Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости
-
экспертные методы расчета и внесения поправок;
-
статистические методы.
Под парной продажей подразумевается
продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением
одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница
в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую
характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи
сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Экспертные методы расчета
и внесения поправок.
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок,
обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько
оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Статистические методы расчета
поправок.
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит
в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости
и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоемок, и для его использования требуется
достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого
количества репрезентативных выборок из базы данных.
Заключительным этапом сравнительного подхода является
анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого
объекта. При этом необходимо:
1. Тщательно
проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные
величины.
2. Провести
согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной
(среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается
скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее
количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов
корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым
объектом.
Возможен и расчет таких величин,
как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
-
количество отобранных аналогов минимально;
-
величины их скорректированных цен достаточно близки.
1.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве
случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта,
К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:
1.
Различия продаж.
2.
Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.
Зависимость от активности рынка.
5.
Зависимость от стабильности рынка.
6.
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
2.3 Доходный подход, его
особенности и методы
Подход к оценке представляет
собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки
является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного
метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов
к оценке. Определения подходов закреплены в ФСО № 1.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта
оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами
объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом
объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость.
Затратный подход - совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых
для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта
оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,
применяющихся на дату оценки.
Доходный подход оценивает
стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков,
т.е. отражает:
-
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести
в течение своего срока службы;
-
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
-
инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит
за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до ходов от этого объекта;
-
рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода
возможно применение одного из двух методов:
-
прямой капитализации доходов;
-
дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит
предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта
генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование
будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного
для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков
дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость
недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода
дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за
ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце
прогнозного периода.
Метод капитализации доходов
используется, если:
-
потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой
значительную положительную величину;
-
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
-
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий,
сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта
недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
С = ЧОД / Rk, (6)
где С - стоимость объекта
недвижимости, ден. ед.;
Rk - это коэффициент
капитализации, %.
Таким образом, метод капитализации
доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового
(или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода
необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
-
нестабильность потоков доходов;
-
если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного
строительства.
Основные проблемы данного
метода:
1. Метод не рекомендуется
использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же
находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не
представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В российских условиях основная
проблема, с которой сталкивается оценщик, - "информационная непрозрачность"
рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи
и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической
информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.
В результате расчет ЧОД и
ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки
методом капитализации:
1)
определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода,
генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2)
расчет ставки капитализации;
3)
определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного
дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Остановимся подробно на каждом
из вышеперечисленных этапов.
1. Расчет ожидаемого чистого
операционного дохода.
Оценщик недвижимости работает
со следующими уровнями дохода:
-
ПВД (потенциальный валовой доход);
-
ДВД (действительный валовой доход);
-
ЧОД (чистый операционный доход);
-
ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход
(ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100 % -ном ее использовании
без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и
установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S x Сa, (7)
где S
- площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са - арендная ставка
в рублях за 1 м2.
Договор аренды - основной
источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору
(нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи
имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут
быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является
Гражданский кодекс РФ.
Оценщик в процессе работы
опирается на следующие положения договора аренды:
-
по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с
передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования
той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для
ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся
арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 |