Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Для расчета остаточной стоимости замещения необходимо привести физический износ к экономическому (иными словами приведение физического износа в стоимостное выражение).

Полная потеря эксплуатационных характеристик здания и полная потеря стоимости здания возможна при следующем равенстве:

Максимальный физический износ: Ифиз = 80%

Максимальный экономический износ: Иэкон = 100%

Физический износ = 34,1 х 1,25 = 43%, где 1,25 - коэффициент, приводящий к стоимостному выражению физического износа.

Функциональный износ.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям: избыток или недостаток мощности, избыточные эксплуатационные расходы, производственный дисбаланс, безопасность и др. функциональные характеристики. Эта потеря обычно выражается в виде избыточных капитальных затрат.

Функциональный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым. Здесь имеется в виду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) выше вклада в суммарную стоимость объекта, то износ будем считать неустранимым и наоборот.

Строительство осуществлялось в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства. Объект оценки удовлетворяет современным требованиям строительства и пожарной безопасности, поэтому затраты на приведение объектов оценки в соответствие с действующими строительными нормами и правилами не требуется. В соответствии с вышесказанным, оценщик считает, что функциональный износ оцениваемого объекта (Ифун) равен 0 %.

Внешний износ.

Внешний (экономический) износ - износ внешней среды - представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам оцениваемого объекта факторами.

Экономический износ характеризуется наличием негативных факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как: сокращающийся спрос на такого рода помещения; изменение арендных ставок, в то время, как стоимость эксплуатации остаётся постоянной или растёт более медленными темпами. В данном случае внешний износ принимаем равным 0%.

Расчет итоговой величины износа.

Суммарную величину износа оцениваемого объекта определяем в таблице 15.

Таблица 7 - Расчет итоговой величины износа.

Рыночная стоимость права общей долевой собственности на земельный участок

Сделки с землей регулируются Гражданским, Земельным Кодексами РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей.

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.

Оценщик имеет дело, прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

·  индивидуальное (жилищное) строительство;

·  крестьянское (фермерское) хозяйство;

·  личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

·  приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

данные о взаимосвязи участка с окружением;

экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

·  методом техники остатка для земли;

·  методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

·  методом сравнения продаж;

·  методом разбиения;

·  методом капитализации;

·  методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

стоимость зданий и сооружений;

·  чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

·  коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений.

Yзд = Vзд · Rзд, (19)

где, Vзд - текущая стоимость зданий и сооружений;

Yзд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

Rзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа "Взнос на амортизацию денежной единицы") или рассчитать по формуле:

Rзд = Rвозм + Rзем, (20)

где, Rвозм - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается или по безрисковой ставке ЦБ.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Yзем =Y - Yзд, (21)

где, Yзем - чистый операционный доход, относимый к земле;

Y - общий чистый операционный доход;

Yзд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

Vзем = Yзем / Rзем, (22)

где, Vзем - остаточная стоимость земли;

Yзем - остаточный чистый операционный доход от земли;

Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Оценщиком под рыночной стоимостью земельного участка при оценке квартиры понимается оценка местоположения.

Стоимость сдачи оцениваемую трехкомнатную квартиру в аренду в г. Новосибирске ул. Урицкого на момент оценки (с учетом технического состояния) составляет порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

1. Расчет чистого операционного дохода относимого к зданиям, сооружениям и земле

ЧОД = ПВД - Н - ЭР, (23)

где, ЧОД - чистый операционный доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

Н - недозагрузка;

ЭР - эксплуатационные расходы.

Таблица 8 - Расчет ЧОД.

2. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на здания и сооружения

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20