Учебное пособие: Земельно-имущественные отношения

Прогнозные расчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл. 13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1,5% балансовой стоимости объекта.

Например, потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы на водоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости — 3000 долл., или 22% от потенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежного потока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1 - 0,83) х 0,0022 = 500 долл.

Сумма затрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленной фирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве.

Горизонт анализа дисконтированного денежного потока — пять будущих лет исходя из следующих соображений:

• пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий;

• за указанный период произойдет стабилизация на рынке не движимости;

• произойдет стабилизация денежного потока от объектов не движимости.

Послепрогнозный период. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается на предположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении о стабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доход от арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной) капитализации.

Коэффициент, который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимость в послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации и может быть ниже и выше ставки дисконтирования.

Конечный коэффициент капитализации принят в данном случае равным 24,5%. Принятая ставка капитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.

Таблица 13.13

Основные предположения подснежным потокам

Помещения

Площадь, м2

Годовая ставка арендной платы,

долл.

Потенциальный валовой доход долл.

Прогноз потенциального дохода, %

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Офисно-конторские

3200

420

1344000

Вспомогательные

500

100

50000

Всего

1394000

Коэффициент недоиспользования

0.83

0,07

0,03

Переменные операционные расходы,

долл.

Доля в эффективном валовом доходе, %

Показатели

Фактические

данные

После реконструкции

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Управление

41 820

3.00

3,00

Электроэнергия

и тепло

43 762

46298

3.32

3,32

Водоснабжение

826

3000

0,22

0.22

0,22

Вывоз мусора

759

10000

0,72

Уборка территории

367

1 200

0,09

Охрана

8586

49000

3.52

3,52