Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
В
соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей
восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м3 объекта-аналога
должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта
оценки (табл. 13.2).
Таблица
13.2
Характеристики
объекта-аналога и объекта оценки
|
Отличительный
фактор
|
Объект-аналог из УПВС |
Оцениваемый
объект
|
Корректирующий
коэффициент |
| Группа капитальности |
1 |
1 |
1,00 |
| Этажность |
1 |
1 |
1.00 |
| Тип фундаментов |
Ленточный каменный,
бетонный,
железобетонный
(монолитный)
|
Ленточный каменный,
бетонный, железобетонный (монолитный) |
1,00 |
| Тип стен |
Кирпичные |
Из несущих
панелей
|
1,03 |
Величина
корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях
(без учета поправки на объем) составляет 1.03.
Стоимость
здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:
S = CVmax,K + tyC(V-Vmax)K = 915684 руб.,
где С
—стоимость 1 м3 объекта-аналога;
V
— расчетный объем;
К — коэффициент корректировки;
Vmax
— величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;
ty —
корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (Vmax = 100000м ), равный 0,95.
В
результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с
учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах
инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем
составляет в ценах:
1969 г.
(без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704
руб.;
1984 г.
(та же) — 882 627 руб.;
на дату
оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).
Сумма
процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и
благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.
При
расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на
добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.
Предпринимательская
прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на
строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным
для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30%
(на основе исследования рынка) (табл. 13.4).
Таблица 13.3
Распределение
стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с
данными УПВС
|
Конструктивный
элемент
|
Процент от стоимости
здания-аналога |
Стоимость, тыс. руб. |
| Фундаменты |
8 |
955 852,8 |
| Стены |
11 |
1 314297,5 |
| Перегородки |
2 |
238 963,2 |
| Перекрытия |
4 |
477 926,4 |
| Кровля |
14 |
1 672 742,3 |
| Полы |
12 |
1 433779,1 |
| Проемы |
4 |
477 926,4 |
| Отделочные работы |
6 |
716889,6 |
| Прочие работы |
5 |
597 408,0 |
| Технические системы |
15 |
1 792 223,9 |
|
В том иное:
|
|
|
| холодное водоснабжение |
3 |
358 444.8 |
| горячее водоснабжение |
2 |
238 963,2 |
| канализация |
2 |
238 963,2 |
| электроосвещение |
6 |
716889,6 |
| вентиляция |
2 |
238 963,2 |
| Итого |
81 |
9 678 009.0 |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |
