Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости
Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке
можно увидеть в табл.3.
Таблица 3 - Достоинства
и недостатки подходов к оценке недвижимости
| Подход |
Достоинства |
Недостатки |
| Затратный |
- используется для определения рыночной стоимости строительных проектов,
в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;
применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало
активном рынке;
используется для оценки объектов специального назначения, особенно
недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.);
применим в сфере страхования;
|
-является наименее рыночным, в частности, по причине использования
нормативных методик. |
| Сравнительный |
- наиболее простой и статистически обоснованный, так как
ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
- статистически обоснован.
- достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
|
- требует активного рынка подобной недвижимости;
основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие
ожидания;
возможен только при наличии разносторонней информации о проданных
объектах-аналогах;
основан на использовании сложных корректировок, требующих
серьезного обоснования.
- проблематичность
сбора информации о специфических условиях сделки.
|
| Доходный |
большей степени отражает представление инвестора о недвижимости
как источнике дохода |
сложность составления прогноза;
субъективность расчета ставки дисконтирования.
|
3. Анализ практики
расчета стоимости недвижимости
3.1 Описание и анализ объекта оценки
На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся
по адресу: пос. Мичуринский, Новосибирская область, ул. Барханная 5, представляет
собой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5
- этажного жилого дома (см. рис.4).
Рисунок 4 - Местоположение объекта оценки
Описание района окружения объекта
Местоположение - г.
Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40.
Тип и качество окружающей
застройки - Окружающая застройка представляет собой жилые здания.
Градостроительная зона и
соответствие зонированию - зона жилой застройки.
Транспортная доступность
- хорошая, остановка общественного транспорта "Куприна", транспорт
- автобус, маршрутное такси.
Благоустройство территории
- в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.
Наличие инженерных коммуникаций
- здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации,
отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).
Экологическое состояние
- наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют
вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом,
основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются
- промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники
выбросов частного сектора (печные трубы).
В г. Новосибирске ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое
водоснабжение в городе Новосибирске осуществляется от муниципального водопровода
с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений из Обского водохранилища.
Состояние подземных вод определяется воздействием на них как
природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод
играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных
предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность
земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное
влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Новосибирска. Система сбора
твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов
- контейнерная.
Социальная инфраструктура
- социальная инфраструктура района развита гармонично.
Вывод:
Положительные характеристики
местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки
привлекательным для жителей города и области.
Отрицательные характеристики
местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха
в городе Новосибирске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт,
котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).
Таблица 4 - Описание здания и оцениваемых помещений
| Количественные и качественные характеристики объекта оценки |
|
| Тип здания |
5-этажный панельный жилой дом |
|
| Год постройки здания |
1965 г. |
|
| Год последнего кап. ремонта |
Нет данных |
|
| Объемно-планировочные решения |
В плане здание имеет прямоугольную форму |
|
| Объект оценки |
Квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 57,6 кв.м. Этаж: 5 |
|
| Адрес объекта оценки |
г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40 |
|
| Имущественные права на объект оценки |
Общая совместная собственность |
|
| Обременения, связанные с объектом
оценки |
Отсутствуют |
|
| Начальное функциональное назначение |
Жилое помещение |
|
| Информация о текущем использовании объекта оценки |
Жилое помещение |
|
| Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно
влияющие на его стоимость |
|
| Близость к скоростным магистралям. Транспортная доступность |
В 300 метрах проходит улица Гусинобродское шоссе
Транспортная доступность хорошая. Ближайшая остановка - "Куприна"
Транспорт - автобус, маршрутное такси
|
| Качество обустройства двора: |
Подъезд к жилому дому асфальтирован |
| Физические свойства объекта оценки |
| Данные о физическом износе жилого
дома |
Расчет физического износа представлен в п.5.3.1 |
| Данные об устаревании объекта
оценки |
Согласно данным ЕНАО (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100) нормативный
срок службы объекта оценки 143 год. Оставшийся срок службы составляет 98 лет. |
| Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания |
План квартиры с экспликацией
составлен по состоянию на 28.01.2010 г. |
| Данные о внешнем виде фасада дома |
Фасад здания находится в хорошем состоянии. |
|
Площадь квартиры общая, м2
|
57,6 |
|
Строительный объем квартиры,
м3
(по внутреннему обмеру)
|
147,46 |
|
Жилая площадь квартиры, м2
|
43,0 |
| Внутренняя высота помещений,
м |
2,56 |
|
Площадь общей комнаты, м2
|
18,5 |
| Санузел |
Совместный |
| Наличие лоджии/балкона |
Есть |
| Общее состояние квартиры |
Удовлетворительное.
Ремонт не производился с момента постройки дома. В квартире
устроены деревянные полы. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся
штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные
блоки - деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.
|
| Количественные и качественные характеристики элементов, входящих
в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты
оценки объекта оценки: |
| Фундамент |
Железобетонный |
| Стены |
Бетонные панели |
| Перегородки |
Бетонные панели |
| Перекрытия |
Бетонные панели |
| Кровля |
Мягкая, рулонная |
| Полы |
Деревянные |
| Проемы |
Окна - 2-створчатые,
деревянные. Входная дверь - деревянная |
| Внутренняя отделка |
Простая |
| Системы инженерного обеспечения |
|
| водоснабжение |
Есть
|
| канализация |
Есть |
| электроснабжение |
Есть |
| отопление |
Есть
|
| вентиляция |
Есть
|
|
|
|
|
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 |
