Курсовая работа: Оценка собственности
Расчет
корректировок:
а) корректировка на
дату продажи. В следствие роста цен на рынке недвижимости на 1 % ежемесячно,
необходимо привести стоимость сопоставимого земельного участка на дату оценки,
приняв во внимание то, что СЗУ был продан 1 месяц назад, т.е.;
Корректировка = СЗУ *
0,01 = 410000 * 0,01 = 4100 у.е.
б) корректировка на
местоположение. Так как аналог лучше оцениваемого объекта на 6%. Цена аналога
должна уменьшиться на 6%, т.е. необходимо скорректировать стоимость СЗУ, исходя
из предположения, что местоположение сопоставимого объекта и объекта оценки
было бы идентичным.
Корректировка = СЗУ * -
0,06 = - 24846.
Таким образом, рассчитав
остаточную стоимость улучшений оцениваемого комплекса и рыночную стоимость
земельного участка, находим рыночную стоимость единого объекта недвижимости:
Се.о.н. =
722000 + 389254 = 1111254 у.е.
Стоимость оцениваемого
объекта с использованием затратного подхода составляет 1111254 у.е.
Рассчитаем стоимость
объекта оценки в рамках доходного подхода. Опираясь на имеющиеся данные,
выбираем методику определения рыночной стоимости объекта оценки.
Метод дисконтированных
денежных потоков определяет рыночную стоимость
недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в
будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.
Исходя из условий
задания, определяем величину ежегодного денежного потока, генерируемого
объектом недвижимости, в течение трехлетнего прогнозного периода владения, при
ежегодном приросте 4% :
1-й год ЧОД
– 167000 у.е.
2-й год ЧОД – 167000
* 1,04 = 173680 у.е.
3-й год ЧОД – 167000
* (1 + 0,04)2 = 180627,2 у.е.
Дисконтируем
рассчитанные денежные потоки (дисконтирование осуществляется по факторам,
рассчитанным на середину периода, т.к. объектом оценки является имущественный
комплекс) и приводим их к дате оценки по следующей формуле :
где,
R
–
ставка дисконтирования;
n
-
анализируемый прогнозный период.
Рассчитываем рыночную
стоимость объекта недвижимости, как сумму дисконтированных денежных потоков,
используя базовую формулу :
Сн = +
Сr
* где,
Сн - стоимость
объекта недвижимости на дату оценки;
ДПn
- денежный поток;
R
– ставка дисконтирования денежного потока периода t;
Сr
- стоимость реверсии в конце прогнозного периода.
Сн = +
+
+
= 1649981
Стоимость оцениваемого
комплекса, полученная методом дисконтированных денежных потоков, равна 1649981
у.е..
Таким образом, метод
дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует:
- моделирования
денежных поступлений с учетом динамики их изменения;
- составления прогноза
относительно изменения стоимости недвижимости в течение установленного
прогнозного периода;
- оценки риска,
присущего объекту;
- расчета ставки
доходности.
Таким образом, проведя
необходимые расчеты, согласно используемым методикам, получили три итоговых
величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного, затратного и
доходного подходов. Для определения рыночной стоимости объекта оценки
необходимо провести согласование полученных результатов с использованием метода
интерполяции.
Метод интерполяции на
базе Наегли - расчет итоговой стоимости этим методом отличается
от других методик согласования результатов тем, что в данном случае не
определяется удельный вес стоимостных результатов оценки. При наличии более
двух результатов (что соответствует нашему примеру) согласование проводится в
несколько этапов. В основе такого согласования лежит суждение оценщика о том,
какой из трех полученных результатов является наименее достоверным. Два других
результата, признанных более достоверными, поочередно сопоставляются с наименее
объективным с целью определения степени (процента) отклонения. Расчетная
величина отклонения используется для выбора формулы согласования двух
анализируемых результатов. Таким образом, оценщик получает две величины,
которые сравниваются между собой для аналогичного согласования в окончательную
итоговую стоимость по базовой формуле Наегли.
Для расчета отклонения
оценщиком экспертно, с учетом всех обстоятельств оценки устанавливается:
- определяющий результат
– величина
стоимости, полученная методом оценки, опирающимся на максимально качественную информацию
и обоснованные расчеты и обоснования;
- поправочный результат
– величина
стоимости, полученная методом оценки, информация, обоснования и расчеты которого
менее качественны и достоверны.
Таблица 2.5
Формула базового
расчета итоговой стоимости
Отклонение
|
Формула базового
расчета
|
Менее 10% |
(Vопр. + Vпопр.)÷2 |
От 10% до 20% |
(Vопр. × 2 +
Vпопр.)÷3 |
От 20% до 30% |
(Vопр. × 3 +
Vпопр.)÷4 |
От 30% до 40% |
(Vопр. × 4 +
Vпопр.)÷5 |
Более 40% |
(Vопр. × 5 +
Vпопр.)÷6 |
Процедура согласования
результатов стоимости оцениваемого объекта недвижимости (ОК).
Итоговые величины стоимостей
указаны в таблице 2.6
Таблица
2.6
Подход
|
Метод
|
Расчетная стоимость,$
|
Затратный
|
Разбивки
для зданий и сравнительного анализа продаж для земельного участка
|
1111254 |
Сравнительный
|
Сравнительного анализа продаж
|
1375200 |
Доходный
|
Дисконтированных денежных потоков
|
1649981 |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 |