Дипломная работа: Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"
Для определения ставки капитализации
(дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов.
Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было
выявлено, что:
- при низком уровне отделки при для
зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка
арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб.
Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;
- при среднем уровне отделки для
зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100
руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка
капитализации составляет в среднем 17%;
- здания с высоким уровнем отделки в
городе практически отсутствуют.
Далее, пользуясь методами Доходного
подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:
|
Вариант 1
|
Вариант 2
|
Вариант 3
|
Потенциальный валовой доход, руб. |
151367,00 |
118720,00 |
|
Потери от неплатежей арендной платы
и не занятости, руб. (~ 15%) |
22705,05 |
17808,00 |
|
Итого действительный валовой доход,
руб. |
128661,95 |
100912,00 |
|
Операционные расходы, %. |
35% |
36% |
|
Чистый операционный доход, руб. |
83630,27 |
64583,68 |
|
Общий коэффициент капитализации |
22% |
17% |
|
Настоящая стоимость будущих
доходов, руб. |
380137,58 |
379904,00 |
|
Затраты на ремонт, руб. |
133560,00 |
237440,00 |
|
Чистая настоящая стоимость проекта,
руб |
246577,58
|
142464,00
|
|
Основываясь на данных полученных в
результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее
эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под
офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать
доходность и приведет к большей стоимости объекта.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 |