Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,17.

Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 17087.

Курс доллара США на дату оценки 5642 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 15.

Величина НДС, учитываемая в расчете, 20%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается ограда из металлического штакетника с металлическими стойками высотой до 2 м (сборник 4, табл. 107).

Стоимость 1 м3 объекта-аналога для территориального пояса № 1 и климатического района № 2 в ценах 1969 г. составляет 10,1 руб.

В результате расчета стоимость нового строительства объекта оценки составляет в ценах:

• 1969г. (без учета дополнительных косвенных издержек) — 3949,1 руб.;

• 1969г. (с учетом их) —4738,9руб.;

• 1984г. —5544,5руб.;

• на дату оценки — 94 738,9 тыс. руб.;

• то же с учетом налогов — 113 686,7 тыс. руб. (20 150,1 долл.).

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки (здание и ограждение) составляет 23 265 143,1 тыс. руб. (4 123 563,1 долл.). Окончательная стоимость объекта оценки равна 23 000 000 тыс. руб. (4 100 000 долл.).

Определение предпринимательской прибыли. Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Процент предпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования (отдачей на вложенный капитал), поскольку и то и другое отражает отдачу инвестора на вложенный капитал и определяется исходя из альтернативных вложений с учетом рисков, свойственных той или иной отрасли. Реализация строительных проектов в Москве в настоящий момент — высокорентабельным бизнес. Ставка предпринимательской прибыли составляет 30-50%. для дальнейших расчетов она принята равной 30%. В денежном эквиваленте величина предпринимательской прибыли составит б 900 000 тыс. руб.

Расчет накопленного износа. Исходные данные:

•  Дата постройки — сентябрь 1995 г.

•  Дата оценки — февраль 1997 г.

•  Действительный возраст на дату оценки 1,5 года.

•  Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая жизнь) 175 лет (определяется в соответствии с функциональным назначением и группой капитальности по нормативным данным).

В табл. 13.17 приводится разбивка стоимости нового строительства по конструктивным элементам (итоговая величина стоимости взята на основе расчетов, проведенных выше, разбивка по конструктивным элементам произведена с использованием сборников УПВС).

Расчет величин неустранимого физического износа коротко- и долгоживущих элементов приведен в табл. 13.18 и 13.19.

Общий физический износ объекта оценки, тыс. руб.

Устранимый физический износ (отложенный ремонт)         0

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов 1356855,80

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов     95 950,60

Итого 1 452 805,40

В результате визуального осмотра, а также на основании рыночных данных признаков функционального и внешнего износов обнаружено не было, т. е. они равны 0.

Таблица 13.17

Стоимость строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам и видам работ

Таблица 13.18

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73