Дипломная работа: Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:

                                         Па + Пнд

                       Кндп = --------------------    ;

                                            ПВД

где   Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

        Па – потери при сборе арендной платы;

        Пнд – потери от недоиспользования площадей;

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

                               ЧОД = ДВД – ОР    ;

Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]

Операционные расходы подразделяются на:

Ø  условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)

-  налог на имущество;

-  страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

-  заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.

Ø  условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)

-  коммунальные;

-  на содержание территории;

-  на текущие ремонтные работы;

-  заработная плата обслуживающего персонала;

-  налоги на заработную плату;

-  расходы по обеспечению безопасности;

-  расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)

Ø  расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)

-  кровля

-  покрытие пола

-  санитарно-техническое оборудование

-  электроарматура и т.п.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

-  с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

-  метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);

-  метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)  Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)  Нормы возврата капитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности -  ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие.  По западной методике она принимается как ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и .т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Страновые поправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитать и оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма).

Безрисковые ставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции – реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставками вывел американский экономист и математик И.Фишер в 30-х годах ХХ века.:

                           Rн = Rр + Jинф.   +    Rр х Jинф  ;

                                                          Rн   -  Jинф

                               Rр = ----------------    ;

                                                       1  +     Jинф

    где:    Jинф   - индекс инфляции (годовой темп инфляции);

               Rр  - реальная ставка;

                Rн – номинальная ставка.

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индекса рублевой инфляции.

При использовании номинальных потоков доходов коэфф. капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные необходимо номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

 Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков является новым, ранее редко применявшимся методом в экономических расчетах. Кратко суть его можно изложить так:

Срочный текущий сберегательный депозит, процентный доход по которому регулярно начисляется по определенной ставке (называемой ставкой дисконтирования) и остается на счете после его зачисления, описывается зависимостью:

;              откуда            ;

где:    n – число рассматриваемых периодов начисления процентов;

          i- ставка дисконтирования (величина начисляемых процентов)

          M­0  -  начальная сумма вкладываемого капитала  = PV – текущий

денежный поток;

          Mn – сумма получаемого вклада в конце n-периода с учетом начисленных процентов = CF - денежный поток  на конец n-периода;

           - коэффициент, называемый ставкой дисконтирования.

Тогда формула примет вид:

                  Формула 2

Произведем математические преобразования:

Умножим правую и левую часть уравнения на (1+ i )

                           Формула 3

Теперь из формулы 2 вычтем формулу 3, получим:

или

  формула (4) стоимости единичного аннуитета

Если рассмотреть формулу внимательно и предположить, что число периодов n будет увеличиваться до бесконечности, формула примет вид:

т.е формула принимает вид стоимости денежного потока, выраженного через чистый операционный доход и ставку капитализации:

= ,   где  r – ставка капитализации.

Формула (4) определяет логическую связь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования, т.е. в методе капитализации доходов период времени выплат не определен, а при дисконтировании определен. 

Формула исчисления стоимости денежного дохода через ЧОД и ставку капитализации является частным случаем более общей формулы исчисления денежного потока через ставку дисконтирования

   Метод парных сравнений.

Метод парных сравнений применяется в рамках сравнительного подхода, как производная метода прямого сравнения продаж. Методика, разработанная И.В. Ермолкиным, позволяет получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта.

Этапы расчета.

1.  Подобрать не менее трех аналогов оцениваемого объекта.

2.  Определить количество элементов (параметров) сравнения (от 6 до10шт.)[11].

3.  Составить таблицу параметров парных сравнений (матрицы). По каждому элементу сравнения создать отдельную таблицу.

4.  Определить шкалу качественных оценок для матрицы.

5. 

6.  Рассчитать вес индекса важности по каждой строке матрицы[12], перемножив показатели индексов важности по каждой строке матрицы и вычислив из полученного произведения корень в степени n, где n – количество сравниваемых объектов, включая сам объект оценки:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31