Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
В
настоящее время рынок промышленной недвижимости в центральных областях
европейской части РФ находится в состоянии формирования. В отличие от Москвы и
Московской области, где формирование рынка произошло в основном в 1995— 1996
гг., в других регионах европейской части РФ спрос на промышленную недвижимость
практически отсутствует. Прежде всего это связано с депрессивным состоянием
экономики.
Информация
по ставкам арендной платы, ценам продаж и предложения была получена от
риэлторских и оценочных фирм, работающих па рынке недвижимости европейской
части РФ. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
• сделки по купле-продаже промышленной
недвижимости на рынке носят исключительный характер;
• цены предложения часто существенно
отличаются от цен сделок;
• в условиях недостатка финансовых ресурсов
пользуются спросом небольшие производственные или складские помещения
площадью до 500 м2.
К осени
1996г. на рынке промышленной недвижимости областей центральной части России
(Тверская, Новгородская, Владимирская, Калужская, Нижегородская, Саратовская)
сложились следующие ставки арендной платы:
Ставка
арендной платы, долл. за 1 м2 в год
Складские
помещения площадью, м2:
до 100 30-60
100-1000 20-40
более
1000 до 20
Производственные
помещения площадью, м2:
до 1000 20-40
более
1000 до 20
Для
большинства проданных объектов (включая и административные) цена продажи не
превышает 100 долл. за 1 м2
По
региону, в котором находится рассматриваемый объект, данных о сделках
купли-продажи или сдачи в аренду объектов промышленной недвижимости получить не
удалось. По данным, полученным из различных источников, оценщики сделали вывод
о том, что стоимостные характеристики недвижимости примерно соответствуют тем
показателям, которые приведены выше.
Рассматриваемое
здание имеет цех сварки, в котором в год по проекту и фактически сваривалось
деталей общей массой 26 000 т.
Цех
сварки представляет собой одноэтажное двухпролетное здание шириной 36 м (ширина
каждого пролета 18 м), длиной 72 м, площадью 2592 м:, высотой 8,8 м,
со строительным объемом 22 810 м3. Цех состоит из двух пролетов,
оборудованных пятью мостовыми кранами грузоподъемностью по 5 т.
Фундаменты
железобетонные, монолитные столбчатого типа.
Каркас
металлический, в первом пролете — из конструкций типа ''Хард", во втором —
из металлоконструкций Шатского завода.
Покрытие
— трехслойные металлические панели из штампнастила с утеплителем из
пенополиуретана толщиной 80 мм. Кровля рулонная.
Стеновые
панели облегченные, с деревянным каркасом, утеплителем из минплиты толщиной 80 мм и обшивками с
двух сторон из листового металла толщиной 1 мм. Торцевые стены второго пролета
кирпичные.
Здание
оборудовано системами отопления, холодного и горячего водоснабжения,
канализации, электроосвещения, приточной и вытяжной вентиляцией, в том числе
системой местных отсосов от сварочных постов.
Комплектное
оборудование цеха сварки фирмы "Равема" (Германия) предназначено для
сварки металлоконструкций и сборочных узлов, поступающих из цеха переработки
стали, и их последующего цинкования в цехе цинкования.
Расчет
рыночной стоимости здания. Оценка объекта недвижимости проводилась в составе
единого производственного комплекса с учетом существующего использования, и
поэтому в соответствии с Международными стандартами оценки (Стандарт 3. Оценка
в целях финансовой отчетности и смежной документации) для подобных
объектов анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не
проводился.
После
всестороннего анализа ситуации выяснилось, что применение метода сопоставимых
продаж к оценке недвижимого имущества, вносимого в уставный капитал АО "YYY", невозможно, поскольку данных
о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке
объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически
некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса.
Несмотря
на предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следует
помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованно
применим тогда, когда, во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода
(прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, а
во-вторых, эта хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности и
прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случае
для прогноза нет отправных данных).
Исходя
из вышеизложенного невозможно применить доходный метод к оценке имущества
заказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса,
который находится на стадии ввода в эксплуатацию. История хозяйственной
деятельности и прибылей практически отсутствует, поэтому прогнозирование
будущих доходов затруднено. Кроме того, поскольку объектом оценки является не
действующее предприятие в целом, а отдельные виды имущества, постольку сложно
выделить часть дохода, которую приносит это имущество.
Затратный
метод. При определении восстановительной стоимости здания экспертами использовались
три способа расчета:
Оценщиками
была рассчитана восстановительная стоимость здания с использованием пакета
прикладных программ "ValMaster". В результате расчетов восстановительная стоимость здания
оказалась в 5 раз меньше затрат, фактически произведенных строителями. Для
подтверждения результата, полученного оценщиками, дополнительно были
использованы еще два способа, причем оценщики исходили из того, что в каждом из
приведенных способов для достижения одного и того же результата используются
различные отправные точки, при этом составление объектной сметы основывается на
применении единичных расценок по видам работ и конструктивным элементам. Для
этого и используются сборники Укрупненных показателей стоимости строительства
(УПСС), прошедшие экспертизу в ЦНИИ экономики и управления строительством
Минстроя России, а также сборники Укрупненных показателей восстановительной
стоимости для переоценки основных фондов (УПВС).
1.
Расчет фактически произведенных затрат по конструктивным элементам и видам
работ, подсчитанных на основании рабочих чертежей здания (сооружения) и его
натурного обследования, наиболее точный. Подсчет объемов ведется для каждого
вида работ и конструктивного элемента в единицах измерения, установленных в
"Единых районных единичных расценках" (ЕРЕР) и "Ценнике на
монтаж оборудования" (ЦМО), разработанных на основе части IV СНиП с учетом указаний, приведенных
в общей и технической частях соответствующих глав части IV СНиП. Восстановительная стоимость
строительства при этом определяется с помощью базисных единичных расценок 1984
г. путем их пересчета в текущие цены (ноябрь 1996 г.) с использованием
программного комплекса "WIN-смета".
2.Расчет стоимости
строительства на основе данных, приведенных в справочнике оценщика
"Промышленные здания" фирмы "Ко-инвест".
3.Расчет стоимости
строительства с использованием пакета прикладных программ "ValMaster".
Последовательность
расчета рыночной стоимости здания была такой.
1)Составление
объектной сметы. На основании анализа конструктивных решений здания, его
технологических характеристик и анализа рабочих чертежей была составлена
объектная смета на строительство здания в ценах на ноябрь 1996 г. В результате
применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 4 986
315 000 руб.
2)Оценка стоимости
здания с использованием справочника "Промышленные здания". На
основании анализа конструктивных решений здания, его технологических
характеристик и анализа рабочих чертежей по справочнику были подобраны
объекты-аналоги и составлена таблица корректировок. В результате применения
данного способа восстановительная стоимость здания составила 3 935 455 000 руб.
3)
Оценка стоимости здания с использованием программы "ValMaster". В результате применения
данного способа восстановительная стоимость здания составила 5 863 136 100 руб.
Определение
стоимости нового строительства. По итогам анализа результатов расчета,
полученных с использованием трех подходов, стоимость строительства объекта
оценки в современных ценах находится в диапазоне 3 935 455,0 — 5 863 136,1 тыс.
руб. Среднее значение (округленно) — 4 900 000,0 тыс. руб., с учетом НДС (20%)
и предпринимательской прибыли (30%) — 7 644 000,0 тыс. руб. Окончательную
стоимость принимаем равной 7 650 000 тыс. руб.
Здание
цеха сварки — новый объект, только введенный в эксплуатацию. В результате
визуального осмотра объекта оценки признаков устранимого и неустранимого
физического износа обнаружено не было. Суммарная величина физического износа
принята равной нулю.
Здание
цеха сварки имеет утепление из пенополиуретана. Этот материал огнеопасен и в
настоящее время запрещен к использованию в зданиях такого типа. По заключению
органов пожарного надзора, для дальнейшей эксплуатации объекта необходимо иметь
рядом со зданием насосную станцию противопожарного водоснабжения
производительностью 80 л/с.
При
расчете стоимости строительства насосной станции противопожарного водоснабжения
оценщики использовали метод замещения.
Объект-аналог
выбран по справочнику "Промышленные здания". Код здания по
справочнику 4.08.143. Наименование здания — автоматизированная насосная станция
противопожарного водоснабжения. Производительность 100м3/ч.
Одноэтажное однопролетное здание с подвалом. Габаритные размеры здания 6 х 9 м.
Фундаменты и перекрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные. Полы из
керамической плитки. Отделка: окраска стен краской ВА-22А, высококачественная
штукатурка. Строительный объем 439 м3. Стоимость здания-аналога в
ценах июля 1996 г. 246 761 900 руб. Индекс цен с июля 1996 г. по дату оценки 1,04901.
Стоимость здания-аналога в ценах ноября 1996г. 258 855 701 руб.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |