Дипломная работа: Совершенствование жилищно-коммунального комплекса на уровне местного самоуправления (на примере г. Черемхово Иркутской области)
- непосредственное управление
жилищным фондом посредством
управляющих компаний
- организаций любой формы собственности, владеющих и управляющих
собственным жилищным фондом, а также жилищным фондом, переданным им на основе
договоров доверительного управления собственниками в целях эффективного
управления;
- индивидуальная трудовая
деятельность граждан, работающих по принципу «хозяин дома».
Создание конкурентной
среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделения
функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного
фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника),
управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями (Приложение Ж).
Разграничение функций
собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и
обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимо
прекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления в лице
своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению
жилищным фондом.
Учитывая сложившуюся
ситуацию по обслуживанию жилищного фонда и социально-экономическую ситуацию
территории в целом, а так же в соответствии с положениями Концепции о
реформировании жилищно-коммунального хозяйства, на территории п. Храмцовка г.
Черемхово на базе трех структурных подразделений (Доверительный управляющий ИП
Невидимов, МУП ЧГМО «ССЖФ № 3» и МУП ЧГМО «ССЖФ № 4) в настоящее время
создается Управляющая компания ООО «Жилищная инициатива».
На основании договора
доверительного управления и договора на техническое обслуживание жилых домов администрацией
городского образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом
Управляющей компании ООО «Жилищная инициатива» должно быть передано на правах
хозяйственного ведения 376,024 тыс. кв. м жилищного фонда (1005 единиц),
которая, в свою очередь, заключит подобные договора подряда на техническое
обслуживание с 11 вновь образованными «хозяевами дома» (примерно по 34,2 тыс.
кв. м).
При этом, по моему
мнению, орган местного самоуправления как собственник жилищного фонда должен
обеспечить:
·
соблюдение
нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов
коммунальной инфраструктуры;
·
обеспечение
необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему
недвижимости;
·
заключение
договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в
принадлежащем ему жилищном фонде;
·
заключение
договора с выбранной (созданной) организацией на управление муниципальным
жилищным фондом;
·
обеспечение
систематического контроля за реализацией договоров по выполнению необходимых
работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, параметров объема и качества
предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
В свою очередь,
Управляющая компания должна обеспечить:
·
поддержание в
надлежащем состоянии и развитие принятой от собственника в управление
недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными
стандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
·
выбор подрядчика
по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных и
коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде;
·
в случае
экономической целесообразности эти работы могут выполняться силами самой
Управляющей компании (в малых населенных пунктах);
·
заключение
договоров с выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ и
предоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости;
·
обеспечение
системы контроля за выполнением договоров;
·
организацию сбора
платежей за жилищно-коммунальные услуги.
При формировании или
выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в
жилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться следующими
соображениями:
·
Управляющая
компания должна быть субъектом рыночной экономики;
·
Управляющая
компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение
нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им
жилищно-коммунальных услуг;
·
Управляющая
компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в
качестве своего труда.
Важно, конечно,
определить порядок контроля за деятельностью Управляющей жилищной организацией
и определить систему показателей для оценки эффективности этой деятельности.
Разработанные критерии ответственности управляющей организации должны быть
отражены в договоре на управление.
Предполагается, что
проверку объема и качества выполненных управляющей компании работ будут органы
жилищного самоуправления. Результаты проверок фиксируются в акте и оцениваются
по шкале – «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлетворительно». Низкая оценка
работы управляющей компании является основанием для уменьшением оплаты за некачественно
выполненные работы или досрочного расторжения с ней договора на доверительное
управление жилфондом.
При оценке деятельности
управляющей компании следует учитывать следующие факторы:
·
техническое состояние
переданного в доверительное управление имущества (жилищного фонда);
·
состояние
прилегающих к жилым домам территорий
·
финансово-экономические
показатели деятельности управляющей компании
·
оценку жильцами
качества жильно-коммунального обслуживания.
При этом Управляющая
компания, которой в хозяйственное ведение будут передаваться соответствующие
технические средства, имеющиеся в районе, предполагает иметь акционерную форму
собственности либо хозяйствующих обществ. В предлагаемых «пилотном» проектах разработаны
конкретные механизмы перехода на конкурсной основе к профессиональному
управлению жилым и не жилым фондами, что позволит не только контролировать
качество обслуживания населения, но и обеспечить полную демонополизацию
жилищно-эксплуатационной деятельности на уровне города и развить конкурентные
отношения в сфере обслуживания жилищного хозяйства. При этом конкурентная среда
возникнет в двух уровнях:
·
конкуренция
в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на
управление жилищным фондом;
·
конкуренция
подрядных организаций за получение заказа на предоставление
жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.
Управляющие компания
привлекает предприятия малого бизнеса к выполнению подрядных работ по
техническому обслуживанию и эксплуатации жилфонда, а так же по благоустройству
дворов и придомовых территорий. Таким образом, все производственные и
экономические отношения между субъектами жилищно-коммунального комплекса города
будут строиться только на договорной основе.
При демонополизации
жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение
специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора,
установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).
Для организации конкурсов
по выбору поставщиков коммунальных услуг необходимо выполнить следующую работу:
1.
Определить
направление деятельности системы управления муниципальным заказом.
2.
Разработать
Положение о конкурсном отборе, которое должно включить следующие сведения:
·
тип конкурса и
его заказчик;
·
условия участия в
конкурсе;
·
порядок
проведения конкурсного отбора;
·
критерии
конкурсного отбора;
·
предполагаемые
критерии определения качества управления и т.п.
3.
Разработать
конкурсную документацию, учитывающую все особенности производственной деятельности;
4.
Подготовить
типовые регламенты конкурсов;
5.
Провести
конкурсы, определить победителя и заключить с ними контракты.
В целях рациональной
организации работ по обслуживанию подрядчиками жилищного фонда, в первую
очередь, предполагается несколько иная по сравнению с общепринятой
классификация видов работ по содержанию, техническому обслуживанию и текущему
ремонту жилищного фонда. Для удобства планирования все работы разделяются на
три блока, которые могут составлять предмет отдельных договоров подряда:
1.
Санитарное
обслуживание зданий и домовладения.
2.
Плановые работы
текущего ремонта и технического обслуживания.
3.
Непредвиденные
работы текущего ремонта и технического обслуживания.
Санитарное содержание
включает в себя работы по уборке мест общего пользования, служебных помещений,
благоустройству придомой территории. Эти работы выполняются регулярно, перечень
их известен и практически не изменяется из года в год.
Плановый ремонт
выполняется по заранее составленному плану. К этой категории относятся работы
по подготовке жилых зданий и ремонтные работы по устранению неисправностей,
предупреждению преждевременного износа и восстановлению работоспособности
отдельных частей здания и инженерного оборудования. Это работы
профилактического текущего ремонта, выполняемые с определенной периодичностью –
один раз в несколько лет согласно правилам и нормам технического обслуживания и
текущего ремонта по заявкам, выполнение которых может быть отложено.
Непредвиденный ремонт
включает в себя работы аварийного обслуживания и текущего ремонта по заявкам,
поступающим на ОДС (кроме отложенных). В зависимости от срока исполнения все
работы по заявкам подразделяются на три категории: аварийные – предписанные к
исполнению в течение смены; срочные – предписанные к исполнению в течение
нескольких суток (от 3 до 5); отложенные исполнением на 7 и более суток,
которые может быть последовательно включены в плановый ремонт.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 |