Курсовая работа: Оценка собственности

Алгоритм решения:

Определяем удельные веса собственного и заемного капитала.

Wuк =  ;

Wuк = = 0,8

Wск = 1- 0,8 = 0,2

В качестве ставки дохода на собственный капитал примем ставку дисконтирования, которая количественно равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объект:

Re = 0,17

Находим ипотечную постоянную, предполагая, что платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Используя таблицы сложного процента находим величину взноса за амортизацию единицы при ежемесячном начислении процентов для периода – 32 года ; 0,010273

ИП(Rm) = 0,010273 * 12 = 0,1232803

Рассчитываем общий коэффициент капитализации, путем подстановки полученных результатов

Rо = 0,17 * 0,2 + 0,1232803 * 0,8 = 0,1326.

Определяем годовой действительный валовый доход, через расчет по имеющимся данным годового потенциального валового дохода:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы;

Определяем годовой чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – ОР;

ДВД = 90000 – (90000*3%) + 2000 = 89300

ЧОД = 89300 – (90000*7%) = 83000

Определив общий коэффициент капитализации и годовой чистый операционный доход, рассчитываем стоимость объекта оценки.

V =  = 625943 у.е.

Стоимость объекта оценки, полученная данным методом равна 625943 у.е.

Расчет стоимости объекта оценки с использованием методики Эллвуда. Этот метод предлагает способ определения общего коэффициента капитализации по эмпирически найденной формуле, позволяющей учесть (по сравнению с техникой инвестиционной группы) дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, такие как финансовый леверидж. Он также учитывает прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала:

Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye), где

Ro – общий коэффициент капитализации;

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

m – коэффициент ипотечной задолженности;

С – ипотечный коэффициент Эллвуда;

d – изменение стоимости собственности за прогнозный период;

SFF(n;Ye) – фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал за прогнозный период.

С = Ye + P * SFF(n;Ye) – Rm – называется С – фактором Эллвуда, или ипотечным коэффициентом, где

С – коэффициент Эллвуда;

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

P – доля кредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода;

Rm – ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основании ежегодных выплат и текущего остатка долга или же [F6].

Алгоритм решения:

Рассчитываем долю кредита (P), выплаченного к моменту окончания прогнозного периода по формуле:

Р =  , где

i – ставка по кредиту;

t – полный срок амортизации кредита;

T – период владения собственностью.

Подставляем имеющиеся по условию показатели в данную формулу:

Р =  = 0,555602.

Определяем фактор Эллвуда:

С = Ye + P * SFF(n;Ye) – Rm

С = 0,17 + 0,555602 * 0,00249 – 0,12328 = 0,048103.

Рассчитываем общий коэффициент капитализации:

Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye)

Ro = 0,17 – 0,8 * 0,0481 – 0,54 * 0,00249 = 0,1301

Определяем стоимость объекта оценка путем деления чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.

V =  = 638462 у.е.

Таким образом стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием метода Эллвуда равна 638462 у.е.

Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием традиционной техники ипотечно – инвестиционного анализа.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассчитывается следующим образом ( в нашем случае объект с постоянным доходом):

Сн = ИК + (ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к. + (C n/n - HKn)|PV|nR c.к. , где

Сн – стоимость недвижимости;

ИК – ипотечный кредит;

ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – расходы по обслуживанию долга;

C n/n - цена перепродажи в конце анализируемого года;

HKn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого

периода;

PVA – фактор текущей стоимости аннуитета;

PV – фактор текущей стоимости;

R c.к. – ставка дохода на собственный капитал;

n – анализируемый период.

Алгоритм решения:

Рассчитываем годовой чистый операционный доход:

ЧОД = ПВД – Потери + Прочие доходы – Операционные расходы

ЧОД = 90000 – (90000*3%) + 2000 - (90000*7%) = 83000 у.е.

Определяем величину месячного платежа по обслуживанию кредита:

D S m= ИК*  , где

ИК – ипотечный кредит

i – ставка по кредиту

t – срок полной амортизации кредита

D S m = 0,10224 * 560000 =5725,43 у.е.

Определяем величину ежегодного платежа по обслуживанию кредита:

DS = DSm * 12

DS = 5725,43 * 12 = 68705 у.е.

Рассчитываем величину ежегодных денежных поступлений:

ЧОД – РОД = 83000 – 68705 = 14295 у.е.

Определяем текущую стоимость ожидаемых денежных поступлений:

(ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к. , где n -27 лет; R с.к. – 17%

14295 * 5,79753 = 82876 у.е.

Проводим оценку текущей стоимости выручки от перепродажи в конце анализируемого года:

C n/n = P * (1+d)T, где

Р – первоначальная стоимость недвижимости;

Т – период владения собственностью;

d – рост стоимости недвижимости в год;

C n/n = 700000 * (1 + 0,02)27 = 700000 * 1,70689 = 1194823 у.е.

Рассчитываем остаток ипотечного долга на дату перепродажи:

HKn = DSm * ;

HKn = 5725,43 *

HKn = 5725,43 * 44,95504 = 257387 у.е.

Рассчитываем ожидаемую выручку от перепродажи (на дату оценки):

(C n/n - HKn)|PV|nR c.к.

(C n/n - HKn)|PV|nR c.к. = (1194823 – 257387) * 0,01442 = 13518 у.е.

Оцениваем текущую стоимость собственного капитала:

Сc.к. = (ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к. + (C n/n - HKn)|PV|nR c.к.

Сc.к. = 82876 + 13518 = 96394 у.е.

Определяем стоимость объекта недвижимости:

Сн = ИК + Сc.к.

Сн = 560000 + 96394 = 656394 у.е.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с использованием традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа равна 656394 у.е.

Заключение

Используя, вышерассчитанные стоимостные результаты, полученные с использованием различных методик ипотечно-инвестиционного анализа, и информацию, предоставленную в задании на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, предоставляется возможным провести анализ факторов, оказывающих существенное влияние на величину стоимости оцениваемого объекта.

В процессе определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, Оценщик счел объективным отказ от применения метода прямой капитализации, имеющего ограничения в использовании, в случае оценки объектов собственности, обремененных заемными средствами.

Наличие заемного финансирования требует особых методов построения общего коэффициента капитализации.

Метод инвестиционной группы и метод Эллвуда предлагают различные способы определения общего коэффициента капитализации. Применение метода инвестиционной группы, в нашем случае, имеет одно существенное замечание – при нахождении ипотечной постоянной считается, что инвестор владеет недвижимостью в течение всего срока кредита, но на самом деле типичный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило, более короткий срок. Не учитывается возможность будущего прироста или уменьшения стоимости активов, что влечет за собой погрешности в определении стоимости объекта оценки. Метод Эллвуда, по сравнению с техникой инвестиционной группы, позволяет учесть; дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита, способы возмещения инвестированного капитала, прирост или падение стоимости объекта недвижимости при его продаже, которая может произойти раньше, чем завершится срок погашения кредита.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11