Дипломная работа: Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. (по административно-хозяйственному зданию)

В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.

В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.

Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.

Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):

Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;

Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;

Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:

Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.

Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м­2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.

Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.

Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.

Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:

Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31