Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
Таблица
13 19
Неустранимый
физический износ долгоживущих элементов
№
п/п
|
Показатель |
Значение
показателя
|
1 |
Стоимость нового
строительства, тыс. руб. |
23 000 000,00 |
2 |
Устранимый физический
износ (отложенный ремонт), тыс. руб. |
0 |
3 |
Стоимость
короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. |
11 843070,31 |
4 |
Стоимость долгоживущих
элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. (стр. 1 - стр. 2 -
стр. 3) |
11 156930,69 |
5 |
Фактический возраст
здания, лет |
1,5 |
6 |
Нормативный срок
эксплуатации, лет |
175 |
7 |
Коэффициент к
определению износа (стр. 5 : стр. 6) |
0,0086 |
8 |
Неустранимый
физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. (стр.4 х стр. 7) |
95 950,60 |
Результаты
оценки, тыс. руб.
Восстановительная
стоимость 23 000 000,00
Предпринимательская
прибыль 6 900 000,00
Износ -1
452 804,40
Итого 28447195.60
Окончательная
стоимость оценки — 28 500 000 тыс. руб.
(5 100
000 долл.).
Определение
стоимости прав аренды земельного участка. Земельный рынок Москвы
характеризуется особенной правовой средой. Если здания и сооружения могут
находиться в собственности, земля в Москве предоставляется пока только в
аренду. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет. В контрактах можно
оговаривать возможность продления аренды на последующие 49 лет или право
преимущественного приобретения в случае продажи арендуемого участка. Право
заключения договора аренды является платным. Участки земли сдаются в аренду на
конкурсной основе. Арендатором может быть любое юридическое или физическое
лицо, в том числе и иностранное. Последние должны лишь платить впоследствии
большую арендную плату. Согласно распоряжению мэра Москвы "О плате за
право заключения договора аренды земли в г. Москве" с арендаторов
земельных участков взимается плата, установленная правительством Москвы по
итогам конкурсов, т. е. в размере рыночной арендной платы. Арендатор, заключая
договор аренды, не вполне свободен в выборе будущего использования участка
земли. На продажу участок выставляется с градостроительным заданием,
разрабатываемым Москомархитектуры. В задании определяются функциональное использование
участка, расположение и габаритные размеры строения, которое будет на нем
возведено. Более того, в случае использования земельного участка не по целевому
назначению договор аренды расторгается без истребования согласия
землепользователя. Правительство Москвы для эффективного использования
городских земель и скорейшего освоения неиспользованных земельных участков
(постановление № 640 от 5.09.95 г.) проводит достаточно жесткую политику по
отношению к "нерадивым" арендаторам, вплоть до изъятия земельных
участков без какой-либо компенсации. Ограниченность в выборе целевого
назначения — один из недостатков земельных конкурсов, проводимых в Москве. Вся
земля в столице в соответствии с генпланом города уже предназначена для
определенных целей, и несмотря на то что генплан сегодня во многом не
соответствует потребностям города, он продолжает выполняться.
В
истории земельных аукционов были прецеденты безуспешных попыток продажи
участков с "навязанным" целевым назначением, когда изменения целевого
назначения было достаточно для того, чтобы быстро нашелся покупатель.
Покупатель права на заключение договора аренды получает возможность пользования
земельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаром:
закладывать, сдавать в аренду, передавать по наследству и даже продать свои
права на участок. Для оценки рыночной стоимости права аренды участка были
использованы данные по проведенным конкурсам продажи прав аренды земельных
участков, сопоставимых с оцениваемым. При проведении данной работы оценщиками
были отобраны 19 участков, по которым имелась информация по совершенным
сделкам. Из данных участков были отобраны 4 участка, сопоставимых с
оцениваемым.
По
итогам анализа полученных результатов специалисты пришли к выводу, что рыночная
стоимость права аренды оцениваемого участка лежит в пределах 7 000 000 — 7 900
000 тыс. руб. Таким образом, принимаем стоимость права аренды оцениваемого
участка в размере 7 450 000 тыс. руб. (1 320 500 долл.).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |