Курсовая работа: Оценка стоимости
Группа 1.
Недвижимое имущество
Группа 2. Автотранспортные
средства
Группа 3.
Технологическое оборудование
Группа 4.
Универсальное оборудование
Группа 5.
Вспомогательное оборудование
Группа 6.
Офисная и вычислительная техника
Группа 1. Оценка
рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной
стоимости недвижимости на основе метода дисконтирования денежных потоков
Возможным
источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является сдача
помещений в аренду. Чистый текущий доход от перепродажи, с учетом фактора
времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в
текущий момент.
Техника
дисконтирования применяется для приведения будущих потоков доходов и затрат,
распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости
денежного потока, как стоимости объекта, приносящего доход.
Выбор ставки
дисконтирования
Метод цены
капитальных вложений (CAРM)
Наиболее
безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России,
являются вложения ГКО-ОФЗ РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении
средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве
безрисковой ставки определена ставка доходности по вложениям в облигации
ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения безрисковой ставки (Выпуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008[2]).
Условно безрисковая ставка принята 9,5 % .
Таблица 4
Определение
ставки дисконтирования
Безрисковая ставка |
9,5 % |
Коэфф. "БЕТА" |
1,25 |
Среднерыночная доходность[3]
|
18,40% |
Ставка дисконтирования, % |
20,6% |
Коэффициент
«БЕТА» определён «экспертным» методом путем анализа факторов риска (Приложение
3).
Расчёт денежного
потока ОАО « МЭМЗ» и расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в
рамках доходного подхода представлен в Приложении 4.
Рыночная
стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного
подхода на дату оценки составляет 20 079 082 рублей.
Оценка
недвижимости в рамках затратного подхода
В таблице 2 уже
были приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена
в паспорте БТИ инв. №11101).
Внешний вид
и состояние несущих конструкций здания: Обнаружены незначительные трещины в
цокольной части здания (ширина раскрытия трещин до 1,5 мм), мелкие трещины и
выбоины в стенах (до 1 мм), следов осадки и искривления плоскостей не
обнаружено. Состояние внутренней отделки - соответствует нормам.
Состояние
оцениваемого здания: Общее техническое состояние в результате натурального
обследования оценивается как удовлетворительное.
Анализ
технического состояния здания: В Приложении 5 обобщены данные технического
состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки
с определением физического износа, учитывающего удельный вес их стоимости или
материалоемкости здания в целом.[4]
Сводные данные
для расчёта стоимости здания в рамках затратного подхода приведены в Приложении
5.
Рыночная
стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода
на дату оценки
составляет 14
097 177,95 рублей.
Оценка
недвижимости в рамках сравнительного подхода
На этапе сбора
информации о последних предложениях и сделках купли – продажи нежилых помещений
было выявлено два предложения, которые расценены как достаточно
представительные для объективного определения рыночной стоимости.
Характеристика объектов сравнения представлена в Приложении 6.
Корректировки
вводились экспертным методом и представлены в Приложении 7.
Рыночная
стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках
сравнительного подхода на дату оценки
составляет 18
751 751 рублей.
Согласование
результатов рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной
стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
Преимущество
этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание
выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока
предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в негарантированности
ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.
Оценка рыночной
стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
Этот подход
заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех
форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной
точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит
в сложности точной оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее
привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно
ориентируются на строительные затраты.
Оценка рыночной
стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода
Этот подход
использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с
оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности
учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его
недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью
идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной
точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее
привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о
сопоставимых сделках.
Таким образом,
рыночная стоимость здания в рамках доходного подхода имеет коэффициент
значимости 0,4; затратного подхода – 0,2; сравнительного подхода – 0,4 (Таблица
5)
Таблица 5
Итоговая таблица стоимости объекта недвижимого
имущества ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и
доходного подхода
Рыночная стоимость недвижимости на дату оценки, без учета НДС,
руб. |
Коэф-ты значимости подхода |
Согласованная стоимость, руб. |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
14 097 178 |
18 751 751 |
20 079 082 |
0,2 |
0,4 |
0,4 |
18 351 768,8 |
Группа 2. Оценка
рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 |