Курсовая работа: Оценка собственности

на риск их недополучения, Оценщик считает, что методика данного подхода создает картину о рыночной стоимости объекта оценки менее достоверную, чем вышеуказанная методика сравнительного подхода, исключительно опирающаяся на рыночные данные. Негативной стороной доходного подхода является сложность прогнозирования доходов и расходов, на величину которых влияет множество факторов как экономического, законодательного так и политического характера, также низкая достоверность изменения стоимости объекта оценки, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

Результат, полученный методом затратного подхода (наименее объективный) – поскольку оцениваемый объект принадлежит сегменту рынка доходной недвижимости, и имеется обширная рыночная информация, можно сделать вывод, что в данном случае важность применения методики затратного подхода не является определяющей и данный подход ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости, приносящих доход, так как не учитывает доходный потенциал.

3. Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного подхода: метод прямой капитализации, метод инвестиционной группы, тетехника Эллвуда, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием методов доходного подхода: метода прямой капитализации, метода инвестиционной группы, техники Эллвуда, традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Информация об объекте оценки приведена в таблице 3.1

Таблица 3.1

Рассмотрим определение стоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации.

Прямая капитализация – этот метод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие – либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы доходов на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода.

Данный метод применяется при следующих условиях:

- наличие активного рынка.

- дата оценки объекта оценки и дата продажи сопоставимого объекта должны совпадать (не более 1-2 месяцев).

- отсутствие задолженности по заемным средствам.

В силу того, что информация, касающаяся объекта оценки не соответствует требуемым условиям для применения метода прямой капитализации, предлагаю отказаться от использования данного метода, поскольку стоимость объекта оценки, определенная с его помощью, не предоставит реальной картины о рыночной стоимости объекта оценки и будет сильно искажена.

В данном случае, более целесообразным, считается применение метода, учитывающего способ финансирования сделки с недвижимостью или метода инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой – от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.

Данный метод применяется в том случае, если оцениваемая недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

C помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется «инвестиционная группа с амортизацией», поскольку учитывает как возврат собственного капитала, так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита. Для этого в качестве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на собственный капитал, а коэффициент капитализации собственного капитала. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации.

Ro = Rе * Wск + Rm * Wuк, где

Re – коэффициент капитализации на собственный капитал;

Rm – ипотечная постоянная(коэффициент капитализации по ипотке);

Wск – удельный вес собственного капитала;

Wuк – удельный вес заемного капитала.

Вышеприведенная формула полностью соответствует условиям задачи, т.к. применяется в случае, когда в течение анализируемого периода заемщик уплачивает только проценты, а возврат основного долга предусматривается в момент перепродажи недвижимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11