Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
Функциональный
и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей
в результате падения производства продукции на предприятии. На основе
информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических
показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки
загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64%
проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин,
связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли
промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.
Для
определения суммы функционального и экономического износов был использован
следующий метод.
Капитализированные
потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные
на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и
экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода,
оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их
функциональным и экономическим устареванием.
Предполагается,
что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с
доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из
анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20%
производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за
здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:
Са =
СТбал Нам Кдох +Ним ,
где Са
— стоимость аренды;
CT6ал — полная балансовая стоимость
здания;
Нам
— коэффициент нормы амортизации;
Кдох
— коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:
Ним
—налог на имущество.
Таким
образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно
найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической
арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к
проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы,
в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.
Окончательная
величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем
капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.
Под
устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости
из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных
конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.
Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния,
соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной
в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных
принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в
результате технического освидетельствования.
В
результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального
агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных
конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического
износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.
Неустранимым
физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных
материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа
рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом
устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и
нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические
сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или
с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются
для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К
долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий
остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком
эксплуатации здания в целом.
Остальные
конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей
эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их
эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных
документах по эксплуатации зданий и сооружений.
Пример
расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по
одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.
ПРИМЕР
Производство
изделий (корпус № 106)
Группа
капитальности объекта оценки 1.
Год
постройки 1987.
Год
оценки 1996.
Действительный
возраст на дату оценки 9 лет.
Нормативный
срок эксплуатации здания (общая физическая
жизнь)
100 лет.
Примечание.
Стоимость нового
строительства определена с использованием сборников УПВС.
Результаты
расчета физического износа по всем выбранным объектам приведены в табл. 13.6.
Результаты
расчета суммы функционального и экономического износов приведены в табл. 13.7.
При составлении таблицы оценщики руководствовались опытом предыдущих оценок,
анализами экономической ситуации на предприятии, экономической ситуации в целом
в рассматриваемом регионе и приняли следующие допущения:
• коэффициент капитализации равен
0,335;
• коэффициент недозагрузки, по данным
предприятия, равен 0,36;
• полная и остаточная балансовые
стоимости зданий и сооружений являются данными бухгалтерского учета на
01.06.96г.;
• коэффициент доходности для зданий
равен 1,5 исходя из практики, сложившейся на предприятии.
Таблица
13.5
Неустранимый
физический износ короткоживущих элементов
Конструкции,
элементов
|
Остаточная
стоимость,
руб.
|
Фактический срок
эксплуатации, лет |
Нормативный срок
эксплуатации, лет |
Коэффициент износа
(гр. 4/гр.5) |
Износ
(гр. 2 х гр.5), руб.
|
Кирпичные перегородки |
372782280 |
9 |
60 |
0,15 |
55917342 |
Кровля рулонная |
2609477520 |
9 |
10 |
0,9 |
2348529768 |
Полы
цементно-песчаные, бетонные, мозаичные |
2 236 695 240 |
9 |
20 |
0,45 |
1 006512858 |
Деревянные |
357871 800 |
9 |
30 |
0,3 |
107361 540 |
Деревянные двери |
387694320 |
9 |
30 |
0,3 |
116308296 |
Окраска водными
составами |
335504520 |
1 |
2 |
0,5 |
167752260 |
Масляная окраска |
782 843 880 |
1 |
2 |
0,5 |
391 421 940 |
Система горячего
водоснабжения |
372 782 280 |
9 |
20 |
0,45 |
167752026 |
Система холодного
водоснабжения |
559 174200 |
9 |
20 |
0,45 |
251 628390 |
Система канализации |
372 782280 |
9 |
30 |
0,3 |
111 834 684 |
Система
электрооборудования |
1118 348 400 |
9 |
30 |
0,3 |
335 504 520 |
Система
вентиляции
|
372 782 280 |
9 |
60 |
0,15 |
55917342 |
Итого |
9878739000 |
|
|
|
5 116440966 |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |