
В том числе: |
Санузлы |
7091 |
1276310 |
230 |
Машинные отделения
лифтов |
762137182 |
137182 |
25 |
Коридоры |
9244 |
1 663 939 |
300 |
Лифтовые холлы |
2794 |
502 999 |
91 |
Лестничные клетки |
10050 |
1 809 089 |
326 |
Вестибюль |
1 576 |
283 737 |
51 |
Залы заседаний |
16 127 |
2 902 847 |
523 |
Конференц-зал |
6003 |
1 080 552 |
195 |
Кабинеты |
173729 |
31 271 277 |
5629 |
Помещение пожарно-сторожевой
охраны |
1 576 |
283 737 |
51 |
Прочие |
28579 |
5 144 179 |
926 |
Переменные
операционные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении от
эффективного валового дохода.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |