Курсовая работа: Оценка собственности
Существует два
основных метода доходного подхода:
- метод прямой
капитализации(Direct
capitalization)
(МПК)
- метод
дисконтирования денежных потоков (Discounted
cash
flow
analysis)
(МДДП).
Метод прямой капитализации
представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового
(или среднегодовго) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Метод дисконтированных
денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случае
получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их
поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе
текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и
остаточной стоимости (реверсии).
В основе данных методов
лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью
оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах
происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его
стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются
эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании
метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за
один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных
потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а
также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
2. Расчет стоимости
объекта недвижимости «Комплекс зданий» с использованием методов сравнительного,
затратного и доходного подходов
В качестве объекта
оценки был использован объект недвижимости «Комплекс зданий», состоящий из
нескольких зданий и представляющий собой имущественный комплекс.
Исходные данные задания
на оценку указаны в таблице 2.1
Таблица 2.1
Количественные и
качественные характеристики объекта оценки и объектов – аналогов
Параметры
|
ОК
|
Аналоги
|
А1
|
А2
|
А3
|
Цена продажи, $ тыс.
|
|
1400 |
1300 |
1100 |
Дата продажи
|
|
2 месяца
назад
|
6 месяцев
назад
|
4
дня
назад
|
Местоположение
|
хор. |
отл. |
хор. |
удов. |
Общая площадь, м2
|
4500 |
4600 |
4200 |
4000 |
Наличие стоянки
|
есть |
нет |
есть |
нет |
Прибыль, $ тыс.
|
220 |
230 |
208 |
190 |
Рост цен в месяц, 1%
|
|
+2% |
+6% |
- |
Дополнительно
|
Поправка на наличие автостоянки,
$
|
+5000 |
|
|
|
Поправка на местоположение, $
|
удов. |
хор. |
отл. |
|
- |
+4000 |
+3000 |
|
Данные по оцениваемому комплексу
|
Базовая стоимость 1м2,
$
|
М – 300
П – 240
С - 160
|
|
|
|
Отношение площадей М:П:С для ОК
|
1:4:4 |
|
|
|
ЭВ ОК, год
|
15 |
|
|
|
ТС эж ОК, год
|
75 |
|
|
|
Неустранимое функциональное
устаревание, $
|
5000 |
|
|
|
Внешний износ
|
5% |
|
|
|
ЧОД ОК за 1-й год, $ тыс.
|
167 |
|
|
|
Прирост ЧОД в год
|
4% |
|
|
|
Период владения ОК, лет
|
3 |
|
|
|
Размер реверсии, $ тыс.
|
2100 |
|
|
|
Ставка дисконтирования
|
19% |
|
|
|
Данные
по сопоставимому земельному участку
|
Стоимость СЗУ, $ тыс.
|
410 |
|
|
|
Время продажи СЗУ
|
1 месяц назад |
|
|
|
Местоположение СЗУ
|
на 6% лучше |
|
|
|
Физические характеристики СЗУ
|
на 4% хуже |
|
|
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 |