Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения
Кадастровая
оценки земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и
использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на создание
и воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения,
складывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и
лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной
значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по
их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности
местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного
обустройства и других потребительских свойств.
По
совокупности этих характеристик территории субъектов РФ разделяются на ряд
оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и
нормативной цене земли.
Согласно
постановлению Правительства РФ от 3 ноября 1994г. № 1204 "О порядке
определения нормативной цены земли" и Инструкции Госналогслужбы РФ от 17
апреля 1995 г. № 29 по применению Закона РФ "О плате за землю"
нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере
200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка
соответствующего целевого назначения. Так, в начале 1997 г. по 69 оценочным зонам
Москвы базовые ставки земельного налога составляли от 120 057 тыс. руб. за
гектар в 1-й зоне до 5241 тыс. руб. за гектар в 69-й зоне, а расчетные значения
нормативной цены земли — соответственно от 24 011 400 до 1 048 200 тыс. руб. за
гектар.
Органы исполнительной
власти субъектов РФ правомочны устанавливать по своим оценочным зонам
повышающие коэффициенты к нормативной цепе земли, но при этом ее повышение не
должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного
назначения соответствующей оценочной зоны.
Нормативная
цена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду со
сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем
строениях. Эти данные востребуемы всеми системами информационного обеспечения
рынка недвижимости и ее государственной регистрации.
Нормативная
цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и
стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов.
Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цеп на
земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.
10.5. Рыночная стоимость земли
При
оценке рыночной стоимости земли руководствуются теми же принципами и применяют
те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости.
Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли
всегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса, хотя
в практике его оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта
за вычетом стоимости улучшений. Такой подход объясняется сложностью учета
многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного
участка и его окружения, обусловливающих покупательский спрос, в отличие от
стоимости воспроизведения построек на данном участке, относительно просто
поддающейся измерению.
Ниже
рассматриваются следующие наиболее употребительные методы оценки земельных
участков:
• сравнение продаж;
• соотнесение;
• разбивка па участки;
• техника остатка для земли;
• капитализация земельной ренты.
Самым
надежным из этих методов в мировой практике принято считать сравнение продаж,
техника которого изложена в гл. 9. Приемлемая точность его результатов
обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной
информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе
и по каждой страте земельного рынка. Такой информацией российские оценщики в
должном объеме еще не располагают. Поэтому в отечественной практике сравнение
продаж следует применять с разумной осторожностью, учитывая достоверность
имеющихся сведений и корректность сопоставлений.
Из двух
классических приемов обработки рыночной информации, основанных на использовании
единиц сравнения или базисного участка, в российских условиях предпочтительнее
первый вариант, т.е. цены продаж сравниваемых участков приводятся к единому
измерителю площади (1 м2, 1 сотка, 1 га). Известный из переводной
литературы оценочный измеритель на 1 фронтальный метр городских участков у нас
практически не применяется. Отбор сравниваемых с оцениваемым участков земли и
корректировка их цен выполняется по следующим признакам (в указанной
последовательности):
• состав
оцениваемых прав;
• условия
финансирования сделки;
• условия
продажи;
• рыночные
условия (время сделки);
• местоположение;
• условия
зонирования и другие ограничения;
• физические
характеристики;
• доступные коммунальные услуги
(транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия
подключения к ним и др.).
Метод
соотнесения состоит в выявлении нормального соотношения стоимости земельного
участка и его улучшений, это соотношение обладает достаточной
устойчивостью в каждой страте рынка недвижимости.
Метод
соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж
свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при
анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно
определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления
их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется в
пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.
Технику
использования метода соотнесения рассмотрим на условном примере. Допустим,
требуется оценить участок земли в застроенном пригороде, где отсутствуют
продажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи три
типичных застроенных участка и по каждому из них подсчитал текущую стоимость
улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли. По соотношению
стоимости улучшений к цене продаж определил типичную долю в ней стоимости земли
и перенес ее на аналогичный оцениваемому участок. Результаты расчетов приведены
в табл. 11.1.
Таблица
11.1
Определение
доли стоимости земли в цене продаж
№
продажи
|
Цена продажи участка с
постройками, млн. руб. |
Стоимость улучшений,
млн. руб. |
Отношение стоимости
улучшений к цене продажи
|
1 |
220 |
158 |
0,72 |
2 |
200 |
140 |
0,70 |
3 |
190 |
150 |
0,79 |
|
|
|
В среднем 0,74 |
Следовательно,
на стоимость земли в среднем приходится 0,26 цены продажи типичного участка с
улучшениями. Если в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с
постройками продается за 240 млн. руб., то свободный участок путем соотнесения
правомерно оценить в 62,4 млн. руб. (240x0,26). Очевидно, эту величину с учетом
необходимых корректировок можно перенести и на оцениваемый участок.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73 |