Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости
1 624 615 (Один миллион
шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей
3.3 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости
Описание
процедуры согласования
При получении в результате проведенной оценки различными методами
различных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным
определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты
отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной
для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного
значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных
методов, присваивается весовой коэффициент.
При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие
соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца. Стоимость
доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты
же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.
В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже
объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовал
цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных
площадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался
умеренно-реалистичным подходом.
Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных
стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности
и представлены в таблице 15.
Таблица 15 - Определение весовых коэффициентов
| Показатели |
Подход |
| затратный |
сравнительный |
доходный |
| Достоверность и полнота информации |
0,25 |
0,50 |
0,25 |
| Допущения, принятые в расчетах |
0,25 |
0,50 |
0,25 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
0,15 |
0,70 |
0,15 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0, 20 |
0,60 |
0, 20 |
| Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта |
0,15 |
0,70 |
0,15 |
| ИТОГО |
0, 20 |
0,60 |
0, 20 |
Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по
формуле:
V = V1 *Q1 + V2 *Q2 + V3 *Q3 (2.)
где V1, V2,
V3 - стоимость объекта, определенная затратным,
доходным и сравнительным подходами;
Q1, Q2,,
Q3 - средневзвешенное значение достоверности
подходов соответственно.
Таблица 16 - Рыночная стоимость объекта оценки.
Вывод по разделу: рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры, общей площадью
57,6 кв.м, расположенной на 5-этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: г. Новосибирск,
Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40, на дату оценки 30 ноября 2009 г. составляет:
1 739 000 (Один миллион
семьсот тридцать девять тысяч шестьсот) рубля
[1]
Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г.
№51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
[2]
Ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г.
№51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
[3]
п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г.
№51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
[4]
п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г.
№51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
[5]
п. 2 ст. 15 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят
ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.07.2010)
|
