Курсовая работа: Оценка собственности

Определение стоимости оцениваемого объекта, в рамках сравнительного подхода, методом соотнесения цены и дохода.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (GRM) и общей коэффициент капитализации (OAR).

Валовый рентный мультипликатор (Gross rental multiplier,GRM)(или мультипликатор валовых рентных платежей, МВРП):

GRM(МВРП)= Цена продажи ÷ ПВД (или ДВД)

Таблица 2.3

Определение величины среднего валового рентного мультипликатора

Рассчитаем средний МВРП по аналогам:

(1400000÷230000 + 1300000÷208000 + 1100000÷190000)÷3 = 6,05

МВРП не корректирует на различия между объектом оценки и сопостамыми аналогами, т.к. в основу расчета МВРП положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.

Стоимость оцениваемого объекта с использованием метода соотнесения цены и дохода: 220000 * 6,05 = 1331000 у.е.

Проведем расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода с использованием метода разбивки.

Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж (что соответствует нашему варианту) или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа здания;

2) расчет функционального устаревания;

3) расчет внешнего устаревания;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического износа, функционального и внешнего устаревания.

Из заданного отношения площадей отдельных элементов оцениваемого комплекса определяем площадь каждого (М:П:С – 1:4:4);

если х = 1, тогда х + 4х + 4х = 4500; 9х = 4500; х = 500.

S магазина = 500 м2 ;

S павильона = 2000 м2 ;

S склада = 2000 м2 ;

Рассчитываем полную восстановительную стоимость оцениваемого комплекса путем расчета полной восстановительной стоимости каждого элемента объекта оценки и суммированием полученных значений.

Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта недвижимости, входящего в оцениваемый комплекс:

СВС.магазина = 300 * 500 = 150000 у.е.

СВС.авильона = 240 * 2000 = 480000 у.е.

СВС.склада = 160 * 2000 = 320000 у.е.

СВС.ОК = 150000 + 480000 + 320000 = 950000 у.е.

Алгоритм определения остаточной стоимости оцениваемого комплекса будет иметь следующую форму.

Определяем совокупный износ оцениваемого объекта, если:

ЭВОК – 15 лет;

ТСэжОК – 75 лет;

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ) – 5000 у.е., что составляет 0,53% потери стоимости от полной восстановительной стоимости объекта оценки:

НФУ = 1 -  * 100%;

Внешний износ – 5%.

Расчет физического износа:

ФИ =  * 100%;

ФИ =  * 100% = 20%;

Расчет совокупного износа:

СИ = 1 – (1 – ФИ) * (1 – НФУ) * (1 – ВИ) * 100% ;

СИ = 1 – (1 – 0,2) * (1 – 0,05) * (1 – 0,0053) * 100% = 24% ;

СОК = 950000 – (1 – 0,24) = 722000 у.е. ;

Определяем рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав оцениваемого комплекса, используя методику сравнения продаж :

Так как, имеется необходимый объем информации по сопоставимому земельному участку, необходимо путем внесения корректировок, рассчитать рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Таблица 2.4

Расчет стоимости земельного участка как свободного методом сравнения продаж с учетом основных элементов сравнения

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11